從邁向全面小康，到邁向全面現代化，住房都至關重要。處于建設高水平社會主義市場經濟體制和探索中國特色住房制度體系的當前中國，政策制度及其變動成為影響住房發展的重要變量。本報告在評述2021年住房及相關市場走勢的基礎上，預測了2022年住房及相關市場的發展變化;剖析了住房市場及其相關領域協調健康發展所面臨的主要問題與挑戰，并針對性地提出了相關政策建議。

2021年住房市場從分化升溫到熱度下降

2021年，中國住房市場經歷從分化升溫到熱度下降的運行過程。

第一，時間上，住房市場從上半年的普遍過熱轉向下半年的普遍降溫。首先，全國平均住房價格增幅先快速上升后逐步回落。其中，1-2月份大幅上漲至11228元/平方米，同比漲幅達到16.8%，在此之后住房價格漲幅逐月回落。截至2021年10月，全國房價平均為10513元/平方米，同比增長5.28%。其次，住房銷量增速創造新高，住房開發量增速有升有降，已竣工商品住房去化周期略有縮短，未竣工商品住房去化周期微幅延長。在需求方面，月度住房銷售面積增長率波動較大，總體保持由驟升轉向快速下降的波動過程，累計值創造了新高水平;新開工、施工與竣工面積經歷從快速上升到波動性回落的過程;全國待售住房面積同比增幅呈現平緩“U”型變動。2021 年全國已竣工商品住房存銷比估算值為16.7(月)，未竣工商品住房存銷比為3.9(年)。再次，房地產投資經歷從驟升到回落企穩的變動過程。住房開發投資累計值同比增長率在2021年2月達到41.9%的高峰，此后逐步回落，2021年1-10月同比增速為9.3%，回歸至正常水平。最后，住房租賃受疫情影響相對較大，恢復過程中城市層級性分化加劇。一線城市與二線城市住房租賃價值指數間“剪刀差”持續擴大。

第二，空間上，從上半年一、二、三線城市分化加劇到下半年各線城市普遍降溫。首先，局部較快上漲重現，總體降溫收斂明顯。全國276個地級及以上城市中，房價上漲城市數量和同比上漲率均值在2021年皆先增后減。其次，房價變動的城市層級性分化先擴大后縮小。一、二線城市二手房價格同比增速先快速上升后穩中略降，三線城市總體保持小幅上漲，四線城市在低速增長上有所下降。房價水平區域差異大，東部領先，且先擴大后收斂。最后，城市群房價增速小幅回升，中心城市增速有所擴大，且不同地區城市群存在明顯差異。

第三，在風險上，總體有所下降和可控，局部有所釋放和外溢。一是住戶支付能力下降，斷供風險略為增加。二是企業總體風險下降，個別企業出現流動性風險。三是房地產貸款占比有所下降，房地產不良貸款增加。四是全國房地產市場降溫，個別城市降溫速度過快。總體來看，2021年住房市場仍然是經濟增長的一個支撐點，自身也贏得了全面的發展。

影響房地產市場變化的因素

2020年第四季度以來住房市場先升后降的波動，是在復雜的外部環境和上行的住房市場環境下，調控政策與市場主體博弈的結果。

第一，外部環境和宏觀政策支持了市場升溫。全球通貨膨脹和房價漲幅創新高，實體產業恢復弱且面臨一定困難，寬松貨幣環境支持了住房投資需求，人口及政策變化催生住房新需求，城鎮化及人才政策支撐住房需求。

第二，市場主體預期及行為發生呈現較大的變化。一是金融機構對房地產從趨之若鶩到避之若浼。開發貸款出現大幅下降，個人抵押貸款前高后降，信用債融資結構性收縮。二是開發企業從資金緊張到銷售困難進而流動性風險增加，導致購地、開工和投資不斷下降。三是住戶部門從瘋狂搶購到觀望徘徊。四是城市政府從高溢價輕松拍地到低溢價艱難推地。

第三，2021年調控政策從逐步疊加發力到開始微調。在城市調控上，上半年20余城市不斷升級，下半年20余城市實施“限跌”。在部門調控上，調控政策鏈逐步閉合并日益發力。行政政策上行政指導價格從新房擴展到租賃價格和二手房價格，金融政策上房地產金融審慎監管制度性政策逐步到位并開始發力，土地政策上從“兩集中”到競拍規則優化和土地溢價限制，房地產稅開征試點從座談討論到決定實施，預期管理上基于市場情緒變化及時有效地做出調整。

2022年住房市場將分化回暖

在沒有重大政策調整和意外事件沖擊的情況下，2022年中國住房市場總體表現將變中趨穩。中長期中國住房發展結構優化和質量提升潛力巨大。

第一，2022年中國樓市將從整體降溫轉向分化回暖。基于短期市場主要決定于政策調整與市場主體預期及行為變化的判斷依據，從總體上看，2022年住房市場將變中趨穩，風險可控。預計2022年全年全國商品住房平均價格增長率將在-3%至3%，商品住房銷售面積增長將在-1%至-5%，住房開發投資增速預計將在2%至5%。

從時間上看，2022年住房市場將先降后升，變中趨穩。從環比數據預判，2021年第四季度將企穩，2022年第一、二、三季度將逐步加快回升，四季度將有新變化。從同比數據預判，2021年第四季度繼續降溫，在經歷2022年第一季度降幅最大后，預計2022年第二、三季度降幅逐步減小，2022年第四季度主要指標轉正。

從空間上看，從較多降溫到局部升溫。預計2021年第四季度到2022年全年，住房市場在空間上再加劇分化并表現出復雜和多樣性。人口持續流入、收入持續增長的一、二線城市以及都市圈和城市群的城市預計在2022年二三季度有顯著的回暖;人口持續流出、收入增長放緩的三四線及以下城市、非都市圈非城市群的城市可能面臨持續下行。

從風險上看，2022年住房市場的整體風險將延續下降趨勢，局部地區、個別主體的風險將有所釋放，風險外溢將被有效控制。

第二，基于外部基礎環境、住房需求潛力與模式轉型決定住房市場中長期走勢的預判依據，預計中長期至2035年中國住房發展結構優化和質量提升的潛力巨大。市場表現為增長拐點后結構趨向優化和質量不斷提升，出現總量高水平均衡，結構高水平優化。其中，空間結構上住房空間錯配(包括區域之間和城鄉之間)的問題將基本解決;階層結構上住房市場與住房保障比例將基本合理、多層次的住房保障體系將基本形成;新舊結構上存量住房的交易、改造和維護成為主體，非開發居住服務將成為主體;租售住房結構也將趨于合理，租賃住房比例尤其是大城市的租賃住房比例將有明顯提升。

優化政策體系支持“住”

第一，優化調控政策體系。保持戰略定力，優化政策目標，完善政策機制。一是優化資金監管并微調金融政策。保持合理的抵押貸款規模和增速，保持合理的開發貸款規模和增速，保持合理的債權融資規模和增速，優化資金監管政策。二是優化土地集中供應和拍賣制度。完善集中供地政策，增加供地次數。完善土地拍賣制度，減少捆綁限制。完善土地供給機制，實施雙向調控。三是分類優化和實施行政政策。分類處置和化解房企風險，健全住房市場管理應急機制。四是引導市場恢復信心和穩定預期。建立傳播房地產政策和市場信息的工作責任制度，建立機制化的預期波動應對和穩定制度。

第二，加快實施青年人和新市民安居工程。一是加大產權式保障房住房建設。加大保障性租賃房，推出共有產權住房，推出保障性產權房，支持新市民購房需求。二是通過四個結合擴大青新市民住房供給。讓青新市民住房供應與都市圈建設相結合、與舊房改造和老城更新相結合、與產業發展空間相結合、與處置和化解出險房企的風險相結合。三是加快建立支持充分到位的保障政策體系。加快研究和推出政府指導定價，加快制定保障房用地管理辦法，推出住房公積金改革方案，創設安居工程抵押補充貸款，建立公共服務常住地供給制度。四是加快建立激勵和約束參與各方的保障機制體系。建立城市政府的激勵與約束機制，建立轄區政府間的利益平衡機制，構建機構參與的激勵與約束機制。

第三，構建新時代中國住房發展新模式。基于中國住房的主要矛盾是結構性問題，在“十四五”規劃及未來15年，加快住房的供給側結構性改革，構建與需求結構相匹配的中國住房新體系，構建與時代需求相適應的中國住房發展新模式。一方面，必須通過改革創建新的住房發展模式。包括住房供應模式、政府調控模式、住房開發模式、住房融資模式、住房消費模式和城市政府參與模式。另一面，構建新時代中國住房新體系。一是以產權化為主線，構建中國住房的供應體系。二以城鎮化為基礎，構建中國住房的空間體系。三是以智能化為目標，構建中國住房高質量的產品體系。(作者單位：中國社會科學院財經戰略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心)