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導讀：當下深圳公租房的房源相對較少，保租房加快形成大量供應，可以減緩公租房申請壓力。

(資料圖片僅供參考)

作者|第一財經黃瓊

畢業后便來到深圳工作的覃小芳，今年入戶深圳剛滿三年，而申請公租房剛好滿兩年。3月16日晚，覃小芳收到了一條來自深圳政務短信平臺發送的“深圳市保障性住房輪候申請溫馨提示”，短信內容提醒她在第二天下午去某公租房項目現場進行選房。

按照多位深圳公租房輪候者經驗，畢業生在深圳落戶之后至少要六七年才能輪上公租房，但為何覃小芳此次兩年內就收到了選房通知？

根據去年年初發布的《深圳市住房發展“十四五”規劃》，在規劃期內，深圳市計劃建設籌集住房89萬套（間）。其中，建設商品住房35萬套；建設籌集保障性住房54萬套（間），包括公租房6萬套（間）、保障性租賃住房（下稱“保租房”）40萬套（間）、共有產權住房8萬套。

近期，深圳再次調整籌集保障性住房目標，從原先的54萬套（間）調整為不少于74萬套（間），大幅增加的20萬套（間）均為保租房。

超42萬人輪候公租房

深圳市經過四十余年的發展，這片1997.5平方公里的土地上，已有1768萬常住人口生活，成為全國人口密度最大的城市。而深圳也是全國人口最年輕的城市，多年來常住人口平均年齡僅為三十出頭。

龐大的外來人口支撐著這座科技城市迅速發展，但隨之而來的住房矛盾也日益加深。第一財經記者查閱深圳市住建局公租房輪候信息公示數據得知，截至4月4日，深圳市共有422895人正在排隊輪候公租房。

所謂公租房，即公共租賃住房，是指政府提供政策優惠，限定建設標準和租金水平，面向符合條件的住房困難戶籍居民和為社會提供基本公共服務的一線職工出租的住房。公租房租金按照市場參考租金的30%左右確定。面向特困人員、低保及低保邊緣家庭配租的，租金按照市場參考租金的3%左右確定。

通過公司輪候公租房，等待時間則短了許多。在深圳某國企上班的張曉麗排隊約2年便順利入住了公租房。張曉麗對第一財經稱，她排上的房源在深圳市福田區，一間大概30平方米的單間，月租金僅需750元，而同小區類似房源的市場租金大概是2200元/月。張曉麗表示，由于房源實在有限，現在都是兩個同事共一間房，此前是一人一間。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹在對第一財經表示，目前公租房輪候庫在等待的人數超40萬，公租房的分配主要與入戶年限和繳納社保年限的長短有關，目前深圳公租房供需總體供不應求。

“深圳公租房供應缺口還是比較大的，輪候時間盡管比之前減少1~2年，但輪候周期仍要3~5年，整體時間還是比較長的，具體輪候時長還會根據所在區有所不同。”廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受第一財經記者采訪時表示，類似大鵬區、坪山區輪候周期會短一些，但是中心區的福田區、南山區和羅湖區的供應仍遠遠不夠，輪候周期長。

輪候時間有望再縮短？

對于此次收到選房通知，覃小芳表示，在輪候的兩年多時間里，龍華大概有四次公開認租，有很多次的房源位置很好，靠近地鐵站，離福田中心區也很近，但這類房源很搶手?！斑@次通知我選房的房源位于鹽田區，不靠近地鐵站，距離市中心大約40公里?！瘪》颊f，“在收到短信時，我特別驚訝和開心，但是查詢了具體房源位置之后，我當即決定放棄了。因為離公司太遠，上班十分不方便?！焙罄m能否選上位置相對合適的房源，短期內覃小芳并不抱太大希望。

值得注意的是，深圳近兩年加大了全市保障性住房供應。數據顯示，截至去年底，深圳市累計供應保障性住房65.1萬套（間），覆蓋了約150萬人。從2021年到2022年底，兩年時間供應的數量接近31萬套，這也意味著深圳近兩年提供的保障性住房，已接近此前歷史供應總和。

何倩茹表示，在加大保障性住房供應的情況下，有利于解決更多居民住房需求。而公租房作為保障性住房的一類選擇，雖然目前有40多萬人正在輪候，但也并不意味著只有公租房一種選擇，在其他保障性住房供應增多的情況下，居民的選擇也更多，因此公租房輪候的時間有望縮短。

對于大學生租房選擇，國家高端智庫CDI研究員宋丁在接受第一財經記者采訪時表示，按照目前公租房排隊情況，短期內輪上的概率很小。新市民也可以先考慮保租房，公租房無論是排隊時間還是位置上，都可能不是最佳選擇，保租房的各類配套措施和供應目前來看會好一些。

保租房供應大幅加大

1988年，深圳開始了“第一次房改”，確立了住房就是資產，開啟土地財政時代。再至2018年，深圳開啟“第二次房改”，“二次房改”系統構建了市場商品住房、人才住房、安居型商品房和公共租賃住房“4+2+2+2”的住房供應與保障體系，即上述四類住房分別占住房供應總量的40%、20%、20%、20%左右。

據宋丁觀察，近年來，深圳對于構建保障性住房的概念逐漸和國家提倡的“兩租一權”概念合并，即保障性住房包括保租房、公租房和共有產權住房。

據最新的安排，深圳“十四五”期間將建設籌集保障性住房74萬套（間），包括公租房6萬套（間）、保租房60萬套（間）和共有產權住房8萬套。

除公租房外，保租房將成為滿足深圳新市民、新青年的重要房源，在規劃時間內，籌建房源數量也將是公租房的十倍。何倩茹表示，目前深圳市政府增加了以下措施來增加保障性住房的數量：賣地時適量配建保障性住房、改造城中村住房、鼓勵開發商自持物業以用作保障性住房。

近期，深圳發布《深圳市城中村保障房規模化品質化改造提升指引》，以“安全、配套、建筑、綠色”為改造要點，以元芬村為改造案例，為推進城中村保障性住房規?；焚|化改造提升提供明確指引。存量城中村規?；焚|化改造提升，成為深圳增加保租房供給的主渠道之一。

據了解，接下來深圳市將圍繞“20+8”產業集群、“20+20”產業集聚區和軌道交通站點的周邊城中村區域，開展城中村規?；焚|化改造提升，為新市民青年人群體提供大規模的經濟適用的保租房。今年計劃推進4.9萬套（間）城中村規?；焚|化改造提升項目，選取10個宜居、宜業、宜游的“三宜小村”精品示范項目。

李宇嘉認為，“二次房改”之后，深圳供給側改革效果明顯，加大了住宅用地供應，保租房也開始大規模供應，形成整體放量形勢。未來深圳住房保障體系中，公租房更多的是針對低收入人群，而保租房則是針對新市民、新青年，共有產權住房則是針對有一定實力但還無法承擔商品房的人群，三個板塊形成一個完善的住房保障體系，但最終的解決途徑還是要加大這三大板塊的房源供應。

對于減輕深圳居民租房壓力，李宇嘉還提出，公租房和保租房兩者要相互打通，申請公租房的人群也應該及時申請保租房。因為當下公租房的房源相對較少，保租房加快形成大量供應，可以減緩公租房申請壓力。另外，深圳還應加大租房補貼，對符合申請公租房或保租房資格的人員給予一定租金補貼，降低居民租金壓力。

第一財經記者注意到，從去年下半年開始，寶安區、南山區、羅湖區和龍崗區等發布相關公共租賃住房在冊輪候家庭租賃社會存量住房補租的通告，其中提及，將對滿足條件的公租房輪候家庭發放租房補貼，各區補貼力度不一，年度配額有限，按審核通過的輪候家庭在深圳市公共租賃住房輪候冊的序位，依次保障，配額分配完畢即止。

（覃小芳、張曉麗均為化名）