大河財立方《極刻》第821期

(資料圖)

大河財立方記者 裴熔熔 朱娟 楊薩

近期，“提前還房貸”熱度再漲。

大河財立方記者從鄭州多家銀行獲悉，近期正迎來近幾年最密集的一波提前還貸潮，部分銀行線下申請渠道已經關閉，將啟動線上申請系統；也有部分銀行稱線上渠道正常受理提前還貸業務，但由于預約人數較多，需要排隊等待；還有銀行稱線上預約額度已滿，需要線下預約。

“提前還房貸”為何又掀高潮？為何出現還貸難？提前還貸是否真的劃算？

提前還貸受阻

近期，首套房貸款利率密集下調，有關“降低存量房貸利率”的呼聲漸高，許多在房貸利率高點上車的購房者，一邊期盼著政策福利能延伸至存量房，一邊開始試著搶占低利率窗口期，選擇提前還款。

然而，錢到位了，提前還貸卻變難了。

“攢了一年錢，本來想著終于可以提前還房貸了，結果銀行說不能線上預約，即使線下預約也要排隊等好幾個月。”鄭州的劉先生沮喪地告訴大河財立方記者，他于2020年在鄭州購房，貸款利率為5.88%。由于“高位站崗”，他每年過年前后都會提前還一部分貸款。最近，他得知鄭州首套房貸利率已降到3.8%，便計劃全部結清，沒想到卻遇到了還款難的情況。

某股份制銀行鄭州分行客戶經理告訴大河財立方記者，該行提前還貸線下申請近期已經關閉，正籌劃上線線上申請系統，預計2月5日上線，還請客戶等待具體通知。

“近期咨詢提前還貸業務人數激增，可以說是近幾年最密集的一波提前還貸潮，線下申請近期關閉可能也與此相關。”上述客戶經理說。

某國有大行客服告訴記者，河南地區線上申請通道目前正常開放，可預約25天以后、60天以內的還款時間。若線上申請未成功，可在工作日聯系客戶經理或貸款經辦行咨詢了解，也可到線下網點咨詢。

鄭州銀行、中信銀行相關工作人員也透露，目前線上渠道正常受理提前還貸業務，雖然申請人數較多，但辦理時間一般不超過1個月。也有部分銀行稱，目前線上預約額度已滿，需要線下預約、排隊等待。

提前還貸究竟能省多少錢？大河財立方記者以上述劉先生為例，算了一筆賬，貸款100萬元，利率5.88%，30年償還計算，每月月供為5918.57元。若提前償還50萬元，則每月僅需償還2959.29元。

“提前還房貸”為何又掀高潮

從貸款額度“一萬難求”到如今扎堆提前還貸，買房人為何有如此大的轉變？

“我當時以5.88%的房貸利率買的房，現在的房貸已經降到3.8%，理財產品收益也不理想，還不如提前把貸款還上，降低每月的還款壓力。”2019年在鄭州購房的李女士向記者分享了自己提前還貸的原因。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜接受大河財立方記者采訪時也表示，這么多人提前還房貸主要是由于在宏觀經濟預期不佳的情況下缺乏投資機會，理性選擇自然就是將手中閑置的資金提前歸還房貸以節省部分利息支出。

近期房貸利率的調整也是重要觸發因素。自年初首套房貸利率動態調整機制建立以來，截至1月31日，貝殼研究院監測的103個城市中，首套利率低于4.1%的城市共30個，部分城市房貸利率已邁入“3時代”。

“一方面由于此前貸款的利息較高，購房者希望通過提前還貸來降低成本；另一方面則是2022年投資理財收益波動較大且遠不及預期，房貸和投資理財之間收益倒掛，讓一些購房者產生了提前還貸的愿望。”上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進在接受大河財立方記者采訪時說。此外，他建議銀行方需要對此類提前還貸的動機有充分的認識，理解客戶的金融需求，主動改善服務。

為何出現還貸難？柏文喜認為，這主要是由于銀行本身是依靠存貸利差盈利，而且房貸業務又是銀行違約率較低、抵押充足的不忍割舍的業務。另外，大規模的提前還貸會打亂銀行的流動性計劃安排，也是導致銀行不樂于接受提前還貸的原因之一。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，對于銀行來講，房貸是最優質的資產之一。銀行通過存款利率和理財產品來募集到較低成本的資金，然后來做房貸業務，是銀行很重要的一個盈利渠道。如果大家都提前還貸，那么這個業務邏輯就行不通了，銀行肯定不愿意。

購房者應理性選擇是否提前還貸

對個人來說，提前還款仍需結合個人實際情況。

柏文喜認為，在個人手頭資金寬裕而又無合適投資機會的情況下，選擇提前還房貸是正確的。“這里邊的一個決定性變量是投資收益率與房貸按揭利率的對比，如果前者低于后者就可以選擇提前還貸，但也要以不影響家庭生活的正常支出為前提。”

李宇嘉認為，如果購房者手上有閑散資金無法實現更好收益，且未來沒有大筆支出，在收入較穩定的情況下，提前還貸未嘗不可。

“購房者要及時掌握自己貸款行的政策變化，做好規劃，提前進行預約。多數購房者選擇的是等額本息還款方式，在還款前期還的利息較多，如果已經提前還款多年，那么就已經償還了大部分利息，這樣就不適合提前還款了。”李宇嘉建議。

值得一提的是，隨著房貸按揭利率持續降低，部分站在“高崗”上的存量房貸借款人試圖通過提前還款來減輕還貸壓力，或者通過“商轉公”置換貸款成本，降低住房消費負擔。其中，“違規轉貸”現象再次引發關注，其間隱藏的違約違法隱患、高額收費、信息泄露等情況，還有貸款期限不匹配等問題，需提醒消費者注意。

此外，一些借款人簽訂的貸款合同中明確，提前還款需要支付相應的違約金額。提前還貸是否更“劃算”，購房者應結合自身實際情況決定。

責編:王時丹 | 審核:李震 | 總監:萬軍偉