綠城西安全運村子衿苑。石青玲 / 攝

雖然綠城西安全運村各方面配套很好，西安樓市表現(xiàn)也很好，但 " 房住不炒 " 的大政策下決定了房價不可能出現(xiàn)暴漲。

石青玲 / 發(fā)自西安

【資料圖】

計劃 3 年漲價 1.5 萬元 / 平方米，綠城西安全運村 " 出圈 " 了。

2 月 26 日，綠城西安全運村 5 期芳華苑業(yè)主群中一張截圖流出，有業(yè)主在群內倡議，制訂 3 年漲價計劃，2023 年 7 月份小區(qū)成交價保持 2.5 萬元 / 平方米，到 2026 年 7 月，房價要達到 4 萬元 / 平方米。根據(jù)貝殼網數(shù)據(jù)，目前，西安全運村成交價大概為 21000 元 / 平方米。

為完成漲價計劃，業(yè)主還提出每個苑出一個代表組成村支部委員會，每個業(yè)主掛牌價格需要通過村委會審核。審核不通過的家庭，村委會予以談話，駁回低價成交申請，并設定冷靜期一個月。

甚至，對于多次談話依然執(zhí)意要低價成交的，將被認定為 " 擾亂全村市場穩(wěn)步上漲的家庭 "，并打上 " 不友好家庭 " 標簽。

綠城西安全運村附近的一位經紀人楊杰（化名）及其同事確認了該截圖的真實性。楊杰介紹，項目掛牌量并不是很大，但前來看房的客戶比較多購買群體主要為 " 學區(qū)房 " 客群，這也是支撐業(yè)主漲價的信心與動力之一。

北京岳成律師事務所高級合伙人岳屾山表示，出售房屋本身需要遵循市場規(guī)律，業(yè)主這種聯(lián)合漲價的行為并不值得提倡。

" 有業(yè)主要求提價 "

綠城西安全運村項目位于西安市港務區(qū)奧體中心板塊，占地約 1020 畝，共分為六期開發(fā)，其中一期、二期、三期、四期已經交付，五期則分為芳華苑、荷風苑、涵碧苑。

2 月 27 日，我們走訪了綠城西安全運村，楊杰向記者表示，在漲價消息發(fā)布的第二日，其所在的門店就收到了一位業(yè)主提高掛牌價的要求——總價提高 10 萬元。

" 不過，現(xiàn)在業(yè)主們也出現(xiàn)了分歧。一方面，綠城西安全運村有很多投資客戶，他們來自全國各地，期望房價上漲；另一方面，有部分業(yè)主認為自己的房子沒有理由讓別人管，一些著急變現(xiàn)的客戶也不會搭理所謂的‘村委會’。" 楊杰說道。

就全國來看，" 業(yè)主集體漲價 " 事件并非第一次發(fā)生。2018 年 5 月份，杭州有小區(qū)業(yè)主在賣房時聯(lián)合漲價。這些小區(qū)業(yè)主內部達成有關本小區(qū) " 上調二手房價 " 的共識，并提出比當?shù)氐亩址渴袌鰞r每平方米高出至少 1 萬元 " 二手房指導報價 "。

南京的明發(fā)濱江新城小區(qū)也被曝出過部分業(yè)主聯(lián)合漲價，他們擬訂了一份《告明發(fā)業(yè)主同志意見書》，要求所有業(yè)主聯(lián)手抬高小區(qū)的二手房價格，并規(guī)定了不同戶型的 " 指導報價 "。

北京岳成律師事務所高級合伙人岳屾山表示：" 業(yè)主聯(lián)合漲價不違規(guī)違法，但出售房屋本身需要遵循市場規(guī)律，業(yè)主這種聯(lián)合漲價的行為并不值得提倡。"

區(qū)域二手房供應緊俏

2017 年，綠城集團進駐西安市國際港務區(qū)，開發(fā)總占地約 1000 余畝的西安全運村項目，這是繼天津全運村、濟南全運村、沈陽全運村之后，綠城承建的第四座全運村。

在這之后的幾年時間里，憑借全運會的東風，港務區(qū)先后落地了奧體中心、長安云等一系列場館，煥然一新。

與港務區(qū)共同成長的綠城西安全運村也收獲不菲，從 2018 年 9 月份首次開盤至今，幾乎每次推售都需搖號。2018 年 9 月份，項目首次推盤，小高層均價 9488 元 / 平方米 ~11273 元 / 平方米，戶型為 117 平方米 ~128 平方米， 洋房戶型為 119 平方米 ~140 平方米，均價 11422 元 / 平方米 ~16741 元 / 平方米。

" 我當時也來看過覺得貴，那個時候西安 14000 元 / 平方米的項目還挺多。" 楊杰回憶道，即便如此，綠城西安全運村 286 套房源最終仍核驗通過了 936 組家庭，搖號開盤。

根據(jù)貝殼網數(shù)據(jù)，目前，西安全運村成交價大概為 21000 元 / 平方米。

楊杰介紹，綠城西安全運村的掛牌量并不是很大，真正有意愿出售的僅有十幾套，但前來看房的客戶比較多。" 每天基本帶看量有十幾組，其中 99 平方米的小三室需求量最多，單價高總價低，成交價在 210 萬元左右。" 購買群體主要為 " 學區(qū)房 " 客群，這也是支撐業(yè)主漲價的信心與動力之一。

2020 年 5 月 8 日，港務區(qū)官宣通過 " 名校 +" 模式，引進陜師大、鐵一中兩所名校，合作托管鐵一中陸港學校、陜師大陸港小學。其中，鐵一中陸港學校包含小學、初中、高中，共提供 9000 個學位。陜師大陸港小學提供 2200 個學位。實行全面委托管理。而作為西安 " 五大名校 " 之一的鐵一中，目前僅在長安區(qū)落地了鐵一中湖濱學校，在浐灞區(qū)落地了鐵一濱河，合作辦學落地相對較少，校長之前曾發(fā)言稱需保證教育質量。

" 鐵一陸港今年在鐵一公辦系聯(lián)考里排名第二，成績非常好，還有曲江新區(qū)的家長慕名而來。最近來看房的都是今年或者過兩年孩子要上學了，看好了就得趕緊買，不然就被別人買走了。" 楊杰所在門店的店長對一位正在看房的購房者表示。

事實上，在鐵一中之外，五大名校均通過合作辦學的形式落地港務區(qū)，然而區(qū)域內在售的二手房小區(qū)并不多，" 主要還是華潤置地未來城市和綠城西安全運村，其他小區(qū)網簽還沒有滿 3 年，華潤置地未來城市旁邊的高新一中 2022 年才開始招生。" 楊杰說。

對于業(yè)主制訂的 "3 年漲價計劃 "，楊杰認為不可能達到，" 雖然綠城西安全運村各方面配套很好，西安樓市表現(xiàn)也很好，但‘房住不炒’的大政策決定了房價只可能是緩慢上漲。另外，目前區(qū)域還是以新房市場為主，如果不著急上學，我更建議業(yè)主選擇新房。"

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，在連續(xù)下跌 5 個月后，1 月份西安新房價格環(huán)比上漲 0.2%，同比上漲 2.2%，二手房價格環(huán)比上漲 0.6%，同比下跌 1.7%。成交量方面，西安市住房和城鄉(xiāng)建設局數(shù)據(jù)顯示，1 月份，西安市存量房（二手房）網簽備案面積 71.37 萬平方米，環(huán)比增長 35.99%；其中，住宅網簽備案面積 51.1 萬平方米（5148 套），環(huán)比增長 3.42%。

目前，港務區(qū)在售項目有華潤紫云府、華潤港悅城、龍翔 · 奧城瓏樾府、金地玖峯悅、融創(chuàng)望江府、中鐵卓越城、綠城西安全運村涵碧苑、保利 · 錦上、陜建雲(yún)玥府、中糧奧體壹號、電建地產 · 瀧悅長安等新盤在售，均價集中在 15000 元 / 平方米 ~18000 元 / 平方米，部分平層產品的價格已突破 2 萬元 / 平方米。