繼保利125億、華發60億等公布定增議案后，萬科也于2023年2月13日拋出了非公開發行A股股票預案，計劃向不超過35名特定對象開展定向增發，募集資金總額不超過150億元。若本次萬科定增計劃能夠順利進行，將會成為A股房企最大規模的定增案。

值得注意的是，對于此次萬科定增的定價方面，也成為市場上質疑的焦點。萬科作為中國房地產第一股，鑒于其行業地位及影響力，其定增計劃進程與市場反饋，不僅影響著企業自身發展，同時也反映了市場對房地產行業走勢的預判。

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定增攤薄原有股東利益，發行價“破凈”引爭議

圍繞近期房企定向增發浪潮，市場上的主要質疑：一是在于定向增發本身會攤薄不能參與此次定增的原有股東權益，包括投票權和未分配利潤；二是在于部分房企是以“破凈”價格選擇增發。

從萬科、保利、華發的計劃發行股份與總股本的占比情況來看，華發計劃定增發行股份數占發行前總股本占比最高，達到近30%，而萬科由于其總股本規模較大，但該占比也達到了9.5%。

雖然三家企業都發布了未來股東分紅回報規劃報告，如未來三年，萬科計劃每年以現金方式分配利潤不少于當年實現的可分潤的30%。但由于中小股東持有股份被稀釋，其利益仍會被攤薄。

2022年上半年，萬科A股母公司未分配利潤為154.32億元，較期初增長27%，是三家房企中規模最高的。而萬科在定增預案中提到“本次發行前的滾存未分配利潤由本次發行完成后的新老股東按照發行后的股份比例共享。”這對于原中小股東而言，存在著一定的損失。

此外從發行價格來看，萬科股價已處于“破凈”狀態。

根據萬科預案，萬科計劃募集資金總額不超150億元，發行數量不超過11億股來計算，萬科計劃定增發行價格約13.64元/股，預案發布前一交易日(2023年2月10日)的收盤價為17.67元/股，當前的每股凈資產為20.73元/股，相較于前一交易日收盤價折讓了22.8%。

定投項目收益率普遍偏低，但能加快資金回收

從三家企業對募集資金的使用用途上來看，萬科用于補充流動資金的占比最高，達到了上限的30%，而華發股份也達到了25%，僅保利為12%。補充流動資金占比高。雖然預示著這筆資金投入短時間無法創造收益，但增加了企業安全邊際，為行業復蘇后的正常經營做好準備。

除此外，三家企業也都分別公布了定增投入項目的銷售凈利率和項目投資收益率，通過計算整體項目加權平均，可發現定增項目整體收益率較低。其中保利發展14個項目銷售凈利率為8.3%，項目投資收益率為9.53%；萬科為6.58%、7.41%；華發為6.35%、6.76%。而根據2022年三季度季報，保利、萬科、華發前三季度的凈利潤率分別為12.07%、8.07%及8.21%，存在較大差距。

雖然定增投入項目收益率較低，但通過定增募資仍具有積極意義。由于這類項目需要前期沉淀資金滾動開發，投入時間一般較長，通過定增募資投入部分募集資金，可以加快資金回收，不失為一種改善現金流的辦法。

低價定增面臨窘境

事實上，除萬科外，近期也有多家房企以“破凈”價格增發的先例，包括碧桂園于2022年內的三次配售。

據統計，截至2023年2月17日，港股和A股250家房地產上市企業中，當日收盤價低于每股凈資產，即處于“破凈”狀態的房企多達178家，占比達到了71%。此外從“破凈”房企市凈率情況來看，有61家房企的市凈率小于0.2，占比達到了34%；市凈率處于0.2到0.4之間的也多達41家，占比23%。

可見，當前大多數上市房企都處于“破凈”狀態，從側面也反映出當前投資者對房地產行業及公司的信心低迷，從而在股價上直接體現。

由此，當前上市房企若要定向增發，勢必要面對當前股價過低的窘境。若選擇不低于每股凈資產價格發行，過高發行價格會“勸退”潛在投資者，增加企業融資難度。

而若選擇以 “破凈”價格增發，則會造成每股凈資產降低，對當前股價繼續產生不利影響，降低未來股權再融資空間，同時也會攤薄已有股東資產總額。

但對于當前房企而言，顯然“活下去”更加重要，唯如此才能在未來“活得好”。畢竟企業定增計劃若能成功發行，對企業降負債，夯實發展安全邊界是再好不過的事了。