逆勢增長 越秀地產的底氣在哪里？

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樓市低迷之下，上半年越秀地產交出了一份不俗成績單。

8月25日，越秀地產召開2023年半年度業績發布會，并公布上半年業績數據。在這個行業缺乏“信心”的階段，“信心”卻成為越秀地產這場業績會的關鍵詞。

半年報顯示，越秀地產實現營業收入約為人民幣321.0億元，同比上升2.6%；毛利率約為17.8%；權益持有人應占盈利21.8億元，同比上升27.5%；核心凈利潤約為21.5億元，同比上升0.8%。各項指標均實現穩步增長。

與此同時，越秀地產也是上半年為數不多保持正向銷售增長房企之一。

在銷售規模方面，截至7月末，越秀地產2023年實現合同銷售金額約為921.01億元，同比上升約67.9%，銷售額實現大幅增長；累計合同銷售面積約為268.46萬平方米，同比上升約34.7%。

深究越秀地產業績亮眼背后的秘訣，精準投資、穩健財務等戰略因素功不可沒，這也成為支撐其屹立于行業的底氣。

多元化拿地 深耕一二線高能城市

樓市下行期，“分化”成為房地產市場重要特征。

越秀地產董事長兼執行董事林昭遠在業績會上亦分析，從行業角度看，總的來說，政策會加持，行業在筑底，市場存在分化的現象。

實際上，越秀地產銷售業績大增，逆勢增長，離不開其預判行業“分化”趨勢，執行合理區域布局，多元化拿地、深耕一二線高能級城市等戰略舉措。

半年報數據顯示，在越秀地產上半年836億元的銷售中，大灣區實現合同銷售金額約為人民幣461.3億元，同比上升45.3%，在華東地區實現合同銷售金額約為人民幣186.3億元，同比上升151.4%。

“從我們上半年北上廣深銷售面積來看，廣州是同比增長12%，深圳是同比增長18%，上海是同比增長38%，北京是同比增長31%左右。從這個角度其實房地產發展這么多年，我們也是一直選擇城市發展的一種理念，還是力求城市的人口、產業、經濟實力，經濟實力越強，房地產的抗風險能力就會越強。”業績會上，林昭遠表示。

林昭遠亦透露，一線城市也是越秀地產這幾年重點發展的城市，“信心肯定有的，從我們今年投資的強度的鋪排上，包括我們積極參與投資項目，我們對四大一線城市還是堅定信心。”

從半年報數據中可以發現，越秀地產秉持布局一線、強二線城市的策略，上半年拿地動作也基本圍繞北京、上海、廣州、杭州、成都、武漢、青島和西安等8個城市，新增11幅土地，總建筑面積約為217萬平方米。其中，重點布局了北京，新增土地儲備約43萬平方米。

多元化的土地收購模式是越秀地產得以發展壯大的重要法寶。在上半年的新增土儲中，TOD、產業勾地和國企合作等多元化增儲模式分別占新增土地儲備的22%、27%和14%。

此外，值得一提的是基于廣州地鐵二股東的優勢，越秀地產在TOD上的布局成為其土儲方面的亮點。截至2023年6月30日，越秀地產共擁有9個TOD項目，總土地儲備達到398萬平方米，約占總土地儲備的14.2%。

具體來看，TOD業務方面，期內，越秀地產持續深化TOD業務全國化布局戰略，于杭州收購了星橋TOD項目，增加TOD土地儲備約48萬平方米。杭州星橋TOD項目是越秀地產走出廣州之外的第二個TOD項目，標志著越秀地產與杭州地鐵在TOD項目合作的進一步深化。

新增TOD項目陣容的擴大也讓其成為越秀地產業績銷售的越來越重要的貢獻板塊。據半年報數據顯示，上半年合同銷售金額約185.1億元，同比上升53.3%。

穩健財務 提升企業發展信心

亮眼的業績、精準的投資背后是越秀地產穩健且健康的財務狀況。

半年報顯示，越秀地產保持財務健康和流動性充足安全。截至2023年6月30日，越秀地產的現金及現金等價物及監控戶存款總額約為人民幣492.5億元，資金流動性充足。剔除預收款的資產負債率、凈負債率和現金短債比率分別為66.8%、53.2%和4.2倍，“三道紅線”指標維持“綠檔”達標。三個指標均比2022年末時有所提升。

在負債方面，越秀地產截至期末有息負債998.21億元，較去年末882.98億元微升，不過從久期看，賬齡得到改善。1年之內到期的短期債務錄得117.13億元，僅占總借貸的約12%。

與此同時，對應同比增加40.2%的現金及現金等價物及監控戶存款余額492.5億元，可以說，在債務償付方面毫無壓力。

受益于越秀地產穩健的財務數據，其強大融資途徑及較低的融資成本成為其又一項“屹立”于行業的底氣。

據悉，今年以來越秀地產已成功發行54億元人民幣的在岸債券，分五期發行，利息成本分別為3.63%（10年期債券）和2.98%（3+2年期債券），加權平均借貸年利率僅為3.37%。

“償還短債是管理現金流日常操作，不用擔心。目前公司有息負債為998億元，其中一年內到期債務占比為12%。我們目前手頭也有足夠的直融和間融的額度在手。”越秀地產財務總監陳靜對此稱，接下來公司的融資計劃是可以根據自身情況和管理層確定的投資強度，來適當安排。

房地產行業融資環境難言樂觀。但從以上情況來看，越秀地產對下半年的融資則信心十足。

展望下半年的發展，林昭遠表示，公司會利用市場貸款利率的下調去建立公司優勢，確保“三道紅線”保持綠檔，公司管理層有信心完成年度銷售各項經營指標，持續為股東創造價值。