2022年8月29日晚，招商蛇口披露2022年度中期財報，經(jīng)營韌性彰顯。公告顯示，2022年上半年，招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)總收入575.63億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤18.87億元。2022年上半年，公司“加速去化”與“開源節(jié)流”雙向發(fā)力，開發(fā)業(yè)務穩(wěn)中有進，非開發(fā)業(yè)務聚焦專業(yè)化與市場化，進一步深化轉(zhuǎn)型發(fā)展。

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2022年上半年，新冠疫情依然在全球反復，疊加房地產(chǎn)市場環(huán)境影響，如何走出未來行業(yè)新格局成為行業(yè)關注的焦點，而招商蛇口給出了自己的答案。2022年是招商蛇口的“品質(zhì)年”，其中，“品”是持續(xù)做優(yōu)產(chǎn)品質(zhì)量，提升服務質(zhì)量，夯實公司品牌；“質(zhì)”是在新形勢下推進“三個轉(zhuǎn)變”落地——從開發(fā)為主向開發(fā)與經(jīng)營并重轉(zhuǎn)變，堅持價值導向把握好規(guī)模與成長的關系；從重資產(chǎn)為主向輕重結(jié)合轉(zhuǎn)變，加大輕資產(chǎn)業(yè)務的發(fā)展力度；從同質(zhì)化競爭向差異化發(fā)展轉(zhuǎn)變，培育特色、形成品牌，提升能力、形成文化——全面提升發(fā)展質(zhì)量。新形勢下，招商蛇口深化轉(zhuǎn)型發(fā)展，多措并舉實現(xiàn)提質(zhì)增效，以穩(wěn)健步伐邁向高質(zhì)量發(fā)展。

保持戰(zhàn)略定力抓去化，線上營銷發(fā)力開發(fā)業(yè)務穩(wěn)健

在行業(yè)持續(xù)調(diào)整的2022年上半年，招商蛇口保持戰(zhàn)略定力，奠定業(yè)績持續(xù)穩(wěn)健基礎。

招商蛇口在開發(fā)業(yè)務上以穩(wěn)促進、奮力攻堅。財報指出，招商蛇口2022年上半年持續(xù)深化質(zhì)效提升工作運作機制，以“一城一模板”2.0為抓手，在弱市環(huán)境下盤庫存、抓去化，運用數(shù)字化營銷手段，加強銷售及回款管理。公司建立了項目分級管理機制，分城市、分板塊實施差異化銷售政策，大幅提高管理顆粒度和精細度，線上營銷繼續(xù)發(fā)力，線上獲客量大幅提升。

數(shù)據(jù)顯示，2022年1-6月，公司累計實現(xiàn)簽約銷售面積487.51萬平方米，累計實現(xiàn)簽約銷售金額1,188.27億元。整體位列上半年全國房企全口徑簽約金額排名第6，較去年同期提再升一位。其中，上海、合肥、蘇州、西安、重慶、武漢、昆明、南通、徐州、煙臺、紹興、中山、無錫、太倉共14個城市進入當?shù)亓髁夸N售金額排名前十位，城市深耕成效進一步凸顯。

招商蛇口投資管控進一步加強，聚焦“強心30城”，深耕其中“6+10城”，夯實投資質(zhì)量。1-6月，公司累計獲取土地27宗，新增計容建面419.87萬平方米，權益面積264.51萬平方米。主要聚焦于上海、北京等一線城市以及杭州、蘇州等長三角重點城市。公司持續(xù)打造精品計劃2.0，強化方案設計質(zhì)量、施工質(zhì)量管控，通過推廣828技術，利用數(shù)字化技術加強精細化施工管理，同時全面推行精益交付管理，全流程提升產(chǎn)品品質(zhì)。

聚焦優(yōu)勢賽道，輕重結(jié)合推進“雙百戰(zhàn)略”

在持有業(yè)務上，招商蛇口聚焦經(jīng)營性優(yōu)勢賽道，加碼“雙百戰(zhàn)略”逐步落地。作為深耕行業(yè)四十余年的龍頭與風向標，招商蛇口敏銳洞察行業(yè)形勢，結(jié)合公司實際資源沉淀和發(fā)展需要考慮，不斷提升存量資產(chǎn)經(jīng)營效益及資產(chǎn)價值。2022年上半年，招商蛇口基本完成持有業(yè)務“專業(yè)化、垂直化”的組織架構變革，以“一業(yè)態(tài)一模板”為抓手提升集中商業(yè)、寫字樓、公寓、酒店四大業(yè)態(tài)的操盤能力，在持有業(yè)務投資發(fā)展與運營管理邏輯上形成管理閉環(huán)。

具體來看，集中商業(yè)是著重打造的業(yè)務主賽道。招商蛇口經(jīng)營管理的處于運營期的主要集中商業(yè)項目共29個，布局在上海、深圳、南京、蘇州、成都和重慶等16個城市。據(jù)悉，得益于優(yōu)越的區(qū)域位置、精準的項目定位及強勢的業(yè)態(tài)組合，常熟首例濱湖文商旅體綜合體常熟琴湖溪里招商率達100%，開業(yè)率達91%，開業(yè)首日客流破15萬人次，經(jīng)營效益與品牌影響力持續(xù)提升。

寫字樓方面，上半年，招商局商業(yè)房托收購由公司持有的北京招商局航華科貿(mào)中心項目，首次布局大灣區(qū)外的核心寫字樓資產(chǎn)。于招商蛇口而言，進一步健全了持有業(yè)務“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式，有利于助力公司持有業(yè)務的發(fā)展。

公寓方面，在多項政策利好下，招商蛇口持續(xù)打造 “壹棧”人才公寓、“壹間”精品公寓、“壹棠/CM+”服務式公寓等三大品牌產(chǎn)品體系，通過建立營銷聯(lián)動機制，統(tǒng)一全國渠道及客戶資源，加強產(chǎn)品迭代更新及客服質(zhì)量精細化管理等一系列措施，不斷提升核心運營管理能力及品牌價值。

至于酒店方面，招商蛇口首家海外自主品牌酒店——吉布提伊敦睿選國際酒店已成功揭牌，預計年內(nèi)正式對外營業(yè)。目前，公司運營管理中的酒店共14家，包括國內(nèi)12家，國外2家；酒店業(yè)務全周期操盤管理能力不斷優(yōu)化，打開自有酒店品牌市場知名度可期。

多域布局打造標桿園區(qū)建設，數(shù)字化營銷賦能支撐發(fā)展

招商蛇口高質(zhì)量綜合發(fā)展的重要板塊——園區(qū)業(yè)務，目前已經(jīng)布局覆蓋國內(nèi)海南自由貿(mào)易港、粵港澳大灣區(qū)、長三角等重要區(qū)域。公司持續(xù)從產(chǎn)品打造和產(chǎn)業(yè)集聚兩個方面開展標桿園區(qū)建設，通過存量園區(qū)改造，提升項目品質(zhì)；通過產(chǎn)業(yè)鏈梳理，引進核心產(chǎn)業(yè)并做好上下游資源配套，加快專業(yè)化園區(qū)的打造。招商蛇口主要運營管理的產(chǎn)業(yè)園項目涵蓋了網(wǎng)谷、意庫、智慧城三大品牌系列，以及創(chuàng)新孵化基地——招商創(chuàng)庫。

值得注意的是，隨著科學技術的發(fā)展，加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型，賦能主業(yè)發(fā)展也成為當前時代的新議題。招商蛇口持續(xù)保持科研投入力度，其中數(shù)字化工作結(jié)合公司業(yè)務發(fā)展和管理需要，重點圍繞“經(jīng)營管理”、“開發(fā)管理”、“持有賦能”、“客戶經(jīng)營”、“智慧空間”五大業(yè)務板塊規(guī)劃相應的項目群，深化數(shù)字化創(chuàng)新應用，賦能公司業(yè)務發(fā)展。全面提升各業(yè)態(tài)的數(shù)智化和數(shù)據(jù)化管理水平，以提高經(jīng)營效率、優(yōu)化客戶服務為重點，深挖典型場景，打造標桿項目，完善對業(yè)務的支撐。

高質(zhì)量落地并購，招商積余穩(wěn)居非住業(yè)態(tài)領先地位

招商積余上半年實現(xiàn)營業(yè)收入56.46億元，較上年同期增長18.16%，在管項目1803個，管理面積達3.01億平方米。新拓展項目結(jié)構進一步向“高質(zhì)量”優(yōu)化，新簽年度合同額15.95億元，同比增長17%。目前，招商積余已形成“1+1+N”通用性業(yè)態(tài)服務標準體系架構，高品質(zhì)產(chǎn)品和服務提升品牌影響力。

招商積余增值服務同步發(fā)力。上半年，增值業(yè)務預計實現(xiàn)營業(yè)收入8.3億元，其中案場協(xié)銷及房產(chǎn)經(jīng)紀、設施管理服務、建筑科技服務等業(yè)務合計營業(yè)收入貢獻占專業(yè)增值服務收入超過八成，變現(xiàn)能力成效顯著。而報告期內(nèi)順利完成匯勤物業(yè)并購項目交割，成功摘牌新中物業(yè)67%股權，招商積余的高質(zhì)量落地并購項目，對于其擴大金融賽道物業(yè)業(yè)務規(guī)模、提升金融類物管業(yè)務影響力及專業(yè)化服務能力、穩(wěn)固非住業(yè)態(tài)領先地位奠定堅實基礎。

三道紅線全面綠檔，債務結(jié)構優(yōu)化降本成效顯著

在業(yè)務穩(wěn)中有進的基礎上，招商蛇口“三道紅線“全部綠檔，盡顯強勁綜合實力。財報顯示，招商蛇口滾動監(jiān)測三道紅線監(jiān)管指標，截至6月末均處于綠檔范圍。

與此同時，招商蛇口充分發(fā)揮企業(yè)信用優(yōu)秀的優(yōu)勢，在上半年采取了中短期穩(wěn)杠桿和優(yōu)結(jié)構的融資策略，加碼債務結(jié)構穩(wěn)固、風險可控。公司全面落實降本增效舉措，嚴控資金成本，加大公開市場融資力度進行債務結(jié)構調(diào)整，緊抓LPR下行的市場窗口，充分發(fā)揮公司信用優(yōu)勢進行高息債務置換，降本成效顯著。上半年綜合資金成本4.1%，較年初降低38BP。

構建綠色人居，踐行責任彰顯央企擔當

作為綠色人居的探路者、實踐者和領跑者，招商蛇口聚焦“健康、科技、綠色”，參與建設綠色智慧城市，推動建筑產(chǎn)業(yè)化，在低能耗建筑、超低能耗建筑、零能耗建筑等方面持續(xù)發(fā)力。上半年，公司在上海的璀璨城市項目成為上海零能耗建筑試點項目，榮獲中國建筑節(jié)能協(xié)會頒發(fā)的“零能耗建筑證書”。上半年新增綠色建筑項目28個，新增建筑面積363萬平方米；其中綠色二星及以上認證項目19個。截至2022年6月末，公司累計建設綠色建筑項目377個，建筑面積達4,602萬平米。上半年公司裝配式建筑面積達1,860.5萬平米，占新開工及在建項目面積比例為58.2%。

打造大國強企，不忘大企社會擔當。面對全國疫情仍不時反復、形勢復雜的環(huán)境，2022年上半年，招商蛇口積極履行社會責任，妥善落實國家出臺的房租減免政策要求，切實減輕服務業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶的經(jīng)營負擔。在監(jiān)管部門出臺相關助力中小企業(yè)紓困解難促進協(xié)同發(fā)展的政策后，招商蛇口第一時間成立工作小組，全面仔細研讀政策，結(jié)合實際情況制定了租金減免的實施細則并扎實落實。截至6月30日，公司經(jīng)營管理的持有物業(yè)中已簽約減免租金約為6億元，減免租政策惠及租戶4000余家。

有市場分析認為，招商蛇口銷售韌性好于百強房企，財務穩(wěn)健，融資優(yōu)勢突出。隨著政策持續(xù)發(fā)力房地產(chǎn)溫和修復，下半年板塊有望迎來政策寬松與銷售復蘇推動的基本面兌現(xiàn)行情，招商蛇口作為央企龍頭，銷售表現(xiàn)確定性強，業(yè)績布局優(yōu)良，三條紅線穩(wěn)居綠檔，融資優(yōu)勢明顯，中長期看好公司投資價值。