前言：

4 月的寧波樓市以 " 綠城東投鳳鳴云翠首開 15 億售罄 " 高調刷屏結尾，表面火熱的背后，是樓市的降溫和進一步 " 撕裂 "。

PART 01

(資料圖片僅供參考)

新房：明顯降溫，客戶需求疲軟

寧波樓市進入 4 月，明顯可看出 " 銀四 " 馬力不足。相比年后的強勢回溫，3 月下旬開始，市場就已開始降溫，本月甚至能感到一絲 " 冷意 "。

①網簽量環(huán)比下降 42%。

本月市六區(qū)新房網簽 27.4 萬方，環(huán)比下降 42%，當月成交量略高于 2022 年的月均成交量。

②案場來訪環(huán)比下降 20%。

根據(jù)華星研策市調數(shù)據(jù)，4 月前三周，市六區(qū)在售項目周均來訪 5439 組，環(huán)比下降 20%，已連續(xù)兩個月出現(xiàn)下降，當前市場的客戶規(guī)模僅略好于去年四季度的情況。

③開盤去化率環(huán)比下降 22 個百分點。

本月推盤節(jié)奏明顯放緩，9 個項目領取預售證，相比上個月減少 8 個項目。

6 個項目進行開盤 / 加推，比上個月減少 6 個項目。共推出 1053 套，去化約 256 套，平均去化率 24%，環(huán)比下降 22 個百分點。

④多個項目提高渠道費用。

與 3 月相比，本月出現(xiàn)更多的項目增加渠道費用，如鄞州核心區(qū)的某項目，開啟分銷 6 萬 / 套；鎮(zhèn)海、江北區(qū)某些前期依靠高優(yōu)惠續(xù)銷較好的樓盤，本月普遍獲客難度加大，均提高全民和分銷獎勵；北侖區(qū)的某個明星樓盤，首開售罄后，二批次立即開啟全民獎勵。

綜上幾點，4 月的寧波樓市已出現(xiàn)明顯降溫，當前客戶信心依舊不足，房企銷售端承壓嚴重。同時市場兩極分化，近郊板塊的剛需盤依舊是 " 以價換量 "，且效果平平；而核心區(qū)兼顧地段和品質的改善盤，產品越稀缺，越不缺客戶。

PART 02

二手房：掛牌增加，進入新的博弈期

截止 4 月 28 日，市六區(qū)二手房掛牌量 102864 套，與月初相比，套數(shù)增加超 1400 套。今年上半年限售解除的小區(qū)房源有 9500 套左右，同時隨著當前限貸政策收緊，預計將會有更多的房源拋售出來。

而成交方面，3 月成交 6768 套，創(chuàng) 2021 年 4 月以來的月度新高，迎來本輪市場下行期的高光時刻。從一季度成交套數(shù) TOP10 的小區(qū)排行中可以看出，上榜小區(qū)基本有以下特征：地段相對較好，小面積低總價的安置房或次新小區(qū)（面積 80 平以內，總價 200 萬以內），學區(qū)相對較好。

一方面是需求集中釋放、" 筍盤 " 減少，另一方面是掛牌量增多、可選余地擴大，二手房市場也進入了新的博弈階段。據(jù)房產交易信息網數(shù)據(jù)，預計本月二手房成交量在 5000 套左右，相比 3 月降幅明顯。

PART 03

后市研判：需求重疊，樓市 " 撕裂 "

①寧波發(fā)布公積金新政，利好改善客戶。

二季度市場持續(xù)承壓的情況下，全國多個城市已出臺救市政策，如上海個稅新規(guī)、杭州郊區(qū)限購放寬以及落戶條件放寬、合肥公積金新政等，在房住不炒的大框架下，政府積極推動房地產市場的有序復蘇。

同樣，寧波在 4 月 20 日發(fā)布了《關于對引進人才等住房消費加大住房公積金支持力度的通知》，針對各類的人才購房，公積金最高貸款額度可上浮 20%~50%。

本次政策基于 2022 年 "531 公積金新政 " 之上，上浮額度可疊加享受。以全日制本科畢業(yè)生為例，在滿足條件的情況下，公積金最高貸款額度，從 60 萬上漲到 100 萬，到現(xiàn)在可上浮 20% 至 120 萬，購房成本明顯得到降低。

此項政策最大的受益群體是，工作相對較好、公積金多的中上層級群體，刺激他們進行改善置換。

②供地規(guī)模低位，吸引力相對有限。

4 月 26 日，寧波二批次掛牌 8 宗地塊，其中商品房地塊 3 宗，租賃地塊 2 宗，安置房地塊 3 宗，總建筑面積 66.8 萬方，將于 5 月 29 日出讓。

從推地規(guī)模看，此次掛地規(guī)模相比今年首批次減少 6.3 萬方，供地規(guī)模維持低位。

從供地區(qū)域看，8 宗地分別位于海曙（1 宗）、鄞州（2 宗）、江北（2 宗）、鎮(zhèn)海（2 宗）、奉化（1 宗）。3 宗商品房地塊則位于海曙、江北、鎮(zhèn)海。

本批次商品房地塊數(shù)量少，且整體素質一般。由于當前核心區(qū)整體供地稀少，房企對三市地塊的關注度，明顯高于莊市、莊橋等次核心板塊的地塊，房企投資的主方向就是聚焦市區(qū)核心地段。

③ 5 月高端盤扎堆亮相，客戶高度重疊。

五一假期，多個高端盤集中開放樣板房。這些項目均有較高的關注度，但同時也存在一組客戶對多個項目感興趣的情況，客戶重疊度高。當這些項目集中入市時，同樣也會加劇市場的 " 撕裂 "。

最后，公積金政策的效果有待觀察，更多利好中上層級的改善客戶；土地市場熱度分化，房企聚焦市區(qū)核心地塊；豪宅扎堆入市，客戶重疊度高，改善需求量有待考證。

目前，各樓盤的五一假期營銷推廣已紛紛上線，除常規(guī)的暖場活動、帶看獎、到訪獎外，特價房活動明顯增多。5 月樓市出現(xiàn)全面回溫的可能性很小，客戶預期依舊十分脆弱，市場加速 " 撕裂 "。

來源：華星研策