9月21日，繼共有產(chǎn)權(quán)住房新政后，廣東住房市場(chǎng)又一次成為外界焦點(diǎn)：廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)向各副會(huì)長(zhǎng)單位下發(fā)《關(guān)于請(qǐng)?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見(jiàn)的緊急通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)。《通知》表示，廣東省住建廳已配合住建部要求，對(duì)商品房預(yù)售制度進(jìn)行了調(diào)研并擬訂了相關(guān)材料，擬“逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售”。該材料擬于9月25日上報(bào)住建部。

隨后，時(shí)代周報(bào)記者從住建廳工作人員處了解到，9月21日住建廳房地產(chǎn)處下發(fā)了一份文件，意在向各房企了解當(dāng)前手頭所持有的項(xiàng)目預(yù)售信息等情況，但對(duì)廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)已經(jīng)擬訂《通知》的消息，該人員表示：“需要向房地產(chǎn)處垂詢才比較可靠，但總體而言，現(xiàn)售是趨勢(shì)。”

廣東省房協(xié)相關(guān)人士向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示：“該文件只是征詢意見(jiàn)稿，并非真的實(shí)施。

21日當(dāng)晚，住建部相關(guān)人員表示，向廣東、湖北、四川等各地下發(fā)逐步取消商品房預(yù)售、全面實(shí)施現(xiàn)售征詢意見(jiàn)情況并不屬實(shí)，與此同時(shí)表示具體情況不便透露，“該情況并不屬實(shí)，具體我們也在調(diào)查處理當(dāng)中，具體情況不方便透露。”

現(xiàn)售要求并非第一次在粵出現(xiàn)

《通知》指出，日前住建部向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)了《關(guān)于對(duì)現(xiàn)有行政許可事項(xiàng)進(jìn)行清理論證并對(duì)已取消下放落實(shí)情況進(jìn)行全部評(píng)估的函》，其中要求對(duì)商品房預(yù)售許可進(jìn)行深入研究。《通知》分析指出，商品房預(yù)售制度有利于提高資金使用效率，但也存在資金鏈斷裂導(dǎo)致工程爛尾，虛假?gòu)V告、定金圈套、合同欺詐等違法違規(guī)銷售行為有機(jī)可乘，產(chǎn)生了交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競(jìng)爭(zhēng)等情況。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年，廣東全省資金鏈斷裂類矛盾總數(shù)61宗，其中2016年轉(zhuǎn)存數(shù)28宗，2017年新增數(shù)33宗，已化解44宗，結(jié)余17宗，矛盾化解率72.1%。因房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂矛盾涉及金額較大、人群較大，容易造成比較大的社會(huì)影響和經(jīng)濟(jì)損失。

時(shí)代周報(bào)記者整理分析發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)售要求并非第一次在廣東出現(xiàn)。今年7月，江門(mén)住建局發(fā)布《江門(mén)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局商品房現(xiàn)售管理辦法(公開(kāi)征求意見(jiàn)稿)》)提出，2018年10月1日起，江門(mén)所銷售的商品房必須是竣工驗(yàn)收合格的現(xiàn)房或已辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的車位(庫(kù))。6月，中山首宗要求現(xiàn)售的地塊由萬(wàn)科競(jìng)得，刷新了中山樓面地價(jià)的最高紀(jì)錄。9月，中山又發(fā)布兩塊需要現(xiàn)售的土地。

在住房改革走得較快的深圳，早在2016年就試點(diǎn)出讓了一塊限“現(xiàn)售”的土地，由中國(guó)電建和廣州方榮聯(lián)合以82.8億元競(jìng)得，成為2016年龍華價(jià)格最高的地塊。時(shí)代周報(bào)記者通過(guò)公開(kāi)信息及地圖顯示了解到，這塊限“現(xiàn)售”土地為商住兩用地，目前仍顯示為“在建”。

從全國(guó)范圍來(lái)看，9月，哈爾濱市出臺(tái)《關(guān)于穩(wěn)定商品房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，其中規(guī)定，位于三環(huán)區(qū)域內(nèi)的新建項(xiàng)目實(shí)行商品房預(yù)售與現(xiàn)售相結(jié)合，多層房屋暫停商品房預(yù)售并實(shí)行商品房現(xiàn)售，高層房屋商品房預(yù)售審批須主體封項(xiàng)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，廣東此次對(duì)商品房預(yù)售政策調(diào)整的建議，體現(xiàn)了當(dāng)前住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的導(dǎo)向，即認(rèn)為現(xiàn)房銷售模式將更加成熟，而預(yù)售或者說(shuō)期房制度會(huì)更加不適合，類似政策也符合改革開(kāi)放40年廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展實(shí)際，屬于較大的創(chuàng)新，和租賃市場(chǎng)改革等都可以理解為房地產(chǎn)領(lǐng)域的體制重大創(chuàng)新，其對(duì)于全國(guó)10萬(wàn)家規(guī)模之多的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，顯然有較為明顯的影響。

將會(huì)淘汰至少一半房企？

中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前房企開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源于三個(gè)方面：自有資金、銀行貸款和預(yù)售回流，“現(xiàn)售將會(huì)對(duì)房企的實(shí)力產(chǎn)生非常大的考驗(yàn)。”宋丁表示：“中國(guó)的預(yù)售制度是在早年開(kāi)發(fā)商資金比較緊張但供應(yīng)需求大、需要加快開(kāi)發(fā)節(jié)奏的情況下，學(xué)習(xí)香港‘樓花’的做法實(shí)行的。推行了二十多年后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)有所變化，預(yù)售制度在這么多年的實(shí)行中也存在購(gòu)房者承擔(dān)了大多數(shù)資金風(fēng)險(xiǎn)以及在收樓時(shí)發(fā)現(xiàn)貨不對(duì)板的糾紛等問(wèn)題，總體而言，現(xiàn)售是未來(lái)的趨勢(shì)。”

對(duì)于取消預(yù)售對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)生存產(chǎn)生的影響，嚴(yán)躍進(jìn)舉例表示，在預(yù)售制度下，開(kāi)發(fā)商在建造房子過(guò)程中，如果是30層的房屋，建了5層之后即可辦理預(yù)售，進(jìn)行資金回籠并進(jìn)行后續(xù)投資，但如果采取現(xiàn)售，就可能需要30層房屋全部建造完畢才能進(jìn)行銷售回流資金，這對(duì)房企的資金考核壓力就很大，“資金弱的房企將無(wú)法進(jìn)行開(kāi)發(fā)投資”。

宋丁表示，全面推行住房現(xiàn)售制度，“將會(huì)淘汰至少一半房企，剩下一些大的、實(shí)力雄厚的企業(yè)。”對(duì)于現(xiàn)售可能帶來(lái)的供應(yīng)緊張，宋丁認(rèn)為，供應(yīng)緊張?jiān)谡咄七M(jìn)階段肯定會(huì)存在，但也要看相關(guān)的配合方式怎么應(yīng)對(duì)，“未來(lái)市場(chǎng)會(huì)逐漸適應(yīng)，最終形成非預(yù)售的格局”。

多數(shù)專家表示，此政策推進(jìn)不宜過(guò)急。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向時(shí)代周報(bào)記者分析認(rèn)為，取消預(yù)售制度，短期看可能性不大：“這會(huì)加大企業(yè)的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致企業(yè)回款周期嚴(yán)重拉長(zhǎng)。但當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是中小企業(yè)集中，龍頭房企占比份額不高。取消預(yù)售有利于資金寬裕的國(guó)企、大企業(yè)，對(duì)小企業(yè)來(lái)說(shuō)是滅頂之災(zāi)。而且短期來(lái)說(shuō)，取消預(yù)售制度也會(huì)帶來(lái)供應(yīng)量短期銳減的擔(dān)憂，不利于平穩(wěn)市場(chǎng)。”

張大偉另外建議，預(yù)售制度不應(yīng)該一刀切取消，但可以逐漸加大規(guī)范。“房地產(chǎn)要進(jìn)入現(xiàn)房銷售必須在房?jī)r(jià)平穩(wěn)周期內(nèi)，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)基本進(jìn)入存量環(huán)節(jié)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率降低的情況下。”

房企的2018：活下去是目標(biāo)

與此同時(shí)，雖然住建部否定了“向廣東、湖北、四川等各地下發(fā)逐步取消商品房預(yù)售，全面實(shí)施現(xiàn)售征詢意見(jiàn)”，但克而瑞廣州高級(jí)分析師肖文曉仍分析表示，不管是逐步試點(diǎn)推進(jìn)商品房現(xiàn)售還是全面實(shí)行，住房預(yù)售制度的改革都是一件茲事體大的事情，無(wú)論是住建部還是廣東省住建廳，應(yīng)該都會(huì)審慎研究再作決定，“對(duì)商品房實(shí)施現(xiàn)售已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的改革，而是涉及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的革命。但從時(shí)機(jī)和時(shí)局來(lái)看，現(xiàn)在最需要的是穩(wěn)定，倉(cāng)促出臺(tái)取消預(yù)售制度的決定肯定是不合時(shí)宜的，緩行的可能性比較大”。

肖文曉推斷，此次征求意見(jiàn)稿必然會(huì)引發(fā)行業(yè)的強(qiáng)烈反彈，且反彈的高強(qiáng)度應(yīng)該是在相關(guān)部門(mén)預(yù)期之內(nèi)的。“為何還要做如此試探？一個(gè)很大的可能性是以進(jìn)為退，試圖在提高商品房預(yù)售門(mén)檻方面有所作為，也就是說(shuō)預(yù)售制很可能會(huì)保留，至少在兩三年內(nèi)不大可能取消，但是門(mén)檻會(huì)提高。

當(dāng)前一二線城市對(duì)商品房預(yù)售制度的監(jiān)管比較到位，但部分三四五線城市則需要引起警惕。”肖文曉表示，“大開(kāi)發(fā)如果遇上市場(chǎng)下行期，賣‘樓花’就會(huì)出現(xiàn)大問(wèn)題”。

無(wú)論如何，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，2018年都將是存亡關(guān)鍵的一年。近日，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在區(qū)域9月月度例會(huì)上表示，房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)實(shí)實(shí)在在地到來(lái)了，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，“活下去”才是最終目標(biāo)。