【大河財立方 記者 賴蘇婷 北京報道】房企爆雷不斷出現(xiàn)，各地“爛尾”“停工”樓盤引發(fā)人們關(guān)注，如何保障購房者權(quán)益成為當(dāng)前市場最為關(guān)注的問題之一。

近日，《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復(fù)》公布，當(dāng)中明確提出，在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。該文件自2023年4月20日起施行。

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明確購房人的兩大優(yōu)先權(quán)

具體來看，上述批復(fù)中提到，就人民法院在審理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關(guān)糾紛案件中涉及的商品房消費者權(quán)利保護問題，經(jīng)研究，批復(fù)如下：

建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)之間的權(quán)利順位關(guān)系，按照《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條的規(guī)定處理。

商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規(guī)定。

在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師告訴大河財立方記者：“這些年‘爛尾樓’出現(xiàn)較為頻繁，購房人一旦買到‘爛尾樓’，有可能面臨‘錢房兩空’的風(fēng)險處境。在司法實踐中，雖然主流觀點認(rèn)可業(yè)主基本債權(quán)優(yōu)先權(quán)，也認(rèn)可業(yè)主的權(quán)利在某種程度上優(yōu)于抵押權(quán)和施工單位的工程款優(yōu)先受償權(quán)，但是缺乏明確的規(guī)定指引。”

“在這次批復(fù)中，最高人民法院明確了購房人的兩大優(yōu)先權(quán)——‘房屋交付請求權(quán)’和‘主張價款返還請求權(quán)’，同時認(rèn)定了在何種情況下業(yè)主的房屋交付請求權(quán)和價款返還請求權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)、工程款優(yōu)先受償權(quán)及其他債權(quán)，為相關(guān)案件提供了明確的裁判指引。”王玉臣律師說。

落實保交樓、穩(wěn)民生政策密集出臺

自2022年下半年以來，中央層面多部門密集關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，出臺相應(yīng)舉措促進行業(yè)平穩(wěn)運行，相繼出臺多項政策落實保交樓、穩(wěn)民生。

2022年11月，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，當(dāng)中提到，支持各地在全國政策基礎(chǔ)上，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定當(dāng)?shù)貍€人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。“金融十六條”出臺后，武漢、成都等部分高能級城市放松區(qū)域限購，南京調(diào)整貸款比例，預(yù)計后續(xù)更多的城市有望跟進，二線城市有望進一步放松限購限貸等調(diào)控政策，新一線或?qū)⒂懈喑鞘屑尤雰?yōu)化區(qū)域調(diào)控行列。

同年12月，中央經(jīng)濟工作會議指出，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。同時。要堅決依法打擊違法犯罪行為，支持剛性和改善性住房需求。要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等消費。

同月，證監(jiān)會表示，要大力支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。全面落實改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃，繼續(xù)實施民企債券融資專項支持計劃和支持工具，更好推進央地合作增信共同支持民營房企發(fā)債。落實好已出臺的房企股權(quán)融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實施涉房重組。加快打造保障性租賃住房REITs板塊。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜在接受大河財立方記者采訪時表示：“預(yù)計未來房地產(chǎn)行業(yè)的資金支持措施將加速落實，優(yōu)質(zhì)房企將獲得更大的支持力度，‘保交樓’專項借款、貸款支持計劃等也有望陸續(xù)落實到位。”

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