深圳二手房指導價調控落地即將滿一周年。

2021年2月8日，深圳率先在全國推行二手房指導價，全市共3595個住宅小區出臺了詳細的價格指導標準。政策帶來的實際影響明顯超過市場預期，僅2021年上半年，深圳二手住宅過戶就環比下降45%，同比下降35%，過戶量為近三年來新低。

隨后這一指導價機制引發了寧波、成都、西安、東莞、廣州等城市跟進。截至目前，共有15個城市出臺了二手房指導價機制，包括深圳、上海、廣州、北京4個一線城市，東莞、成都、西安、寧波、無錫、溫州、合肥等7個二線城市，以及三亞、紹興、衢州、金華等4個三線城市。

政策出臺后，上述15個城市的二手房成交量全線下跌，其中深圳跌幅最大。數據顯示，自4月開始，深圳二手房成交量連續7個月下跌，至11月成交略微回暖，但也只有2118套成交，12月繼續下跌至2076套，全年僅40699套二手房成交，同比下降57.3%。

不僅成交量下降，二手房價格也得到了控制。據國家統計局發布的2021年12月國內70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據，深圳二手房價跌幅0.4%，為一線城市中跌幅最大，且已連跌8個月。

二手房市場冰封之下，有分析認為，深圳樓市已悄然變天。

市場分水嶺，成交量暴跌

“208政策”，即2月8日出臺的二手房指導價機制，這是繼2020年7月15日發布的嚴查購房資格、嚴查“假離婚”等購房政策(“715新政”)后，深圳迄今為止推出的最嚴厲的調控政策。

2020年初，在疫情影響下，全國樓市進入冰凍狀態，深圳樓市率先打破僵局，從3月開始逐漸回暖。據統計數據，2020年深圳新增二手房18.4萬套，全年共成交9.5萬套，成交占比約51.6%，平均每6分鐘就有1套二手房成交。

一位活躍在南山后海片區的中介告訴時代財經，2020年的深圳二手樓市還是賣方市場，常常一套房子有好幾個購房者來看，“很多業主都不愿意談價，即使房子一直掛在交易平臺也不會考慮降價，這里(后海片區)的均價差不多在15萬元-18萬元/平方米之間。”

以南山區為例，據全國房價行情網數據，2020全年深圳南山區的二手房均價約11萬元/平方米，12月時二手房均價還在12.9萬元/平方米，到了2021年1月就達到14.4萬元/平方米，一個月漲了超1萬元。

面對不斷上漲的二手房價，深圳市政府于2021年2月發布二手房指導價機制，以求穩定房價。此后，又接連發布嚴查購房資金來源、建立大學區制、加大新房供應等政策，從多方面打擊炒作二手房的行為。有業內人士表示，“208政策”是2021年最重磅的調控，也是深圳二手房市場的分水嶺。

深圳市住建局數據顯示，在二手房指導價發布后，深圳二手房成交量連續9個月跌破5000套的榮枯線，其中，9月份的二手房成交量同比上一年下跌80%;10月份僅1605套的成交量，更是創下近10年以來的新低;而全年40699套二手房成交量則創下自2007年以來，近15年的最低值。

房產中介刁勇(化名)告訴時代財經，一年前成交量旺盛的龍崗大運新城、龍華中心區、南山蛇口、龍華觀瀾、光明公明等片區的二手房成交量都大幅下降，其中龍崗大運新城從2020年的483套成交降至2021年的106套，龍華中心區從410套降至115套，南山蛇口從399套降至101套，龍華觀瀾從230套降至109套，光明公明從181套降至93套。

“二手房指導價確實是影響成交的重要因素，但從下半年開始，政府加大了新房的供應，而且在未來的兩三年里還會有大量的限價新房入市，二手房相比之下就更沒有優勢了，接下來二手房的成交量大概率不會回升太多。”刁勇分析到。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從目前呈現的結果來看，深圳二手房市場得到了很好的控制，二手房指導價是調整的主要原因，但背后還透露著三個因素，即控制加杠桿、引導市場預期、穩定二手房價不再與新房形成倒掛。

“我覺得2021年的二手房指導價政策是深圳近幾年調控最成功的一次，是長效機制的重要表現。”李宇嘉告訴時代財經。

二手學區房優勢漸弱

作為二手房成交量中的重要組成部分，二手學區房也受到了較大影響。

此前，福田的八卦嶺、百花、園嶺、華強北等片區因學區規劃房價大漲，但因片區內都是30-50多平方米的小戶型，總體價格并不算太高，所以成交量較大。二手房指導價出臺后，疊加大學區制的計劃實行，致使這些片區的二手房量價齊跌。

刁勇告訴時代財經，與大部分二手房不一樣的是，學區房因為學區劃分的特定性，一般情況下很難受到政策影響，“但從大學區制、教師輪崗制的文件發布后，學區房的優勢就開始變弱，最近龍華區、羅湖區都在發布有關公辦學校的學區劃分新制度，這讓接下來的學區房更加沒有優勢可言了。”

2021年8月，深圳擬推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，宣告深圳進入大學區招生時代。此后，深圳多個以學區房為主的片區接連出現二手學區房成交量下滑的情況。

據樂有家研究中心數據告，八卦嶺片區2020年成交量為280套，2021年僅有89套成交;擁有深圳中學學位的翠竹片區上一年的成交量為145套，2021年卻降到了43套;前段時間頻上熱搜的百花片區學區房成交量也從2020年的86套縮減至26套;而名校云集的園嶺片區成交量從37套降到了11套。

進入新年，有關深圳學區房的政策接踵而至，繼續加大對二手學區房的管控。

1月21日，龍華區教育區公示了2022年秋季新開公辦學校招生范圍，其中，華東師范大學附屬深圳龍華學校劃出“電腦派位學區”。1月24日，羅湖區發布《2022-2023年義務教育階段新建公辦學校學區劃分》，公布新建學校入學規則，圍嶺學校、木棉嶺學校、銀湖小學等6所學校均采用大學區入學制。

中國城市經濟專家委員會副主任宋丁談到，“隨著大學區制的實施，學區房的優勢確實有所削弱，不再像原來那么壟斷，也不會存在買了某個名校片區的房子就一定能上名校，畢竟附近的競爭力也在加強。”但宋丁也表示，名校的優勢依然存在，只是不再突出，而電腦搖號入學則是進一步強化當地的公平性。