【大河報·大河財立方】（記者 朱娟）10月28日，江西省住房和城鄉(xiāng)建設廳對外發(fā)布《關于住房城鄉(xiāng)建設領域落實強省會戰(zhàn)略支持南昌城市高質量發(fā)展的若干政策措施》（簡稱《措施》）。在持續(xù)完善房地產(chǎn)政策方面，《措施》提到，發(fā)揮省聯(lián)席會議辦公室牽頭協(xié)調作用，協(xié)調省自然資源廳積極爭取國家有關部委支持，力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調出。

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政策一出，立即引發(fā)市場關注。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，政策提及了“發(fā)揮”“協(xié)調”“力爭”等詞，說明此類想法已經(jīng)形成，但擔心遇到阻力和困難，畢竟目前各地都在執(zhí)行集中供地政策。

持續(xù)低迷的土地市場

南昌試圖退出“集中供地”的背后，是持續(xù)低迷的土地市場。

今年以來，南昌已完成三輪集中供地，從成交結果來看，雖有部分地塊熱度較高，但撤牌流拍現(xiàn)象嚴重，整體明顯偏冷。

先看10月11日結束的南昌第三輪集中供地，出讓的22宗地塊中，有12宗地塊流拍，數(shù)量超過一半。余下10宗地塊，有1宗溢價成交，5宗底價成交，4宗“熔斷”轉線下?lián)u號，共攬金48.2億元。

再看南昌第二輪集中供地，原計劃出讓19宗地塊，但在正式開拍前3天，南昌市自然資源和規(guī)劃局連發(fā)4條公告，終止其中10宗地的拍賣。余下9宗地塊，有6宗溢價成交（含4宗觸頂搖號），3宗底價成交，總成交金額53.88億元。

相比第二輪和第三輪集中供地超半數(shù)地塊撤牌、流拍，南昌首輪集中供地中，11宗地塊全部成功出讓，其中6宗底價成交，5宗進入搖號競拍階段。

根據(jù)統(tǒng)計，今年南昌三輪集中供地合計供應涉宅用地52宗，成交30宗地，合計攬金約153億元，遠不及去年。從拿地企業(yè)來看，在南昌前兩輪集中供地中，贛系國企累計拿地12宗，占成交地塊60%，且多以底價成交；第三輪集中供地中，全國性知名央企、民企幾乎集體“躺平”，地方國企托底現(xiàn)象明顯。

值得注意的是，南昌對土地財政依賴度較高。2020年南昌土地與財政依賴度為56%，高于省會城市均值(44.9%)及全國水平(44.3%)。去年，南昌土地市場攬金184.66億元，較2020年大幅下降，創(chuàng)下6年新低。

集中供地政策存在優(yōu)化可能

集中供地政策出臺于去年年初，按照自然資源部要求，22個重點城市改變原有的分散式供地模式，采取集中供地政策，集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動，原則上全年不得超過3次。

這22個城市包括廣州、深圳、南京、蘇州、杭州、廈門、福州、武漢、合肥、重慶、成都、天津、青島、北京、上海、無錫、鄭州、濟南、長沙、寧波、長春、沈陽。除這些試點城市外，徐州、西安、南昌等地自發(fā)實行集中供地方式。

集中供地政策的初衷是穩(wěn)定土地供應預期，從而達到穩(wěn)房價、穩(wěn)地價的目的，但在實際執(zhí)行過程中，受各種內外因素影響，一定程度上引起了土地市場的震蕩。

從2021年全國土地市場成交規(guī)模來看，整體收縮明顯，武漢、合肥、杭州、廈門、重慶、深圳等城市均未能如期完成全年供地計劃。尤其當年第二和第三輪集中供地的熱度明顯下降，終止出讓、流拍、底價成交等成為集中供地的“主流”。

進入2022年，情況也并未出現(xiàn)好轉，隨著房地產(chǎn)市場持續(xù)探底，土地市場越發(fā)趨冷。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至10月27日，22城供地計劃完成率不足五成，其中長春、重慶不足三成。

實際上，為了扭轉土地市場低溫態(tài)勢，早在今年初，多地就已對集中供地政策進行優(yōu)化調整，包括青島、成都、濟南、蘇州、重慶、鄭州等在內的多個城市明確提出，將集中供地由三輪改為四輪進行。9月，武漢還發(fā)布通知，將三輪集中供地改為六輪，計劃在9月、10月、11月安排第四、五、六批次集中供地。

長沙調整的力度更大。9月23日，長沙供地云官方通知，其土地推介方式將進行調整，今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介。而在長沙之前，徐州、西安等地先后取消集中供地模式。

嚴躍進表示，集中供地、三道紅線和房貸集中度政策都是此前房地產(chǎn)市場過熱時出臺的政策，即和樓市熱度有較大的匹配關系。當前房地產(chǎn)大環(huán)境出現(xiàn)了變化，對于此類政策提出調整，恰是吻合了市場化導向，也體現(xiàn)了一城一策的重要決策。

“集中供地政策落實到目前，也出現(xiàn)了一些新情況，比如說四季度出現(xiàn)了較多的四批次供地現(xiàn)象，和此前一年三批次的供地模式相比已經(jīng)有了變化。而目前集中供地的模式和穩(wěn)地價的關系反而少了，更多體現(xiàn)為各地加大土地供應，確保土地出讓金穩(wěn)定的導向?！眹儡S進說。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認為，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入下行階段，土地市場也將隨之發(fā)生大幅調整，地方政府土地財政模式難以為繼。接下來，地方政府為穩(wěn)定土地市場，預計會加大優(yōu)質地塊的供應比例，并放松地塊出讓條件，市場較差的城市地價也存在下調預期，同時在集中供地模式、規(guī)則上，也存在優(yōu)化可能。

責編:王時丹 | 審核:李震 | 總監(jiān):萬軍偉