徐 駿作 (新華社發(fā))

觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)，不能因?yàn)閭€(gè)別城市出現(xiàn)了松動(dòng)，就草率說樓市進(jìn)入寒冬。也不能因?yàn)閭€(gè)別城市價(jià)格上漲就認(rèn)定樓市反彈。未來，在“房住不炒”定位之下，房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)松懈。預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間，樓市總體仍將繼續(xù)保持平穩(wěn)。

年終歲末，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的消息又多了起來。有些城市房?jī)r(jià)跌了，有些城市庫存多了，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入寒冬了……類似的討論，一直也沒有停歇。針對(duì)百姓關(guān)注的焦點(diǎn)問題，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)·中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者采訪了相關(guān)部門和專家。

全國(guó)樓市總體平穩(wěn)

觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)，不能因?yàn)閭€(gè)別城市出現(xiàn)了松動(dòng)，就草率說樓市進(jìn)入寒冬，也不能因?yàn)閭€(gè)別城市價(jià)格上漲就認(rèn)定樓市出現(xiàn)反彈。近一段時(shí)間，各地繼續(xù)堅(jiān)持因城因地制宜、精準(zhǔn)施策，強(qiáng)化地方調(diào)控主體責(zé)任，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸理性，目前全國(guó)樓市總體平穩(wěn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格有4個(gè)下降，66個(gè)環(huán)比上漲。4座城市是廈門、深圳、溫州、三亞，都是過去的熱點(diǎn)城市。一線等熱點(diǎn)城市平穩(wěn)，甚至有些城市出現(xiàn)下降。

總體而言，近一段時(shí)間沒有出臺(tái)新的重大調(diào)控措施。房?jī)r(jià)領(lǐng)漲的是一些三四線城市。通常認(rèn)為，二手房可能更能體現(xiàn)真實(shí)供需情況。從最新數(shù)據(jù)看，二手房?jī)r(jià)格與上月相比，出現(xiàn)下降的城市比新房多，不同城市漲跌互現(xiàn)，并沒有出現(xiàn)大規(guī)模過快上漲苗頭，也沒有大規(guī)模下降。

不可否認(rèn)的是，個(gè)別城市樓市價(jià)格下降，甚至出現(xiàn)了買房人要求退房現(xiàn)象。市場(chǎng)上一些聲音認(rèn)為，政府不會(huì)讓市場(chǎng)下滑，可能會(huì)托市。需要明確的是，房地產(chǎn)調(diào)控取得了顯著成效，過去房?jī)r(jià)在一些城市過快上漲的趨勢(shì)得到了遏制。未來，仍應(yīng)保持戰(zhàn)略定力，對(duì)于可能會(huì)過快上漲的城市，仍應(yīng)堅(jiān)持房住不炒定位，堅(jiān)定不移出手調(diào)控。同時(shí)，既防止房地產(chǎn)過快上漲，又避免大起大落，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

有市場(chǎng)人士認(rèn)為，一二線城市出現(xiàn)了庫存上行苗頭。房子積壓了，賣不動(dòng)了嗎?意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)大降溫了嗎?

按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，在總體庫存下降的10月末，商品房待售面積52789萬平方米，比9月末減少了401萬平方米。其中，住宅待售面積減少了321萬平方米，辦公樓待售面積減少了15萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少了46萬平方米。

同時(shí)，對(duì)于一些城市庫存出現(xiàn)上升，也應(yīng)具體問題具體分析。過去熱點(diǎn)城市樓市過熱，房?jī)r(jià)過快上漲，是供不應(yīng)求的主要矛盾所致。加大土地和商品房供給成為眾多一線等熱點(diǎn)城市控制房?jī)r(jià)的重要舉措。供給的合理增加，促進(jìn)了供需平衡，這正是我們樂見的。

加強(qiáng)租賃市場(chǎng)監(jiān)管

房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要性不言而喻。因此，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)該既防止過快上漲，又防止大起大落。未來，在“房住不炒”定位之下，房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)松懈。預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間，樓市總體仍將繼續(xù)保持平穩(wěn)。基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)也應(yīng)進(jìn)一步推進(jìn)。

推進(jìn)租購(gòu)并舉的住房制度，被認(rèn)為是長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的重要一環(huán)。2018年，有關(guān)城市加大了住房租賃管理，租賃將在解決居住問題方面發(fā)揮重要作用。

然而，不可回避的是，當(dāng)前租賃市場(chǎng)的發(fā)育尚不成熟，也遇到了一些問題。8月份前后北京出現(xiàn)過一輪房屋租賃價(jià)格快速上漲，租賃機(jī)構(gòu)亂象較多，一些機(jī)構(gòu)因?yàn)楹徒鹑诠ぞ邠胶驮谝黄穑霈F(xiàn)了資金鏈斷裂的情況。

北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，截至10月20日，10家租賃服務(wù)企業(yè)累計(jì)投放房源133131套(間)，完成公開承諾總量的1.1倍。相比9月份，北京住房租賃市場(chǎng)量?jī)r(jià)繼續(xù)回落，成交量環(huán)比下降約8%;在租金方面，“自如”整租租金環(huán)比下降5.5%，“相寓”租金環(huán)比下降4.3%，“蛋殼”租金環(huán)比下降0.1%。各企業(yè)出租房屋空置期均有拉長(zhǎng)，收房日趨謹(jǐn)慎;針對(duì)個(gè)別企業(yè)續(xù)租漲價(jià)問題，中介協(xié)會(huì)已經(jīng)開展調(diào)查，將按照協(xié)會(huì)章程對(duì)違反承諾的企業(yè)給予處理。

當(dāng)前，個(gè)別城市住房租賃市場(chǎng)出現(xiàn)的一些新問題需高度關(guān)注，加強(qiáng)防范。市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，應(yīng)該防范“租金貸”引發(fā)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。一旦代理經(jīng)租企業(yè)挪用“租金貸”資金或經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致資金鏈斷裂，將嚴(yán)重侵害租賃當(dāng)事人合法權(quán)益，擾亂住房租賃市場(chǎng)秩序。同時(shí)，相關(guān)部門也應(yīng)防范代理經(jīng)租企業(yè)哄抬租金。代理經(jīng)租行業(yè)高價(jià)爭(zhēng)搶房源的情況需要未雨綢繆，防患于未然。

上海市有關(guān)部門表示，下一步將多管齊下，逐步規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，嚴(yán)格規(guī)范“租金貸”業(yè)務(wù)。不久前，上海市住建委等5部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范本市代理經(jīng)租企業(yè)及個(gè)人“租金貸”相關(guān)業(yè)務(wù)的通知》，就代理經(jīng)租企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)合作開展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)，提出了一系列監(jiān)管要求。同時(shí)，將切實(shí)服務(wù)好本市租房群體。將充分發(fā)揮國(guó)資國(guó)企“穩(wěn)定器”和“壓艙石”作用，多渠道增加住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)，優(yōu)化租賃市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。上海市將依托住房租賃公共服務(wù)平臺(tái)，全面建立代理經(jīng)租行業(yè)監(jiān)管制度，抓緊構(gòu)建本市住房租賃監(jiān)測(cè)體系。

推進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展

改革開放40年來，特別是1998年前后住房制度改革以來，我國(guó)城鄉(xiāng)居民住房條件不斷改善。目前，全國(guó)居民人均住房建筑面積40.8平方米。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)取得了長(zhǎng)足發(fā)展，但不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨著許多突出問題。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)劉志峰認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)面臨供需不平衡，租售結(jié)構(gòu)不合理，住房屬性被扭曲，行業(yè)作用被放大，杠桿率過高，品質(zhì)提升緩慢，企業(yè)發(fā)展持續(xù)性差，資源能源浪費(fèi)大等問題。因此，應(yīng)積極推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

劉志峰認(rèn)為，推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，就是要推進(jìn)綠色健康住房發(fā)展。隨著群眾生活水平的提高，住房需求已經(jīng)不僅僅是滿足睡眠的空間，而是滿足綠色健康生活的需要。綠色建筑評(píng)價(jià)級(jí)別高，住宅性能認(rèn)定好，采用的材料、部品都要符合綠色健康要求。沒有全方位、全周期的住宅健康環(huán)境和服務(wù)，高質(zhì)量就不全面，也談不上美好居住生活，要圍繞實(shí)施“健康中國(guó)”戰(zhàn)略，讓老百姓從“有房住”向“住好房”“住得健康”轉(zhuǎn)變。為此，應(yīng)從以下幾個(gè)方面發(fā)力。

首先，要依靠數(shù)字化改善生產(chǎn)。這與房屋建筑質(zhì)量密切相關(guān)。應(yīng)強(qiáng)化住宅開發(fā)的品質(zhì)管理，在建造全過程跟蹤，確保規(guī)范施工、安全生產(chǎn)，防止偷工減料、弄虛作假。

其次，要依靠工業(yè)化提高精度。住宅質(zhì)量通病得不到根治，很重要的原因是手工勞動(dòng)比重大、產(chǎn)品精度低。采用工業(yè)化生產(chǎn)住宅，可大幅提升住房品質(zhì)和性能，延長(zhǎng)使用年限、降低使用成本和維護(hù)費(fèi)用。

再次，要依靠信息化、智能化做好服務(wù)。發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)+、大數(shù)據(jù)的作用，將教育、醫(yī)療、旅游、大健康等信息接入社區(qū)和家庭，以滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的需求。

此外，還要注重住房全壽命的資源能源節(jié)約和全方位服務(wù)。住房應(yīng)該是成品，不應(yīng)該是半成品，要努力實(shí)現(xiàn)全裝修一步到位，減少浪費(fèi)。由于住房的使用周期長(zhǎng)，但家庭結(jié)構(gòu)變化快，所以要推進(jìn)空間可變的結(jié)構(gòu)體系。