在階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限數(shù)月后，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)1月5日對(duì)外宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，明確將住房貸款利率政策與新建住房?jī)r(jià)格走勢(shì)掛鉤。這一政策調(diào)整如何看？又將對(duì)購(gòu)房者帶來哪些影響？

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部分城市首套房貸款利率下限或迎來調(diào)整

人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)近日發(fā)布通知稱，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個(gè)月為評(píng)估期，對(duì)當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價(jià)格變化情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估。對(duì)于評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個(gè)季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

按照通知要求，2022年9月至11月是機(jī)制發(fā)布以來的首個(gè)評(píng)估期，地方政府可在2022年12月末根據(jù)當(dāng)?shù)匦陆ㄗ》績(jī)r(jià)格走勢(shì)，自主調(diào)整自2023年1月起的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

業(yè)內(nèi)人士稱，鑒于政策剛剛公布，實(shí)際執(zhí)行可能會(huì)有時(shí)滯。不過，金融管理部門已給予地方政府調(diào)整權(quán)限，各城市政府可于近期隨時(shí)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況調(diào)整首季度首套房貸利率下限。購(gòu)房者何時(shí)能享受到政策紅利，取決于各地政府何時(shí)落地政策、實(shí)施調(diào)整。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2022年11月份，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降，一線城市同比漲幅回落、二三線城市同比降勢(shì)趨緩。

上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛表示，我國(guó)各地區(qū)之間房地產(chǎn)市場(chǎng)差異大，市場(chǎng)分化明顯。各地政府要因城施策用足用好政策工具箱，落實(shí)好政策，更好地支持剛性住房需求。

對(duì)前期政策進(jìn)一步延續(xù)和深化

人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)曾于2022年9月29日發(fā)布通知，符合條件的城市政府可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。當(dāng)時(shí)，不少符合條件的城市將首套個(gè)人住房貸款利率下限進(jìn)行了下調(diào)。

專家介紹，同樣是給予地方政府調(diào)整權(quán)限，同樣是以新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比走勢(shì)為判斷基礎(chǔ)，此次發(fā)布的政策明顯是此前階段性放寬首套房貸利率下限政策的延續(xù)，但更是一種深化。

從“2022年底前”階段性放寬，到這次建立“動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制”，住房貸款利率政策與新建住房?jī)r(jià)格走勢(shì)掛鉤、動(dòng)態(tài)調(diào)整已成為一個(gè)長(zhǎng)期機(jī)制被固定下來，這將是形成支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行長(zhǎng)效機(jī)制的重要一步。

動(dòng)態(tài)評(píng)估將引導(dǎo)動(dòng)態(tài)調(diào)整。根據(jù)通知，一旦后續(xù)評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲，自下一個(gè)季度起，已經(jīng)下調(diào)或取消利率下限的城市，要恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

復(fù)旦大學(xué)金融研究院研究員董希淼認(rèn)為，此舉有利于因城施策，地方政府和金融機(jī)構(gòu)可以及時(shí)、靈活地根據(jù)市場(chǎng)變化情況，對(duì)首套房貸利率下限進(jìn)行適時(shí)調(diào)整；同時(shí)，能夠增強(qiáng)市場(chǎng)的預(yù)判，降低不確定性。

釋放支持剛需信號(hào)提振信心

此次人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的通知明確，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。這意味著，只有首套房購(gòu)房者有望享受到政策紅利，支持剛性住房需求的政策信號(hào)明顯。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年11月份，70個(gè)大中城市中，有51個(gè)城市的新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降。

去年11月，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)金融支持房地產(chǎn)16條措施，其中明確提出支持個(gè)人住房貸款合理需求。支持各地在全國(guó)政策基礎(chǔ)上，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定當(dāng)?shù)貍€(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。

今年，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升壓力依然較大，迫切需要因城施策、精準(zhǔn)施策，提振市場(chǎng)信心。日前召開的2023年中國(guó)人民銀行工作會(huì)議再次明確，今年將落實(shí)金融支持房地產(chǎn)16條措施，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

業(yè)內(nèi)人士表示，在“房住不炒”政策基調(diào)不變的背景下，重點(diǎn)鼓勵(lì)剛需，遏制投機(jī)炒房，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

值得注意的是，首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制旨在引導(dǎo)各地調(diào)整首套房貸利率政策，而非房貸利率本身，房貸如何定價(jià)仍需購(gòu)房者和銀行雙方協(xié)商確定。業(yè)內(nèi)專家預(yù)期，在多部門政策協(xié)同發(fā)力下，部分城市的首套房貸利率有望延續(xù)此前水平或進(jìn)一步下調(diào)。