【大河財立方 記者 賴蘇婷】5月23日，《海南自由貿易港土地管理條例》（以下簡稱《條例》）新聞發布會在海口召開，大河財立方記者從會上獲悉，《條例》已于近期審議通過，并于今年5月1日開始施行。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心研究員李宇嘉接受記者采訪時表示，從房地產的角度看，《條例》是以民生和降成本為導向，厘清房地產和實體經濟的關系，引導未來海南房地產用地回歸民生訴求。

六方面入手

(資料圖)

具體來看，《海南自由貿易港土地管理條例》共十章七十七條，主要內容如下：

（一）構建國土空間規劃體系

《條例》設立專章對國土空間規劃體系作出規定。一是確定國土空間規劃的法定地位；二是構建了編、審、調、督、用的國土空間規劃管理體系；三是深化“多規合一”改革，確立國土空間唯一性原則。

（二）落實最嚴格的耕地保護制度

一是強化主體責任；二是落實耕地占補和進出“雙平衡”制度；三是多措并舉，破解耕地“非糧化”難題。

（三）強化土地要素保障

一是靈活土地供應方式；二是強化重點領域要素保障；三是促進土地資源節約集約利用。

（四）推進國土空間智慧治理

一是推行全鏈條智慧治理，打造全省國土空間規劃“一張圖”；二是實施土地超市制度，破解“項目等土地”難題。

（五）破解土地管理“難題”

一是嚴格通過股權變相轉讓土地使用權管理；二是嚴格土地用途改變和容積率調整管理；三是探索建立宅基地有償使用制度。

（六）細化集體經營性建設用地入市規定

《條例》在嚴守土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損的前提下，細化農村集體經營性建設用地入市制度安排。一是明確入市范圍、主體、方式；二是細化入市的程序、職責、后果；三是保障農村集體經濟組織合法權益，助推鄉村振興。

專家解讀：有助于平抑地價，導入優質房企

關于此次《條例》有不少突出亮點，專家對此進行了相關解讀。

《條例》規定，可以采取彈性年期、先租后讓、租讓結合等方式差別化供應土地，既降低了經營主體的土地取得成本，又與企業的經營周期相結合，著力防范土地資源浪費和閑置。

李宇嘉表示：“其目的是降低市場主體的土地獲取成本，將企業的經營周期相結合，防范土地資源浪費和閑置。過去工業五十年使用期、商辦四十年使用期的出讓方式，對于企業而言，這種拿地土地成本太高，不符合新興產業周期較短（通常是十年、二十年）的現狀。因此，彈性年期、先租后讓、租讓結合等規定，是降低成本、匹配供需的新興土地供應方式。”

此外，《條例》規定，支持社會資本參與低效用地、廢棄地再開發和利用，鼓勵土地使用者自行開發或者合作開發，從參與主體和資金來源上為提高低效用地利用效能提供支撐。

針對上述規定，李宇嘉分析提到，海南是我國一塊凈土，基于未來城市形態的考慮，必須具備前瞻性，應將每一寸地的效率最大化。提出地上地下、立體綜合、復合利用等方式，是新時期土地開發的集約化選擇，這樣做能為海南未來發展留足土地空間。

易居研究院研究總監嚴躍進告訴記者，《條例》提及諸多土地政策創新，比較明確地把招掛結合的購地模式進行了地位的上升。

“根據過往招拍掛的推進模式可知，在招拍掛制度中，招標的項目較為有限，掛牌項目很大程度上也會變為拍賣的模式，導致很多土地交易以拍賣的方式進行的居多，因此容易產生高地價的現象。所以通過招掛結合的方式，有助于平抑地價，這是今年土地市場上比較罕見的抑制地價炒作的政策內容。與此同時，招掛結合模式有助于導入優質房企。”嚴躍進說。

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