接近監(jiān)管層的人士近日表示,監(jiān)管部門正積極研究出臺公募REITs監(jiān)管相關業(yè)務規(guī)則,支持符合條件的住房租賃、PPP項目開展資產(chǎn)證券化。

住房租賃類REITs加速獲批

業(yè)內(nèi)人士介紹,由于國內(nèi)REITs相關法規(guī)和稅收政策尚未完善,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)搭建的REITs融資平臺實際上是對標準化REITs做了細微調(diào)整,通過券商或基金子公司的“資產(chǎn)支持專項計劃”等方式嫁接私募合格投資者,一般被稱為類REITs產(chǎn)品。

作為資產(chǎn)證券化的分支,類REITs的市場近年發(fā)展迅速,發(fā)行規(guī)模增長顯著。2017年,國內(nèi)市場共發(fā)行16單類REITs產(chǎn)品,發(fā)行總額379.67億元,較上年增長156.1%。從存量上看,數(shù)據(jù)顯示,截至23日,交易所已掛牌發(fā)行的類REITs證券化產(chǎn)品數(shù)量為30只,總發(fā)行規(guī)模為664.48億元。

“REITs符合諸多政策要求,如服務實體經(jīng)濟、防控金融風險、推動高質(zhì)量發(fā)展和實施供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。”某REITs行業(yè)研究平臺主編劉洋表示,REITs可對落實“三去一降一補”的宏觀政策有所助益,盤活各類存量經(jīng)營性不動產(chǎn),降低政府和企業(yè)財務杠桿,化解信貸市場期限錯配和高杠桿風險。REITs在租賃住房市場、PPP、基礎設施、養(yǎng)老地產(chǎn)和城市更新等領域具有廣闊發(fā)展空間。

自2017年10月以來,長租公寓證券化受市場關注,住房租賃類REITs產(chǎn)品加速獲批。

劉洋表示,住房租賃REITs是我國地產(chǎn)行業(yè)未來十年的重要發(fā)展趨勢。我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已進入存量時代,近期房企開發(fā)貸面臨收縮,房企融資環(huán)境不會像以往那樣寬松,資金進入房地產(chǎn)行業(yè)的總量將減少,高價地情況將趨減,取而代之的是房企將注意力轉(zhuǎn)向安全系數(shù)相對較高的地產(chǎn)金融領域。住房租賃市場作為國家政策密集加碼、長期支持的領域,發(fā)展住房租賃REITs可謂恰逢其時。

多家券商布局REITs業(yè)務

類REITs項目發(fā)展成為券商等機構(gòu)關注重點數(shù)據(jù)顯示,在交易所掛牌的30只類REITs產(chǎn)品中共有15家機構(gòu)參與發(fā)行,其中以證券公司或券商資管子公司為主,共有9家參與發(fā)行產(chǎn)品18只,占總發(fā)行數(shù)量一半以上。從規(guī)模看,排名前三的華夏資本、恒泰證券、中信證券合計規(guī)模達355.91億元。

業(yè)內(nèi)人士表示,REITs被認為是尚待券商投行和資管機構(gòu)開發(fā)的一片“藍海”。在REITs運作中,券商資管機構(gòu)或投行扮演的是發(fā)行機構(gòu)及承銷商角色。光大證券固定收益總部執(zhí)行總經(jīng)理高健認為,住房租賃REITs是不錯的券商創(chuàng)新發(fā)展方向。據(jù)測算,我國公募REITs市場規(guī)?？蛇_12萬億元,住房租賃REITs市場規(guī)?？蛇_近2萬億元。

在高健看來,這么大的市場容量,絕大多數(shù)有條件的券商都會布局這塊業(yè)務。但REITs市場是有門檻的,前期項目比較少,且大多有創(chuàng)新示范需求,這種情況下融資方會傾向大型券商、經(jīng)驗豐富的實操團隊,一般中小券商現(xiàn)階段較難打開局面。

在談及券商等機構(gòu)如何布局REITs業(yè)務時,高健表示,排名靠前的券商從事類REITs業(yè)務經(jīng)驗豐富、人員配備充足,實操層面已很少存在法律、稅務等方面的困難,更多的是精益求精及針對特定項目的定制化設計。對領先券商來說,業(yè)務開展的難點可能是項目儲備問題。

公募REITs積極醞釀

類REITs產(chǎn)品的密集掛牌推升市場對公募REITs出爐的預期。深交所日前發(fā)布的《深圳證券交易所發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2018-2020年)》指出,探索發(fā)行公募REITs,引入多元化投資者。配合研究制定REITs相關配套規(guī)則,推動相關主管部門出臺稅收優(yōu)惠等政策,營造良好市場環(huán)境。沉寂多年的公募REITs有望迎來新突破。

專家認為,目前,國內(nèi)交易所掛牌的類REITs產(chǎn)品在法律關系、底層交易結(jié)構(gòu)、監(jiān)管要求等環(huán)節(jié)與國際成熟市場產(chǎn)品基本一致,只是交易平臺、發(fā)行方式等方面存在差別。類REITs產(chǎn)品多在交易所綜合協(xié)議交易平臺或固定收益平臺交易,屬于私募產(chǎn)品,與集中競價交易系統(tǒng)相比,交投不太活躍。如果公募REITs推出,應在集中競價交易系統(tǒng)交易,增加金融產(chǎn)品流動性。

“當前REITs的發(fā)展環(huán)境是最佳狀態(tài)。”劉洋認為,監(jiān)管層、實務界和學術(shù)界等都在積極推動REITs落地。PPP領域是REITs落地最有希望的突破口和落腳點?；谡邔印⒈O(jiān)管口徑的考量,公募REITs今年就會推出的可能性較大。

高健認為,REITs是推動建立購租并舉住房制度的重要工具,社會資本投入占比提升是住房租賃市場發(fā)展必然方向,有助于促進房地產(chǎn)長效機制體系構(gòu)建。

對于存在的問題,劉洋表示,首先,公募REITs法律架構(gòu)和業(yè)務規(guī)則很關鍵,因為REITs必須要在資本市場上全流通,而且必須要實現(xiàn)規(guī)范的高質(zhì)量發(fā)展。其次,整個市場目前為止操作過創(chuàng)新REITs項目的人員數(shù)量不多,人才儲備和投資者教育要跟上。最后,REITs設立、持有、退出環(huán)節(jié)稅收都很高,應明確稅收中性原則