一段時間以來，房地產(chǎn)市場供需兩端逐步恢復，個人住房貸款的資金價格進一步下降。在首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制指導下，已有部分城市首套房貸款利率降至4%以下，購房成本持續(xù)下降。

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從供給端看，房地產(chǎn)企業(yè)的流動性得到有序緩解，優(yōu)質(zhì)房企融資環(huán)境明顯改善，保交樓專項借款資金已基本投放至項目，有效促進了建設交付，房地產(chǎn)市場合理需求有望進一步釋放。

多地動態(tài)調(diào)整利率

近期，多地首套房貸款利率進一步下降，部分已降至3.8%、3.7%。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，截至1月31日，在監(jiān)測的103個城市中，首套房貸款利率低于4.1%的城市共30個，其中二線城市8個，其余均為三四線城市。

這些城市首套房利率的下降，與首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制密切相關。日前，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。若某城市的新建商品住宅銷售價格連續(xù)3個月環(huán)比、同比均下降，該城市可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)氐氖滋追坷收呦孪蕖?/p>

該政策是去年四季度相關政策的延續(xù)。去年9月份，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，符合條件的城市可自主決定、在四季度階段性放寬新發(fā)放首套房貸利率下限。“政策出臺后，一些城市政府積極作出相應調(diào)整，帶動新發(fā)放房貸利率有所降低。”央行貨幣政策司司長鄒瀾表示，數(shù)據(jù)顯示，2022年12月新發(fā)放的個人住房貸款利率全國平均為4.26%，較2021年12月下降1.37個百分點，已達到2008年有統(tǒng)計以來的最低水平。

“此次調(diào)整，主要是在前期政策取得較好效果的基礎上，按照因城施策原則，根據(jù)各城市房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況，動態(tài)調(diào)整‘允許階段性放寬新發(fā)放首套房貸利率下限的城市范圍’，進而形成支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。”鄒瀾說。

針對市場上房貸利率下降是否會導致熱錢涌入樓市的聲音，金融管理部門明確表示，新政策具有穩(wěn)定性，同時兼具靈活性。“房價存在明顯的周期性波動規(guī)律，連續(xù)3個月上漲或連續(xù)3個月下降，說明房價已出現(xiàn)趨勢性變化，但趨勢性變化形成的時間往往較長。”鄒瀾說，按照新政策，雖然相關部門每季度要評估房價變動情況，但若要真正調(diào)整房貸利率下限，該周期可能遠遠超過評估周期。

改善需求端預期

改善社會預期，釋放合理需求，是今年房地產(chǎn)市場的一項重要工作。中央經(jīng)濟工作會議明確提出，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設；要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

目前，房地產(chǎn)市場銷售仍面臨壓力。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2022年商品房銷售面積135837萬平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%；從銷售額看，商品房銷售額133308億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。

“需求端下降有多方面原因，預期不穩(wěn)是重要原因之一。”上海金融與發(fā)展實驗室主任曾剛說，一方面，受疫情影響，部分居民收入預期發(fā)生變化，導致其購房行為更趨謹慎；另一方面，此前個別房企出現(xiàn)流動性困難、融資受阻，甚至導致在建房屋無法按時交付，進一步影響了居民購房信心和預期。

多地首套房貸款利率下降，將有助于進一步釋放合理需求、擴大有效需求、支持剛性和改善性住房需求。“在住房消費等領域，還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放。”中央財辦有關負責同志表示，合理增加消費信貸，支持住房改善等消費；同時，結(jié)合落實生育政策和人才政策，解決好新老市民、青年人等住房問題。

國家統(tǒng)計局局長康義表示，我國仍然處在城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展階段，去年常住人口城鎮(zhèn)化率比上年提高了0.5個百分點，達到65.22%，但與發(fā)達國家80%左右的水平相比仍然不高。去年我國新增城鎮(zhèn)人口數(shù)量巨大，這些就是未來的發(fā)展空間。接下來，房地產(chǎn)市場合理需求將逐步釋放。

做好供給端保障

由于房地產(chǎn)需求端和供給端相互影響、相互強化，接下來還要持續(xù)做好供給端保障工作。中央經(jīng)濟工作會議明確提出，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。

“供給端的問題主要表現(xiàn)為房企的流動性緊張。”曾剛說，這會帶來兩方面影響。一方面是抬升房企信用風險，導致其融資進一步受阻，融資困難又加速了房企的風險暴露；另一方面，資金困難會導致房企的部分在建房屋無法按時交付，會影響購房者需求預期，進而影響房企的銷售、回款，進一步加劇房企的流動性緊張。

為解決以上問題，金融管理部門著力緩解房企流動性緊張、穩(wěn)定房企合理融資。此前，信貸、債券、股權(quán)融資已“三箭齊發(fā)”，房企尤其是優(yōu)質(zhì)房企的融資環(huán)境已明顯改善。數(shù)據(jù)顯示，2022年9月份至11月份，房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計新增1700多億元，同比多增2000多億元；2022年四季度，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行1200多億元，同比增長22%。

下一步，金融管理部門將綜合施策，改善優(yōu)質(zhì)房企的經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流。此前，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會，研究解決改善房企的資產(chǎn)負債狀況，將聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開展資產(chǎn)激活、負債接續(xù)、權(quán)益補充、預期提升四項行動，引導優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表回歸安全區(qū)間。

與此同時，保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作也將扎實推進，進一步穩(wěn)定購房者的預期和需求。人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開的主要銀行信貸工作座談會強調(diào)，要運用好保交樓專項借款、保交樓貸款支持計劃等政策工具，積極提供配套融資支持，維護住房消費者合法權(quán)益。“保交樓專項借款資金投入帶動形成一批實物工作量，有效促進了項目的建設交付。”銀保監(jiān)會相關負責人說。