【大河財立方 記者 賴蘇婷】繼“多箭”齊發后，房地產行業又迎來利好政策，今日內房股出現普漲行情。業內人士表示房地產行業復蘇信號不斷，預計未來行業投資回報將得到改善。

三箭落地后，又迎利好政策

(資料圖)

2月20日晚間，中國證券投資基金業協會發布《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》，對私募股權投資基金管理人（以下簡稱管理人）開展不動產投資業務提出具體規范要求。

2月21日，內房股出現普漲行情。截至晚間收盤，光大嘉寶領漲內房股，股價上漲9.88%，報收每股3.56元。此外，深振業A股價上漲5.82%，中洲控股股價上漲5.08%；華夏幸福、華發控股、信達地產也迎來小幅上漲行情。

此前，“三支箭”紛紛落地。據不完全統計，從去年11月以來，全國各地銀行與房企新增授信簽約額已超2.9萬億元，被稱為“第一支箭”；增信債權工具有效落地，控制行業出清主體范圍，被稱為“第二支箭”；涉房上市公司股權融資方案加速落地，“保交樓、保民生”及補充流動資金成募資主要用途，被稱為“第三支箭”。

易居研究院研究總監嚴躍進在接受大河財立方采訪時表示，當前設立不動產私募投資基金試點是對“第三支箭”政策的延續和細化。在這個利好點下，可以看出房地產行業的復蘇態勢明顯增強。預計在房屋銷售市場回暖的大方向下，各類房地產資產的估值獲得修復，相關的投資回報會逐漸得到改善。

提及“特定居住用房”，為保交樓提供保障

根據《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》的政策內容，不動產私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業經營用房、基礎設施項目等。

其中，“存量商品住宅”是指已取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、預售許可證，已經實現銷售或者主體建設工程已開工的存量商品住宅項目，包括普通住宅、公寓等。

嚴躍進認為，相比過去私募基金的投資范圍，最大的變化是提及了“特定居住用房”。對于取得預售許可證、已經有購房者認購但沒有交付的產品，其住房產品的產權關系、債權債務關系和法律糾紛關系較為復雜，此類產品是當前保交樓的重點關注對象，也是私募基金重點關注的內容。

住房金融高級經濟師陳斌在接受大河財立方記者采訪時表示，經過對房地產行業的調控，現存的房地產企業資質較為優良。當前政策推出后，私募能為房企增加融資渠道。房企可以利用私募基金提供的資金，為現存的項目提供資金保障，進而達到穩定房地產市場，保交樓、穩民生目的。

專家：要求門檻較高，須具備專業能力

IP GLOBAL中國區首席經濟學家柏文喜告訴大河財立方記者，從文件可以看出，監管部門對管理人提出了較高的要求。

根據文件可知，管理人需滿足十條情形方可設立不動產私募投資基金，當中包括：“具有不動產投資管理經驗，在管不動產投資本金不低于50億元人民幣，或自管理人登記以來累計管理不動產投資本金不低于100億元人民幣。”“具有3個以上的不動產私募投資項目成功退出經驗。”“具有不動產投資經驗的專業人員，投資部門擁有不少于8名具有3年以上不動產投資經驗的專業人員，其中具有5年以上經驗的不少于3名。”“試點不動產私募投資基金投資者均為機構投資者的，前款第（六）項要求可為在管不動產投資本金不低于30億元人民幣，或自管理人登記以來累計管理不動產投資本金不低于60億元人民幣”等內容。

柏文喜分析，監管部門對管理人設定較高門檻，包括須股權結構穩定、公司治理健全、實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得為房地產開發企業及其關聯方，須為具有不動產投資管理經驗和不動產投資專業人員，最近三年未發生重大違法違規行為等。此外，對不動產投資基金也設定了較高的投資門檻，首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機構投資者為主，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%。不動產基金首輪實繳募集資金規模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募，鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產私募投資基金。

“監管部門在積極推進不動產私募股權基金試點，發揮不動產私募股權投資基金作用，促進房地產融資和推動房地產行業復蘇與市場回暖。同時，為穩妥推進不動產私募股權投資基金試點，采取了提高投資者準入標準、加強行業指導等審慎措施。”柏文喜說。

房地產存量時代到來

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心李宇嘉告訴大河財立方記者，預計未來市場不缺樓房，缺乏的是可持續產生現金流的不動產。

他分析提到，不動產要實現可持續產生現金，一方面與樓宇自身的區位有關，但更重要的是對不動產的運營能力。該政策發布，意味著房地產行業將進入存量時代，不動產的價值將由運營能力決定，不動產基金將扮演重要的運營角色。

“以往，不少人盲目買房實現了收益增長，但以后只有投資運營好、維護好的房子才能實現保值、增值。”李宇嘉說。

附：不動產私募投資基金試點備案指引（試行）

責編:陳玉堯 | 審核:李震 | 總監:萬軍偉