2022年12月15日，北京 —— 即將過去的2022年，市場基本面波動給北京寫字樓市場運行帶來了諸多不確定性。有鑒于此，CBRE世邦魏理仕繼2016和2019年后再次發布《北京寫字樓租戶普查2022》報告，其中收集整理了138棟甲級寫字樓項目內2,753家（約520萬平方米辦公面積）入駐企業資料，并與此前兩次普查結果進行對比，從行業、資金來源、面積規模等多個維度，展現北京甲級寫字樓存量租戶的全景圖，呈現北京寫字樓市場未來發展的新格局與新機遇。

“創新”引領租戶結構演變，行業分布將更趨多元

過去三年，非銀行金融和科技互聯網兩大領域的創新發展是北京辦公需求的“雙引擎”，使得金融業和TMT合計租賃面積占比三年間提升4.2個百分點至50.8%。從2022年租賃成交看，金融業中的證券、基金和TMT中的軟件開發、人工智能、大數據等賽道保持活躍，而高精尖制造業、升級型傳統制造業、以及醫藥及生命科學等產業類租戶則逆勢布局。

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世邦魏理仕認為近期硬科技、實體產業等需求活躍的態勢將延續到明年。未來，北京在全國科技創新中心定位，以及新一代信息技術和醫藥健康“雙發動機”產業戰略的引導下，行業分布將向多元化發展。

中資企業銳意進取，外資企業穩中有“升”

中資金融、TMT、專業服務等行業企業近年在京不斷擴張，且對辦公品質的要求不斷提升，逐步成為北京甲級寫字樓租賃需求的中流砥柱，其中中資租戶在金融街、東二環、奧體和各新興商務區更是占有絕對優勢。

相比之下，盡管外資租戶權重有所下降，但其在甲級寫字樓的總租賃面積未見減少，借助過去三年市場的機會窗口，積極實施擴租和升級搬遷等計劃。同時，一旦入駐高品質寫字樓，外資企業通常表現出更高的穩定性，在本次普查統計的可比甲級樓宇中，外資租戶三年間留存率達三分之二。

搬遷升級至更高品質寫字樓成為越來愈多中資和外資企業的共同訴求，在2022年短暫休整后，新增供應在2023年將迎來小高峰，分布于中關村、東二環、奧體、麗澤、通州等區域，市場有望繼2021年后再現租賃窗口期。

頭部優勢形成，腰部增長可期

過去三年，進入“萬平級“俱樂部的甲級寫字樓租戶數量從48上升至79，總租賃面積占比從22%上升至30%，這一方面要歸功于金融、TMT和專業服務等行業頭部中資企業的發展壯大，另一方面受益于過去三年的供應潮，各類大型企業獲得更多擴大、騰挪、整合辦公空間的機會。

在所有面積段中，2000-5000平方米規模的租戶數量增長最突出，占比在三年間從11%上升至15%。在2022年頭部租戶布局趨緩之下，腰部租戶的增長更是不容小覷。

相比頭部租戶，腰部租戶具有品質要求更高、選擇范圍更廣、決策流程更短等特點。這一規模的租戶已經成為市場的中堅力量，預計明年將進一步貢獻穩健而有力的需求。

去中心化？再中心化？多中心化！

過去三年，新增供應密集入市和存量樓宇騰籠換鳥，為租戶選址布局策略的落地提供了多向的選擇空間，也為市場創造了流動性和活力，各行業租戶的新租活動和更新迭代空前活躍。受益于此，CBD、麗澤和望京的甲級寫字樓三年凈新增租賃面積位居前三；望京和奧體則成為租戶替換率最高的商務區，三年間分別有約一半的面積更換了租戶；金融街、中關村、燕莎、王府井等傳統商務區盡管在其他區域的崛起之下，面臨一定的分流壓力，但區內的租賃活躍度較往年有顯著提升。

分行業看，金融業向新增供應最集中的CBD、麗澤和東二環凈流入量最大；TMT在望京和奧體的集聚度提升最明顯；而制造業、醫藥及生命科學等產業類租戶則更青睞CBD和望京。多數商務區的行業結構向更多元、均衡的方向發展。

報告預計，明年中關村、東二環、麗澤等新增供應集中的商務區將對租戶需求起到開閘引流的作用，而CBD、燕莎等成熟區域的存量物業也將通過租戶調整向市場釋放可觀的可租面積，市場有望再現“多點開花”的氣象。

世邦魏理仕華北區顧問及交易服務|辦公樓|租戶部負責人袁慧表示：“近期全國防疫政策不斷優化，為北京辦公需求回暖帶來重大利好。隨著各行各業復工復產，租賃、裝修等活動將重回正軌，市場重拾信心，潛在需求將得以釋放。作為首都和重要的門戶城市，北京寫字樓租賃市場和國內其他城市相比有鮮明的特色，我們將一如既往地為客戶識別和預判市場機會。在不斷演變的市場環境中尋求最優的解決方案，是我們對客戶不變的承諾。”