一線城市漲了

進入2018年下半年，全國房地產(chǎn)市場進入加速調(diào)整期，許多城市頻頻降價。但在2018年最后一個月，作為樓市風向標的一線城市，新房銷售價格環(huán)比漲幅擴大了。

2018年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。圖片來源：國家統(tǒng)計局網(wǎng)站

國家統(tǒng)計局初步測算，從環(huán)比看，4個一線城市新建商品住宅銷售價格上漲1.3%，漲幅比上月擴大1.0個百分點。其中：北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.0%、0.6%、3.0%和0.4%。二手住宅銷售價格下降0.3%。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。

廣州12月的新房環(huán)比漲幅達到3.0%，成為70個大中城市新建商品住宅售價漲幅最大的城市，而其11月份的新建商品住宅售價環(huán)比漲幅還處于持平狀態(tài)。在新房庫存較大的北京，環(huán)比漲幅也達到了1%。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中新經(jīng)緯客戶端表示，由于一線城市預售證管控放松，高價樓盤的入市影響了成交結(jié)構(gòu)，致使環(huán)比漲幅擴大。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認為，2018年第四季度各地限制簽約政策逐漸放松，特別是一線城市，多年積壓的高端項目逐漸進入網(wǎng)簽，這使得房價明顯上漲，但這樣的數(shù)據(jù)是失真的。

2018年10月19日，廣州市發(fā)布了“對新建商品住房預售和網(wǎng)簽價格指導機制進行優(yōu)化，嚴禁開發(fā)企業(yè)拆分價格報備”的政策，中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認為，這一政策意在打擊市場上較為嚴重的“雙合同”問題，允許高價房以真實價格進行網(wǎng)簽，成為廣州房價上漲的主要原因。

不過嚴躍進也表示，一線城市信號意義很強，尤其是對全國房價走向的影響。若一線城市房價繼續(xù)上漲，而周邊部分城市下跌，不排除環(huán)京、環(huán)滬等區(qū)域的小城市有繼續(xù)放寬政策的可能。

全年漲幅小了

樓盤 中新經(jīng)緯 薛宇飛 攝

從全年數(shù)據(jù)看，在一二線城市，不管是新房還是二手房，價格同比上漲幅度已經(jīng)顯著低于2017年。數(shù)據(jù)顯示，1~12月平均，一線城市新房售價同比上漲0.5%，漲幅比上年同期回落9.6個百分點；二手住宅售價同比上漲0.7%，漲幅比上年同期回落11.3個百分點。

1~12月平均，二三線城市新房售價同比分別上漲7.6%和7.8%，其中二線城市漲幅比上年同期回落1.5個百分點，三線城市漲幅與上年同期相同；二三線城市二手住宅銷售價格同比分別上漲5.8%和5.9%，其中二線城市漲幅比上年同期回落2.1個百分點，三線城市漲幅比上年同期擴大0.5個百分點。

謝逸楓認為，一二線城市房價整體比較平穩(wěn)，說明樓市調(diào)控政策在2018年取得明顯成效。張大偉稱，從全國看，上漲依然是主流，雖然分化趨勢持續(xù)，二三線城市棚改等政策帶來的高峰依然存在，中西部、三線城市則是本輪房價上漲的集中區(qū)域。

從城市數(shù)量上看，12月新房售價環(huán)比上漲的城市數(shù)量為59個，比11月份的63個有所減少。嚴躍進稱，這說明在銷售目標等壓力下，年底部分城市依然有降價促銷活動。

二手房方面，12月銷售價格環(huán)比下跌的城市達到了22個，比11月的17個增加了5個。其中，廈門、福州、青島領跌全國，分別下跌0.6%、0.5%、0.5%。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，雖然從統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，二手房房價的變化幅度較小，但實際上相比于新房，二手房市場的降溫更明顯。58安居客線上的掛牌房源量數(shù)據(jù)顯示，2018年12月一線城市掛牌房源量全面下滑，廣州環(huán)比下滑幅度最大，達到了13.2%。

張大偉稱，由于限價、“雙合同”等問題的存在，新房價格已經(jīng)失真，二手房價格更能代表市場的真實價格。他說：“在2018年8月份全國樓市達到頂峰后，房地產(chǎn)市場的價格出現(xiàn)調(diào)整跡象，二手房房價的拐點已經(jīng)開始出現(xiàn)。預計未來幾個月，二手房價格下調(diào)的城市數(shù)量與下降幅度將繼續(xù)加大，部分城市的新房也會逐漸調(diào)整。”

微調(diào)可能多了

房地產(chǎn) 中新經(jīng)緯 賈亦夫 攝

自2018年年底山東菏澤正式取消限售以來，全國數(shù)個城市都對樓市政策進行了微調(diào)，嚴控與放松的博弈，在許多城市或明或暗地上演。

“2018年12月是極具戲劇性的一個月，正當市場對2018年嚴格調(diào)控保持高度一致之時，菏澤、廣州等地的調(diào)控政策紛紛出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，引發(fā)了市場與輿論的廣泛關注。隨后，因城施策的政策方向快速取代了‘一刀切’的做法，提前為2019年樓市調(diào)控奠定了主基調(diào)。”張波對中新經(jīng)緯客戶端說。

2018年底召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議指明了2019年樓市調(diào)控的幾大任務，包括堅持“房住不炒”、建立和完善長效機制、堅持因城施策與分類指導、健全住房保障體系等等。

在謝逸楓看來，今年的樓市調(diào)控將以全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議提出的“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期”為指導，政策微調(diào)可能會增多，但指望全面放松樓市調(diào)控，幾乎不可能。

謝逸楓建議，房地產(chǎn)市場中的限價、限售政策要慢慢退出，對剛需族與改善族限制政策可以進行一定程度的放寬，銀行信貸也要予以適當傾斜。對房企融資貸款需求應給予滿足。

張大偉稱，樓市調(diào)控仍由各個城市主導，而分類指導下則會帶來更多監(jiān)管。未來，可能會有部分城市進行政策調(diào)整，但房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的大原則不會改變。