繼原始權益人增持后，公募REITs首現基金管理人自購。

在今年公募REITs市場表現低迷，多只REITs跌出高折價后，部分產品獲得增持或自購。5月9日，華夏基金發布公告稱，公司將以不超過3000萬元固有資金投資華夏中國交建REIT，并持有不少于6個月，這也是首家基金管理人自購旗下公募REITs的案例；同期，中信建投基金也公告“中信建投國家電投新能源REIT”原始權益人之一致行動人增持基金份額計劃的公告，在近期公募REITs大跌期間，向市場傳遞出積極信號。

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多位業內人士對此表示，基金管理人和原始權益人對公募REITs底層資產經營情況有更深刻的理解，這類資金自購或增持有利于提振投資者信心，向市場傳遞價值被低估的信號。而受制于分紅率不及預期、部分產品首發估值偏高等因素，今年公募REITs市場不斷調整，部分產品折價率越來越高，未來該類產品價格會逐漸向價值回歸，投資價值已經開始凸顯。

公募REITs再現增持或自購

華夏基金自購3000萬元

5月9日，華夏基金發布公告稱，基于對旗下管理的華夏中國交建高速公路封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“華夏中國交建REIT”）未來發展前景的信心，以及與廣大投資者共擔風險、共享收益的原則，華夏基金自公告發布之日起 6月內使用3000萬元以內固有資金投資本基金，并承諾持有期限不少于6個月。

與此同時，中信建投基金也公告了“中信建投國家電投新能源REIT”原始權益人之一致行動人增持基金份額計劃的公告。

公告稱，中信建投基金于今年5月8日收到本基金原始權益人之一致行動人百瑞信托有限責任公司的通知，百瑞信托有限責任公司計劃自2023年5月9日起6個月內，在遵守中國證券監督管理委員會和上海證券交易所的相關規定前提下，通過競價或大宗交易買入方式增持本基金份額。

根據公告，基于對本基金及基礎設施項目未來發展前景的信心和長期投資價值的認可，為切實維護廣大投資者利益，增強投資者信心，支持本基金持續、穩定、健康發展，百瑞信托有限責任公司通過上海證券交易所交易系統以競價或大宗交易買入方式進行增持，本次擬合計增持基金份額數量不超過1600萬份，占已發行基金總份額的2%。

事實上，在今年REITs二級市場的低迷表現下，在今年4月下旬，就有華夏中國交建REIT、中信建投國家電投新能源REIT等多只產品公告增持或自購，去年12月華夏中國交建REIT原始權益人（及一致行動人）也經歷過增持。

針對機構增持或自購的現象，華夏基金基礎設施與不動產投資部行政負責人莫一帆表示，原始權益人增持及基金自購，既體現了對項目未來發展前景的信心和長期投資價值的認可，提振投資者對整個公募REIT市場以及相關基金產品的信心，也證明基金管理人和原始權益人有充足的信心提升底層資產整體收益，實現與廣大投資人的收益共享、風險共擔，有利于公募REITs市場持續、穩定和健康發展。

中信建投基金相關業務負責人也認為，在近期公募REITs大跌期間增持基金份額，一是向投資者表達原始權益人及其一致行動人、基金管理人認可底層資產質量、肯定未來收益，愿意持有更多基金份額以享受更多未來資產收益；二是向投資者證明，對該基金運營管理機構專業運營管理能力的認可；三是向投資者積極傳遞其價值被低估的信號，提振市場信心。

“由于當前公募REITs市場上部分產品的價格存在一定程度的低估，原始權益人‘真金白銀’的投資，有利于提振投資者對整個公募REIT市場以及相關基金產品的信心。”匯成基金研究中心相關人士也稱。

分紅不及預期

今年公募REITs平均跌幅近6%

從大盤指數看，截至最新收盤價，中證REITs（收盤）指數今年以來下跌11%，年初至今27只公募REITs產品平均跌幅為-5.65%，有6只產品跌破發行價。

其中，建信中關村REIT今年以來跌幅19.17%；華夏中國交建REIT、博時蛇口產園REIT等多只產品跌幅超10%。而從去年2月中旬高點算起，中證REITs（收盤）指數區間跌幅已經高達25%以上。

針對公募REITs二級市場價格的連續下跌，中信建投基金相關業務負責人分析，今年以來公募REITs會連續大跌的原因如下：首先，部分REITs基金底層資產經營以及分紅率不及預期。其次，部分REITs產品首發估值偏高，二級市場價格面臨較大壓力。最后，高比例戰略配售安排的情況下導致流通盤較小，更多打新策略的機構投資者影響了市場情緒。

莫一帆也表示，REITs市場的波動受到多重因素影響，包括宏觀經濟、利率水平、股債市場表現、投資者結構、分紅除權、市場情緒等。而今年以來，部分機構投資者觸發止損線，以及市場對負面消息較為敏感等原因帶來市場波動，而項目潛在的投資收益及業績改善等信息并未被市場充分消化。

“不過，隨著宏觀經濟的復蘇和項目業績的逐步修復，當前REITs市場展現出良好的長期投資潛力。”莫一帆稱。

匯成基金研究中心也認為，一是由于市場能得到的REITs基金底層資產一手公開信息較少，資產評估相對困難，因此分紅率成為評估投資價值的重要準繩。據REITs基金已披露的年報，近40%的盈利完成率不足100%，表現較弱，將影響分紅率，由此引發二級市場價格大跌。

第二，供給相對稀缺，導致上市初期部分REITs產品估值偏高。一方面，網下機構打新報告貼近上沿；另一方面，流通盤占比過低，也約束了二級市場價格發現的功能。

最后，流通盤較小，更多反映了交易型投資者心態退潮。從追逐稀缺型而接受高溢價，心態切換為擔憂供給放量更傾向于獲利了結，形成了價格下跌→賣出→進一步下跌的循環。

隨著公募REITs大跌，部分產品折價率抬升，截至5月9日，全市場27只公募REITs產品平均溢價率7.34%，同比下降近16個百分點，多只產品折價率超10%以上。隨著溢價率大幅降溫，公募REITs的整體投資價值再度獲得資金的認可。

在莫一帆看來，公募REITs適合作為長期的資產配置工具，為投資者帶來較為穩定的投資分紅。隨著經濟穩步復蘇，各類基礎設施資產迎來基本面的改善。當前市場調整已使REITs產品價值顯現，現金分配率及隱含的投資IRR皆達到較高水平，較其他可比金融產品收益率具有一定優勢。隨著市場對于REITs投資價值的逐步理解和認可，REITs產品的二級市場價格會向內在投資價值有序回歸，為投資者帶來長期穩定收益。

一位業內人士也表示，REITs二級市場的調整，是價格逐步回歸理性的過程。長期來看，隨著市場經濟活動穩步復蘇，加之基礎資產本身所具有的優良質素，REITs各資產類型板塊有望迎來基本面的復蘇，我國公募REITs依然具備較強的投資價值。

匯成基金研究中心也認為，從大環境出發，2023年經濟弱復蘇的趨勢確定，產業園、倉儲物流等仍維持高景氣。從邊際變化來看，受益于商務旅游物流等業態向好，高速類資產收費更加穩定，盈利預期有好轉可能。REITs底層資產整體的經營情況將有望轉好，有利于分紅率的提升。“隨著平均溢價率的壓縮，REITs的投資性價比已步入關注區間。”

責編:王時丹 | 審校:李金雨 | 審核:李震 | 監制:萬軍偉