北京西南百余公里處，河北涿州的“君臨天下御景園”被認為是這座小城最高端的樓盤之一。過去一兩年間，這個樓盤加速開發，大批來自北京的購房人被吸引至此，豪擲百萬購房。

劉超(化名)是其中一位，如今讓他苦惱的是：買房入住已有一年多，房本兒依然沒有辦下來;早一些買房的業主，雖然拿上了房產證，卻遭遇無法賣房、過戶的問題。

記者連續數日調查發現，這個環京區域數一數二的高端樓盤，辦不下證、賣不了房是卡在了不動產登記的落宗上。此前，燕郊美林灣、福成五期等多個樓盤也出現了“落宗難”。

入住一年多房本兒“難產”

劉超是抱著“趕末班車”的心情買的房。

2016年，政策逐漸利好涿州等環京區域房地產市場，價格瘋狂上漲。等到他買房時，君臨天下御景園已經從每平方米幾千元飆漲至1.3萬元。

花100多萬元買下之后，房價又是一輪瘋漲，連二手房也一度被炒到近兩萬元/平方米，直至2017年限購令落地。這是涿州，也是環京樓市普遍的狀態。

然而，等住進去一年多后，大批業主的房本兒遲遲沒有辦下來。

不僅如此，最早買房且拿到房產證的業主，也遭遇無法賣房過戶的問題。涿州當地多位代理御景園的中介經紀人向記者透露，目前御景園小區很多房子都沒有辦下來房本兒，只能先簽合同，無法過戶，“即便是已經拿到房本兒的，也卡在了落宗上。”

簡而言之，房產落宗就是落實土地的所有權屬性，實現房產證和土地證的關聯，而落宗的基本原則之一就是地上建筑物的性質和土地的使用性質必須相同。

君臨天下御景園小區雖然有部分房源已經下了房本兒，但都還是房產證，并非不動產證，因為辦證時是在涿州啟動不動產登記之前。如果房子再度上市交易，也面臨著落宗、換不動產證的問題。如果不能落宗，也就意味著不能辦理不動產登記證、不能交易。

多個樓盤被曝落宗難

既然小區已經入住，開發商按規程辦理落宗手續即可，為何買房多年仍未下證呢?

記者撥通了御景園售樓處的電話。一位工作人員介紹，目前辦證需要辦理不動產登記，但涿州目前暫停了不動產登記這一項目，因此辦證被擱置了下來，“估計今年6月能辦，但也不好確定。”

不過售樓處的說法立刻遭到了涿州市國土局的否認。“御景園無法落宗，是因為開發商需要補辦相關手續。業主還是需要找開發商，催他們辦手續。”涿州市國土局方面解釋說，君臨天下御景園并未按照規劃施工建設，小區南部規劃為商業用地、北部為住宅用地，但建設過程中卻把南部蓋上了住宅，實際用途與規劃用途不符。“開發商需要辦理的手續，就是變更規劃用途。”

無法落宗的麻煩，并非僅出現在君臨天下御景園一家樓盤。記者在河北省網絡問政綜合服務平臺上看到，涿州東林家園、名流公寓等業主都曾向相關部門反映過買了房不能落宗的問題。網站上顯示，這些問題已經移交給保定市國土局。

樓市火爆“搶房”埋隱患

在“從緊從嚴”的樓市調控政策影響下，涿州等環京區域樓市都在2017年出現了普遍性的降溫。到去年年底時，多地新房市場基本降至冰點。與此同時，當年開發商突擊推盤，非常規操作埋下的“雷”也一個接一個地爆開。

“買房時售樓處人頭攢動，被開發商忽悠著恨不得5分鐘選完房，哪顧得上研究樓盤資質、手續的問題。”劉超說，當時的疏忽，給現在辦證、賣房帶來了很大的麻煩。

但這種疏忽并非個例，而是涿州、燕郊等環京地區房地產市場中長期存在的問題。一位房地產從業人士透露，開發商想趕上樓市火爆的時機，就違規蓋樓、賣樓;房源有限，購房人又擔心房子“一天一個價”，急著簽合同。

其實，這些問題原本在購房環節就可以被業主發現、被監管部門制止。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，開發商拿到的土地面積、位置、規劃用途等細節都嚴格呈現在土地證、規劃證等“五證”上，按規定都要對購房人出示。但在實際操作中，真正能出示且全部出示的，相對較少。

“別說五證了，有時候開發商只有一個土地證就敢賣房，最終辦房本兒都比較費事，好幾年才能辦下來。”上述業內人士提醒，購房人一定要到樓盤所在地住房建設部門的官網去查詢開發商是否辦理了商品房預售許可證。在“五證”中，這是最重要的一證，前面《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》四證都全了，房地產管理部門才會發放商品房銷售或預售許可證。