房企的銷售仍處在艱難回升的進(jìn)程中。

2023 年 4 月，TOP100 房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額 5665.4 億元，單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低 14.4%；同比增長(zhǎng) 31.6%，同比去年保持增長(zhǎng)且增幅較上月進(jìn)一步提升。

1-4 月百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額 20499.2 億元，累計(jì)業(yè)績(jī)同比自一季度轉(zhuǎn)正之后，增幅也進(jìn)一步提升至 9.7%。

(資料圖)

房企的銷售與市場(chǎng)走勢(shì)互為印證。2023 年 4 月，重點(diǎn) 30 城成交環(huán)比回落，同比保持增長(zhǎng)。其中，一線城市的樓市韌性較強(qiáng)，二三線城市則面臨熱度下降，整體成交回調(diào)幅度大于一線，環(huán)比降幅達(dá) 30%。

可以看出，雖然今年以來國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已止跌回升，但行業(yè)信心尚未完全修復(fù)，市場(chǎng)整體的購買力還是處于歷史相對(duì)低位。

對(duì)房企來說，" 五一 " 假期還是需要積極推盤，提升營(yíng)銷及優(yōu)惠力度來促進(jìn)成交去化。長(zhǎng)期來看，不同城市的市場(chǎng)還會(huì)延續(xù)分化的格局。

一、近三成百強(qiáng)房企單月業(yè)績(jī)規(guī)模同比變動(dòng)

4 月，央國企以及部分優(yōu)質(zhì)民企憑借熱點(diǎn)城市布局以及積極的推盤去化，表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。

TOP10 梯隊(duì)房企的銷售增長(zhǎng)更為搶眼，單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)的企業(yè)數(shù)量也占比最高，其中，華潤(rùn)置地、招商蛇口、綠城中國、建發(fā)房產(chǎn)等房企 4 月的單月業(yè)績(jī)同比增幅超過 100%。

此外，濱江集團(tuán)、中國鐵建、保利置業(yè)、國貿(mào)地產(chǎn)等企業(yè) 4 月的銷售表現(xiàn)也相對(duì)突出。

4 月實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)的企業(yè)在百強(qiáng)房企中的占比合計(jì)近 3 成，包括招商蛇口、濱江集團(tuán)、中國鐵建等在內(nèi)的房企都實(shí)現(xiàn)了 4 月銷售業(yè)績(jī)的環(huán)比增長(zhǎng)；同時(shí)，有近 6 成百強(qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)。

二、TOP10 門檻，同比增長(zhǎng) 38.7%

房企百強(qiáng)的格局繼續(xù)分化。2023 年 1-4 月，TOP10 房企的銷售操盤金額門檻同比顯著增長(zhǎng) 38.7% 至 606.5 億元，TOP20 門檻增長(zhǎng) 14.9% 至 259 億元。但 TOP30 房企的門檻同比明顯降低 11.9% 至 145.1 億元。

TOP100 房企的銷售操盤金額門檻也比去年同期小幅下降至 35.4 億元。目前的行業(yè)形勢(shì)下，央國企及部分優(yōu)質(zhì)民企的發(fā)展韌性較強(qiáng)，中小房企顯得競(jìng)爭(zhēng)力不足，所以今年房企的格局還會(huì)繼續(xù)分化。

今年 " 小陽春 " 的勢(shì)頭略顯不足，4 月的樓市已成色欠佳。根據(jù)克而瑞的監(jiān)測(cè)，全國重點(diǎn) 30 城 4 月市場(chǎng)成交雖然還保持同比增長(zhǎng)的勢(shì)頭，但環(huán)比出現(xiàn)回落，絕對(duì)量與 2 月成交基本持平，今年前 4 月樓市的累計(jì)成交上漲 27%。

從不同能級(jí)的城市來看，一線城市的市場(chǎng)成交韌性較強(qiáng)，在 3 月集中放量后，4 月小幅下跌 11%，累計(jì)同比還是增長(zhǎng) 21%。

其中，北京、深圳延續(xù)同比和環(huán)比都增長(zhǎng)的勢(shì)頭。深圳主要得益于市場(chǎng)供應(yīng)的放量，龍崗、光明等區(qū)域的供應(yīng)量基本都在 10 萬平米以上；北京雖然面臨顯著的供不應(yīng)求，但剛需的熱情仍然高漲，順義和房山的多個(gè)性價(jià)比較高的剛需盤持續(xù)熱銷。

上海和廣州的成交環(huán)比小幅下降，市場(chǎng)熱度有所回落，但同比還是繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。

二三線城市的樓市熱度有所下降。一方面整體成交回調(diào)幅度大于一線，環(huán)比降幅達(dá) 30%；另一方面，各城市的環(huán)比數(shù)據(jù)還是跌的多、漲的少，只有成都和西安等中西部少數(shù)城市走出獨(dú)立行情，環(huán)比還保持著增長(zhǎng)的勢(shì)頭。

其中，回落比較顯著的城市，大致可分為三類：

一是武漢、天津、重慶等還有人口優(yōu)勢(shì)的強(qiáng)二線城市，這一輪 " 小陽春 " 的行情主要依托剛需及剛改的自住需求驅(qū)動(dòng)，隨著低價(jià)房源去化殆盡，整體的市場(chǎng)需求也進(jìn)入階段性的疲軟期；

二是長(zhǎng)春、南寧、大連、昆明等弱二線城市，這些城市整體的基本面欠佳，高庫存問題難解，成交恢復(fù)理性之后，預(yù)計(jì)還會(huì)延續(xù)筑底行情；

三是徐州、佛山、東莞等三四線城市，隨著返鄉(xiāng)置業(yè)、短期投資投機(jī)熱情的減弱，市場(chǎng)重新回歸理性。

總體來看，4 月份的樓市，無論供應(yīng)還是需求都迎來了 " 拐點(diǎn) "，絕對(duì)量回歸本輪 " 小陽春 " 行情在 2 月份啟動(dòng)時(shí)的水平。由此可以看出，整體行業(yè)信心還沒有完全修復(fù)，前期積累的剛需及剛改需求在 2、3 月釋放后出現(xiàn)階段性疲軟，導(dǎo)致樓市回升乏力。

三、4 月成交環(huán)比轉(zhuǎn)降 5 月樂觀預(yù)期止跌微增

展望后市，我們認(rèn)為，剛需轉(zhuǎn)弱、改善接棒是大概率事件。如果房企能夠抓緊五一營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)釋放優(yōu)惠，或是地方政府層面繼續(xù)出臺(tái)利好性政策，整體成交還是可能保持穩(wěn)中微增的態(tài)勢(shì)。

但不同的城市之間，我們預(yù)期還是會(huì)延續(xù)分化的行情：

熱點(diǎn)恒熱的北京、上海、杭州、成都、合肥等城市，由于可能面臨供應(yīng)量的約束，整體成交還將平穩(wěn)運(yùn)行；

武漢、鄭州、天津等前期市場(chǎng)低迷的城市，還會(huì)面臨階段性的調(diào)整，市場(chǎng)成交在短期內(nèi)很難有明顯起色；

依托返鄉(xiāng)置業(yè)驅(qū)動(dòng)的蘇北、川渝等區(qū)域的三四線城市，市場(chǎng)熱度還將持續(xù)下滑。