2月20日，河南省自然資源廳不動產登記局有關負責人說，目前鄭州、平頂山、焦作、信陽、洛陽等省轄市已陸續宣布推出二手房“帶押過戶”交易模式，并有了很多成功案例。

(相關資料圖)

“帶押過戶”是什么？

所謂的“帶押過戶”，通俗來講，指存在抵押的房產，不用提前還清貸款就可以完成交易、過戶，并發放新的貸款。這被認為是進一步降低交易的風險和成本，盤活二手房資源、加快二手房流通和交易，從而帶動樓市活躍的重要創新政策。

該政策基于《民法典》的第406條規定，即抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產；若當事人另有約定的，按照其約定；抵押財產轉讓，抵押權不受影響。

“帶押過戶”有何優勢？

原先存在抵押的二手房產需要交易時，必須先將該不動產的貸款還清、注銷抵押登記才能辦理二手房過戶，買賣雙方要在不動產登記中心和金融機構之間跑多次。尤其是動輒幾十萬上百萬元的還貸資金，讓許多剛需購房者交易“不易”，直接影響了房地產市場的良性循環。

“帶押過戶”則無需提前還清貸款解除抵押，便可實現抵押變更、轉移登記，大大節約了二手房交易的時間成本和資金成本，同時也提高了交易的安全性。

焦作市首宗“帶押過戶”賣房的王先生說，過去預約銀行還貸、等待銀行扣款、預約抵押面簽等過戶的“前置環節”，往往需要交易雙方等上一個月，甚至更久；如今，跑腿少了，交易周期縮短了，方便了交易雙方。

“帶押過戶”是不動產登記力度較大的政策創新，對于減少二手房的交易環節和流程、加快二手房的流通具有積極作用。目前，都處在探索階段，辦理的業務還大多停留在“買、賣雙方貸款都在同一家銀行辦理”這一類型，針對跨行間二手房“帶押過戶”的實踐尚未展開。河南省自然資源廳不動產登記局有關負責人表示，未來，將不斷加強部門協同，優化流程，探索出可復制、可推廣的新模式，讓二手房交易更便捷。

“帶押過戶”真的有看上去那么美嗎？

（一）“帶押過戶”中買方承擔的法律風險

民法典第406條的規定實質上承認了抵押權的追及效力，不論抵押物如何流轉，抵押權人對抵押物的優先受償權不受侵害，表明買方對房屋的所有權并不能夠對抗抵押權人對房屋的優先受償權。因此，購買帶抵押的房產，于買方而言，是用自己的貸款用以償還賣方的貸款，自己所有的房屋是否能夠免受拍賣不僅取決于自身，很大程度上更是受到賣方的影響，在賣方抵押完全解除之前，買方對房產享有的所有權始終處于不安全狀態。

同時，“帶押過戶”仍受到“禁止或限制轉讓抵押不動產約定”的限制。賣方申請辦理不動產抵押權首次登記或者抵押預告登記的，若和抵押權人約定禁止或限制轉讓抵押不動產，該約定依法應由不動產登記機構在不動產登記簿上進行記載。實踐操作中，為了保障自身權利，抵押權人往往更傾向于禁止或限制抵押人對抵押物進行轉讓。二手房交易中，買方需注意到房產登記部門查詢核實，不能以賣方口頭說明為準，避免使自己的權利遭受損失。

（二）“帶押過戶”中賣方承擔的法律風險

“帶押過戶”模式之下，由于賣方貸款所設定的抵押并未解除，因此賣方的還款義務也并未結束，一旦房屋出現不可彌補的價值貶損或者房屋滅失，就會加速賣方的貸款到期，使得賣方短期承擔巨大的還貸壓力。

（三）“帶押過戶”中抵押權人承擔的法律風險

由于“帶押過戶”模式之下，會有短期“雙抵押并存”的情況存在。也就是說，在買方尚未將賣方貸款還清的階段，房屋既存在賣方先前貸款所設定的抵押，又存在買方后續貸款所設定的抵押。當房屋實際拍賣價值不足以清償原抵押與現抵押總額的情況出現時，抵押在后的抵押權人權利勢必會造成損耗。從這個層面而言，銀行作為抵押權人，權利并沒有得到充分的保障甚至有所減損，亦或使得銀行降低對買方的房貸數額。

綜上，對各方風險提示如下：

1．買方在二手房交易中，需注意到房產登記部門查詢核實抵押權人是否有備案登記，禁止或限制抵押人對抵押物進行轉讓；

2．抵押權人避免放貸數額超過房屋實際價值，以最大限度保障自己的貸款利益；

無論如何，“帶押過戶”為二手房交易方案提供了一個新的選擇。但不管是傳統不動產交易模式，還是“帶押過戶”，各方均應“擦亮眼睛”、認真嚴謹，保護好自身合法權益。

（綜合大河網、澎湃新聞、長沙晚報）