上半年深圳二手房市場(chǎng)呈“先揚(yáng)后抑”走勢(shì)，二手房同比去年上半年交易量上漲七成，但市場(chǎng)預(yù)期在階段性行情釋放完畢后，重回低谷。

(相關(guān)資料圖)

7月4日，根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，6月，深圳全市二手房錄得（錄得量系指深房中協(xié)以二手房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)起時(shí)間為口徑統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，并非最終成交過(guò)戶套數(shù)）3192套，環(huán)比下降11.4%，但相比去年同期，依然有19.4%的漲幅。

上半年二手房交易量同比漲七成

綜合今年上半年情況，2023年上半年，深圳二手房買(mǎi)賣(mài)合同共計(jì)錄得20852套，環(huán)比2022年下半年增長(zhǎng)率為42.2%，同比2022年上半年增長(zhǎng)率為71.0%。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)今年上半年二手房錄得量面積占比分析，小于90平方米戶型的錄得占比先升后降，最高占比是3月的63.9%，當(dāng)前占比已下降至59.9%，連續(xù)三個(gè)月累計(jì)下降了4個(gè)百分點(diǎn)，反映出當(dāng)前市場(chǎng)信心與預(yù)期仍然偏弱。

深圳當(dāng)?shù)刂薪楸硎荆衲甏汗?jié)過(guò)后深圳樓市有所回暖，購(gòu)房者的信心逐步恢復(fù)。從上半年的整體情況而言，回暖主要集中在1月至4月，特別是春節(jié)后的2月至3月，疫情防控措施的優(yōu)化調(diào)整以及政府出臺(tái)鼓勵(lì)購(gòu)房的政策，過(guò)去兩年市場(chǎng)低迷累積的大量購(gòu)買(mǎi)力開(kāi)始逐步入市。不過(guò)，4月后，隨著一波需求的釋放，近兩個(gè)月的成交量已逐步放緩，“整體比2022年肯定好很多，但沒(méi)有感受到市場(chǎng)已整體回暖”。

以其所在的西鄉(xiāng)碧海片區(qū)為例，上述中介提到，目前市場(chǎng)上剛需和改善客群均有，部分客戶選擇置換，會(huì)以比較合理的價(jià)格出售，因此整體價(jià)格穩(wěn)中略降。以泰華陽(yáng)光海小區(qū)為例，該小區(qū)政府參考單價(jià)81100元/平方米；圣淘沙駿園的政府參考價(jià)為88700元/平方米。上述中介表示，目前門(mén)店周邊小區(qū)成交單價(jià)介于8萬(wàn)元至10萬(wàn)元左右，門(mén)店整體的開(kāi)單量較去年有所增長(zhǎng)。

同時(shí)，根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，上半年，不同區(qū)域二手房市場(chǎng)的分化趨勢(shì)越發(fā)明顯，如南山“豪宅”市場(chǎng)成交占比出現(xiàn)明顯回升，而龍崗傳統(tǒng)剛需置業(yè)集中區(qū)域的成交占比出現(xiàn)大幅回落。市場(chǎng)版塊之間的聯(lián)系在分化背景下，將會(huì)變得越來(lái)越獨(dú)立與割裂，不排除未來(lái)改善型豪宅版塊與剛需版塊市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)性將逐步下降，甚至不排除出現(xiàn)“分道揚(yáng)鑣”的狀況。

深圳當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介認(rèn)為，高品質(zhì)、好地段的二手房有其稀缺性，因此在市場(chǎng)變化的時(shí)候，波動(dòng)并不會(huì)太大，也成為客戶選擇的方向。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹指出，當(dāng)前深圳二手房市場(chǎng)依然處于低位徘徊的狀態(tài)，上半年3月份出現(xiàn)了短暫的復(fù)蘇，但未能得到延續(xù)。市場(chǎng)上成交的主要客群逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳瓶蛻簦瑒傂枵急扔兴陆担?dāng)下價(jià)格處于低位，剛好是換房和置業(yè)的較好時(shí)機(jī)。

何倩茹提到，受到未來(lái)預(yù)期較低的影響，整體上觀望的情緒是較濃的，主力的價(jià)格段在500萬(wàn)元-800萬(wàn)元之間。掛牌價(jià)和成交價(jià)格方面也相對(duì)穩(wěn)定，徘徊在指導(dǎo)價(jià)附近，短期內(nèi)并未出現(xiàn)明顯波動(dòng)。

掛牌量持續(xù)高位，參考價(jià)政策調(diào)整對(duì)市場(chǎng)效果有限

在掛盤(pán)量方面，截至2023年7月1日，根據(jù)四大行（貝殼找房、樂(lè)有家、中原、看房網(wǎng)）公開(kāi)掛盤(pán)出售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳全市共掛盤(pán)出售房源164169套（存重復(fù)房源），對(duì)比6月1日統(tǒng)計(jì)的160108套掛牌房源增加4061套，環(huán)比增長(zhǎng)率為2.5%。從2023年上半年走勢(shì)看，二手房掛牌量呈現(xiàn)持續(xù)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，臨近年中，掛牌量的走勢(shì)才有所減緩。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為，主要是前期疫情管控措施的優(yōu)化，市場(chǎng)需求得以集中釋放，相對(duì)應(yīng)的業(yè)主委托掛牌量也隨之快速增長(zhǎng)，但隨著需求的疲軟，市場(chǎng)去化節(jié)奏放緩，造成了后期掛牌房源量持續(xù)高位且緩慢增長(zhǎng)。

值得一提的是，今年4月20日，市場(chǎng)消息傳出深圳“二手房參考價(jià)”或與房貸解綁。網(wǎng)傳信息顯示，深圳二手房交易將執(zhí)行新政策，即：指導(dǎo)價(jià)不取消，不調(diào)整；銀行核定房?jī)r(jià)以網(wǎng)簽備案價(jià)和評(píng)估價(jià)孰低為準(zhǔn)，參考價(jià)僅作參考。

上述政策未有官宣。不過(guò)，據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，中行和建行、工行已落實(shí)執(zhí)行。與此同時(shí)，深圳相關(guān)部門(mén)向部分中介機(jī)構(gòu)發(fā)出通知，要求其平臺(tái)對(duì)外展示的房源價(jià)格必須嚴(yán)格按照指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行公示，不以指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行公示的，相關(guān)部門(mén)將視情況進(jìn)行企業(yè)約談或暫停交易系統(tǒng)權(quán)限。對(duì)此，有中介機(jī)構(gòu)確認(rèn)屬實(shí)，明確“還是要求按照指導(dǎo)價(jià)展示”。

業(yè)內(nèi)曾預(yù)測(cè)，“二手房參考價(jià)”與房貸解綁意味著購(gòu)房者的首付門(mén)檻降低，如果該政策施行，后續(xù)在量和價(jià)上都將會(huì)明顯好轉(zhuǎn)。不過(guò)，從數(shù)據(jù)上看，二手房參考價(jià)新政對(duì)市場(chǎng)的影響有限。

樂(lè)有家研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，從成交量來(lái)看，深圳二手房參考價(jià)政策調(diào)整一個(gè)月后并沒(méi)有大起伏，反而在經(jīng)過(guò)3-4月的高峰期后略有回落。參考價(jià)政策調(diào)整給市場(chǎng)帶來(lái)的提振效果有限，購(gòu)房者需要更多的信心激勵(lì)。價(jià)格方面，參考價(jià)政策調(diào)整施行一個(gè)多月，5月深圳成交二手房源里，34.5%低于參考價(jià)成交，與政策調(diào)整前相比上漲了3.4%；高于參考價(jià)20%以上的房源占比則出現(xiàn)下滑，跌了0.7%。結(jié)合實(shí)際成交價(jià)來(lái)看，5月深圳二手房?jī)r(jià)環(huán)比下跌3%，參考價(jià)政策調(diào)整并未刺激房?jī)r(jià)出現(xiàn)大漲，業(yè)主報(bào)價(jià)上也更加理性，5月掛牌價(jià)超九成片區(qū)環(huán)比下滑。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)指出，上半年二手房成交數(shù)據(jù)相比2022年同期，的確有明顯的提升，至少通過(guò)同期數(shù)據(jù)對(duì)比，證明了疫情管控政策放開(kāi)后，對(duì)市場(chǎng)起到了相當(dāng)大的提振作用，但不可否認(rèn)，隨著疫情政策邊際效應(yīng)逐步釋放完畢，一季度階段性“小陽(yáng)春”行情在進(jìn)入4月份之后戛然而止，甚至從二季度開(kāi)始，每月成交量持續(xù)下探，并有重回去年疫情期間月均不足3000套的尷尬境地，歸根結(jié)底還是市場(chǎng)筑底后，市場(chǎng)信心仍未能徹底修復(fù)，在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍未有明顯起色的情況下，市場(chǎng)預(yù)期在階段性行情釋放完畢后，重回低谷，而“420政策”對(duì)市場(chǎng)提振效應(yīng)微乎其微的效果可見(jiàn)一斑。此外，進(jìn)入下半年后，隨著新房下半年銷(xiāo)售壓力的累加，一、二手房競(jìng)爭(zhēng)的白熱化以及市場(chǎng)對(duì)于政策預(yù)期的減弱，在無(wú)任何托底穩(wěn)預(yù)期政策的支撐下，市場(chǎng)恐難再現(xiàn)類(lèi)似一季度“階段性小陽(yáng)春”行情。

何倩茹也提到，深圳二手房市場(chǎng)在未有明顯利好政策的情況下，下半年仍將延續(xù)低位徘徊，難有較大的波動(dòng)。