大河報·豫視頻記者 陳駿 高鵬

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大家期盼已久的鄭州版“帶押過戶”實施細則已正式出臺——4月11日，鄭州市自然資源和規劃局、鄭州市住房保障和房地產管理局聯合印發《<鄭州市存量房“帶押過戶”辦理流程>的通知》（下簡稱《通知》），要求自然資源和規劃系統、住房保障系統以及相關各單位認真貫徹落實《通知》的相關要求。

去年10月13日，鄭州市自然資源和規劃局等7家單位，聯合發出《關于印發鄭州市存量房帶押過戶工作實施方案的通知》，提出要在鄭州開展存量房“帶押過戶”的相關業務，后因疫情影響，該項工作的推動進度收到一定影響。據了解，在此期間，在鄭州部分銀行的配合下，一些“買、賣雙方貸款都在同一家銀行辦理”的“帶押過戶”業務，也在持續開展。“‘帶押過戶’是個大好事兒，能給買賣雙方節省大量資金成本，我們都很期待。但跨行還、貸款的業務以及其他各類別的‘帶押過戶’業務的全面展開，還期待不動產交易、登記部門給出實施細則。”一位銀行從業者在今年3月份對記者說。

據了解，此次下發的《通知》將存量房“帶押過戶”的類型區分為了兩大類，辦理流程如下：

一、不動產抵押權存續期間，因繼承、受遺贈、夫妻離婚析產、婚姻存續期內購買房屋增加配偶為共有人申請登記的，按如下流程辦理：

1.不動產繼承人、受遺贈人、析產雙方或者夫妻雙方向抵押權人提出轉移抵押不動產或者更正不動產權屬狀態以及存量房按揭貸款（或者變更貸款）的申請，并完成銀行面簽。

2.抵押權人審批轉移不動產或者更正權屬狀態及貸款有關申請；審批通過后，會同不動產繼承人、受遺贈人、析產雙方或者夫妻雙方，一并申請不動產轉移登記（或者更正登記）及抵押權變更登記。

3.不動產登記部門根據抵押權人及當事人申請，完成不動產轉移登記（或者更正登記）及抵押權變更登記，向抵押權人推送電子不動產抵押登記證明或者發放紙質證明，并將登記結果共享給住房保障部門。

二、不動產抵押權存續期間，因存量房轉讓申請登記的，按如下流程辦理：

1.賣方申請帶押轉讓、買方申請購房貸款，貸款銀行審批。賣方向其貸款銀行提出轉讓抵押不動產的申請；買方選擇貸款銀行，賣方配合買方申請購房按揭貸款，并預簽資料。賣方貸款銀行審批賣方帶押轉讓申請，審批通過后，出具同意轉讓抵押不動產的材料，具備“登銀合作”基礎的銀行還應通過直連系統或者銀行自助端將該材料上傳至不動產登記信息系統；買方貸款銀行審批買方貸款申請。

2.買賣雙方辦理網簽備案及資金監管。買賣雙方向住房保障部門申請在抵押狀態下的存量房買賣合同網簽備案。買賣雙方貸款行為不同銀行的，應由住房保障部門實施資金監管。

3.買方貸款銀行與買賣雙方辦理“雙預告登記”及放款。買方貸款銀行會同買賣雙方，通過“登銀合作”直連系統或者銀行自助端向不動產登記部門申請不動產轉移預告登記、抵押權預告登記，貸款銀行與買方一并提交同意在辦理正式轉移登記時同步進行抵押權預告登記轉本登記（順位抵押）的申請。不動產登記部門根據買方貸款銀行及買賣雙方的申請，完成不動產轉移預告登記、抵押權預告登記，向買方貸款銀行推送電子抵押預告登記證明；買方貸款銀行接收抵押預告登記證明、落實放款前提條件，按約定發放貸款。未開展“登銀合作”的銀行需委托工作人員與買賣雙方共同到不動產登記中心窗口現場申請“雙預告登記”。

4.買賣雙方辦理過戶，結算原貸款本息，注銷原抵押權。買賣雙方通過房屋交易和不動產登記服務大廳“大一窗”窗口或者銀行不動產登記便民服務點申請房屋交易、稅收、不動產登記。住房保障部門進行交易審核，稅務部門核定征收稅費，登記部門完成轉移預告登記及抵押權預告登記的轉本登記，并向銀行推送電子抵押權登記證明。根據轉移及抵押登記結果，資金監管的由住房保障部門按照操作流程及時釋放監管資金至賣方貸款銀行公戶結清原貸款剩余本息（原貸款銀行應于監管資金到賬1個工作日內完成剩余貸款本息結清工作），余款轉入賣方賬戶。非資金監管的，按照當事人約定方式辦理。賣方抵押權人應及時申請注銷原抵押權。

需提醒廣大辦事人的是，因“帶押過戶”實際上是一個“抵押注銷—交易—登記—抵押設立”的一個便捷方式，雖然廣大辦事人從辦事流程上感受到了便捷，但其背后的必要環節對于登記部門和金融機構而言并沒有簡略。因此，對于這一業務索要提交的材料清單，對比其他不動產登記業務來說相對較多，具體可以咨詢不動產登記部門或金融機構的工作人員。

記者了解到，在目前全國已實行“帶押過戶”政策的城市中，各城市均采用了如擔保、公證提存等方式確保交易、抵押安全。但記者也同時了解到，擔保、公證提存等方式均需承擔一定的費用。

“‘帶押過戶’是鄭州市政府推出的一項惠民工程，我們和房管部門在確定流程的過程中，也堅決秉承為辦事人節省資金的導向，切實做到‘把好事辦好’。”采訪中，來自鄭州不動產登記部門的業內人士舉例說，對于跨行之間的“帶押過戶”，引入必要的擔保等手段確實可提升登記安全，但對于同一銀行間的“帶押過戶”，鄭州市不動產和房管部門在該政策的頂層設計中便樹立了為百姓節省資金的導向。

對此，有資深房屋中介說：“這一點要給政府制定的這個細則點贊！對于同一銀行間的‘帶押過戶’，既然銀行批準了購房人的貸款，其實就是對購房人的資質、信用進行評判后給與的授信，不應再讓第三方提供擔保，更不能讓購房人承擔額外的擔保費用。”她說。

上述不動產登記部門的業內人士也告訴記者，待政策落地執行后，將允許各類符合登記安全、金融安全要求的各類市場化安全措施介入“帶押過戶”的具體業務，充分發揮市場的調節作用，讓廣大的購房人，出讓住宅、工業廠房的各類市場主體享受到更多的優惠。

“如銀行為了爭取貸款客戶，可能會墊付擔保費，或是引入在同行之間相互認可的，費率更低的安全措施。”該業內人士說。

在此前的采訪中，多位銀行從業者也對記者表示，“帶押過戶”的推行除為廣大房屋交易人節省資金成本、提升辦事效率之外，在確保銀行資金安全、提升不動產登記部門登記安全方面所起到的積極作用也不容忽視。

為確保登記安全，在存量房轉移登記（俗稱二手房賣賣）的“帶押過戶”中，鄭州市不動產登記部門、房管部門在其他城市確保安全措施的基礎上，鄭州市還引入了不動產轉移預告登記與抵押預告登記“雙預告登記”及轉本登記并行辦理這一模式，為“帶押過戶”再次增加了一道保險。

不動產登記行業資深從業人士向記者介紹說，預告登記指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權而進行的一種登記行為。“如通俗理解，以購買商品房為例，預告登記和大家熟悉的簽訂網簽合同所要達到的目的相類似，都是為了制約開發商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。”他告訴記者，我國《民法典》有明確規定，當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

責編:史健 | 審校:張翼鵬 | 審核:李震 | 監制:萬軍偉