描繪未來藍圖。

在房地產行業競爭格局改變、多數房企探索新發展模式的當下，龍頭房企保利發展（600048）憑借穩健運營，在中期報告中展現出多項亮眼新變化，并為市場帶來了新的思考與期待。

8月25日，保利發展發布了2025年中期報告。報告期內，保利發展實現營收1169億元，歸母凈利潤27.11億元，并以1451.71億元的簽約金額持續穩居行業榜首。

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更引人注目的是，在穩固開發主業基本盤的同時，保利發展在不動產經營與服務兩大新興業務板塊上取得了顯著突破。今年上半年，保利發展不動產資產經營收入同比增長13%至25.4億元，旗下保利物業的營業收入也提升7%至84億元。

這是全新的保利發展。今年年初，保利發展董事長劉平表示，要重塑一個新的保利發展。在地產主業上，將不動產經營、不動產服務與原有地產業務齊頭并進。在這份最新的中報中，新保利的雛形已經出現，也印證保利發展在打造“第二增長曲線”方面已取得階段性成效。

從這份中報中，資本市場和投資者可以看到的是一個在變局中堅定筑牢安全發展基礎、前置化解潛在風險、優化資源結構，并加速向“不動產投資開發、不動產經營和不動產綜合服務”三大業務齊頭并進的新格局邁進的保利發展。

以變應變，筑牢基本盤

今年上半年，面對復雜的市場環境，保利發展堅定筑牢安全發展基礎，實現了對經營基本盤的有效穩固。

報告期內，保利發展實現簽約金額1451.71億元，簽約面積713.54萬平方米，同比雖有下降，但相比同行仍然處在良好區間，比較優勢仍在，保利發展的行業龍頭位置得到穩固。根據中指研究院發布的房企銷售額排行榜，今年上半年保利發展位居行業首位，持續蟬聯“銷冠”寶座。

這份成績的取得來之不易。這背后是保利發展順應市場趨勢所得來的成果。在市場修復加速、政策效應逐步顯現的背景下，保利發展乘勢而上，制定了全面搶抓銷售、增量存量協同推進的策略。通過在一季度把握市場窗口，優化產品、提升展示，取得630億元的良好開局；在二季度市場下行時，保利發展也迅速應對，用好房票安置等政策，穩住市場份額。

在銷售之外，保利發展也大力搶抓回籠。

今年上半年，公司經營活動現金凈流入實現同比由負轉正，期末貨幣資金余額充足，未來可動用資金充裕。

報告期內，保利發展實現經營活動現金流凈流入160.17億元，上年同期為凈流出171.48億元，現金流狀況得到顯著改善；期內，保利發展實現銷售回籠1448億元，綜合回籠率達100%，同比提升15個百分點；當期銷售回籠率65.3%，同比提高9個百分點。

在負債方面，保利發展繼續發揮信用優勢，通過發行國內首單現金類定向可轉債、優化貸款結構、新增經營物業貸款等方式，實現了融資成本的進一步下降，債務安全穩步提高。

今年上半年，保利發展創新發行國內首單現金類定向可轉債，規模85億元，6年期綜合成本僅2.32%；報告期內發行57億元公司債與中期票據，期末直接融資占比達21.53%。截至6月末，保利發展資產負債率73.53%，扣除預收款的資產負債率63.30%，凈負債率59.64%，分別同比下降0.82、1.40和3.02個百分點；新增有息負債平均成本降至2.71%，期末綜合融資成本2.89%，債務安全性與成本優勢同步凸顯。

精準“儲糧”，加速去庫存

保利發展的財務報表保持良好，背后是其在投資、營銷上的鋪排得當。面對存量項目競爭力轉弱的挑戰，保利發展摒棄簡單降價促銷的慣性做法，堅守品質與服務的高標準，推行“老盤煥新”的策略。

今年上半年，保利發展通過改善交通學區社商配套、升級泛會所運營等方式提升“老盤”品質，實現存量項目簽約金額514億元，占比達35%，成為去化的一大亮點。同時，保利發展也嚴格落實“以銷定產”，設立存量盤活專班，通過“調、轉、換、退”等方式有效提升存量資源價值，并以項目為單位，圍繞剛性開支和資金安全，系統開展債務與盈利規劃，有效控制了風險。

在增量方面，保利發展則持續提高資源投放的精準度。

報告期內，保利發展新增26個項目均位于北京、上海、杭州等核心城市，總地價509億元，總計容面積228萬平方米，拓展金額權益比87%保持高位。其中8個項目已實現首開銷售，貢獻簽約超40億元；另有8個項目掛鉤存量土地置換，加速存量問題化解。2022年及之后獲取的增量項目上半年簽約占比達65%，較2024年全年提升5個百分點，推動項目平均簽約利潤率回升。

同時，保利發展聚焦的38個核心城市市占率進一步提高，尤其在上海、廣州、成都、西安等9個核心城市市場排名第一。此外，保利發展產品力持續提升，“天奕”新產品線及“100個保式細節”工藝標準獲得市場高度認可。今年上半年，保利發展完成6.3萬套住宅交付，并首創行業“貼膜交付”標準，進一步鞏固了公司的品牌優勢與市場地位。

雙輪驅動，構建“第二曲線”

在穩固開發主業的同時，保利發展加速布局不動產經營與服務，打造“第二增長曲線”。

保利發展于2024年的年報中表示，在行業新舊發展模式轉變的關鍵時期，公司積極探索新發展模式，加快構建“一個新的保利發展、三大主業支撐”的業務格局。一是做優不動產投資開發業務，鞏固行業龍頭地位。二是做大不動產經營業務，創新資產管理機制，大力發展租賃住房，提高持有資產經營收益。三是做強不動產綜合服務，持續推動“大物業”戰略落地，提高綜合服務的專業化市場化水平，探索第二增長曲線。

今年上半年，這一戰略已初見成效。

在不動產經營方面，截至報告期末，保利發展在營資產規模和效益穩步提升，酒店、購物中心、寫字樓、租賃住房等資產在營面積573萬平方米，其中在營租賃住房2.6萬間，較上年末增加18%。同時，公司成功發行商用物業類REITs、新增租賃住房相關貸款，提高了持有資產的資金使用效率。

在不動產服務方面，旗下保利物業堅定市場化發展路線，強化品質服務和精益運營。報告期末，保利物業合同管理面積達9.96億平方米，在管面積8.34億平方米；實現營業收入84億元，歸母凈利潤8.9億元，同比分別提升7%、5%。此外，保利物業新拓展第三方項目單年合同金額同比增長17%，第三方物管收入同比增長20%，展現出強大的市場拓展能力。

通過一手壘實基本盤、一手重塑“新保利”，保利發展正走在業務升級的路上。這條路的盡頭，保利發展將實現不動產開發商、經營者和服務商的“三位一體”，這是行業龍頭在對行業深刻洞察后所作出的積極應對，也是其未來發展的全新藍圖。