北京住宅用地供應(yīng)與成交將迎來高峰。1月23日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會通過招標(biāo)方式出讓4宗住宅用地，成交金額119.35億元，截至2月2日，還有16宗住宅用地掛牌待售，根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上述20宗住宅用地起始總價371.6億元，建筑規(guī)劃面積達(dá)158萬平方米，預(yù)計總成交金額將超過450億元，若如此，將創(chuàng)下近一年來單月成交額的最高峰。

值得關(guān)注的是，今年北京土地供應(yīng)將出現(xiàn)幾個新的變化，諸如集體建設(shè)用地首次建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房，部分住宅地塊取消商品房限價，部分地塊取消“70/90”政策限定等等。這些新的變化是否會打破現(xiàn)有的供應(yīng)格局?對于北京房地產(chǎn)市場將帶來哪些影響?

“限房價”宅地有望解禁擴(kuò)圍

眾所周知，自2016年底北京住宅用地采用“限房價、競地價”的方式出讓后，限房價項目地塊以及共有產(chǎn)權(quán)住房地塊成為北京住宅用地的絕對供應(yīng)主力，純商品房地塊供應(yīng)基本消失。

但是2019年1月份，北京市規(guī)劃和自然資源委員會預(yù)申請的兩宗住宅用地由于不限房價，將上述格局打破。公告顯示，兩宗地位于朝陽孫河，京土整儲預(yù)(朝)[2019]001號地位為二類居住用地，建筑規(guī)劃面積43427平方米，起拍價24.49億元。京土整儲預(yù)(朝)[2019]002號地為住宅混合公建用地，建筑規(guī)劃面積為47876平方米，起拍價23.89億元。

事實上，孫河地塊并不是北京首次出現(xiàn)的不限房價地塊。2018年11月26日，富力、中交聯(lián)合競得延慶區(qū)延慶新城03街區(qū)會展中心東側(cè)地塊土地一級開發(fā)項目(二期)YQ00-0003-0010等地塊旅館及二類居住用地，該地塊住宅部分不限售價。此外，預(yù)申請地塊中，北京市豐臺區(qū)南苑石榴莊0517-L02地塊，同樣未限定商品住宅銷售均價。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析，在北京商品住宅成交價格企穩(wěn)回落的當(dāng)下，調(diào)控壓力已經(jīng)大大減輕，預(yù)計未來在土地出讓環(huán)節(jié)，也將采取更為靈活的出讓規(guī)則。“不限價地塊將會繼續(xù)出現(xiàn)，原有相對固化的格局肯定會被打破。但是限售價對于北京房地產(chǎn)市場并不會帶來核心影響，而‘70/90’地塊的減少，可能會帶來北京住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改變。”

不過在58安居客房產(chǎn)研究院資深分析師李震看來，2019年土地供應(yīng)格局大概率還將會延續(xù)2018年的態(tài)勢，除了極個別項目外，限價會依舊從嚴(yán)。“今年的市場依然會以限房價項目為主力，個別不限價地塊很難扭轉(zhuǎn)購房者和房企觀望情緒，對市場短期內(nèi)的格局不會有影響。”

“70/90”政策松動高端地塊或取消

伴隨著“限房價、競地價”的土地出讓方式，使“70/90”政策重出江湖，即居住建筑規(guī)模中套型面積90平方米以下住房面積所占比重達(dá)到70%以上。據(jù)不完全統(tǒng)計，在北京大部分的限房價項目地塊中，都有“70/90”政策限制。

“70/90”政策滿足了剛需剛改人群對于中小戶型的居住需求，但是從另一層面也導(dǎo)致了高端改善人群住房供應(yīng)的不足。郭毅表示，受70/90政策限定，大部分限房價項目70%的產(chǎn)品需要做成90平方米以下的中小戶型，不僅導(dǎo)致高端改善人群產(chǎn)品供應(yīng)的減少，還使得部分住宅產(chǎn)品品質(zhì)“開倒車”。

不過，記者發(fā)現(xiàn)，在2018年出讓的限房價項目地塊中，位于昌平沙河、朝陽孫河的個別住宅用地不受“70/90”政策影響，諸如中海麗春湖墅、禧瑞春秋、天瑞宸章等項目。另外，2018年11月，北京超過300億收入的土地大戰(zhàn)中，備受關(guān)注的兩宗采育住宅用地，也不受“70/90”政策限制。

諸葛找房首席分析師陳雷指出，經(jīng)過兩年多的政策調(diào)整，目前北京房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本恢復(fù)穩(wěn)定，所以沒有必要用政策繼續(xù)干預(yù)市場產(chǎn)品分配，通過“70/90”政策微調(diào)，也是希望市場需求及產(chǎn)品自行調(diào)整。

不受“70/90”政策限制的地塊是否會越來越多?在業(yè)內(nèi)人士看來，整體并沒有放松，但不排除一些高端屬性的地塊，可能會取消“70/90”政策限制。郭毅表示，今年在土地供應(yīng)上，出現(xiàn)了一些不限房價、不限“70/90”的產(chǎn)品，會有效補充高端改善人群供應(yīng)不足的局面，使開發(fā)商追求品質(zhì)化、綠色科技的趨勢能夠保持下去。

集體用地建共有產(chǎn)權(quán)房或擴(kuò)圍

北京土地市場另一個重要的變化是，集體建設(shè)用地首次建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房。2018年12月27日，北京掛出3宗集體建設(shè)用地公告，將于1月16日開始競買，預(yù)計1月30日完成掛牌出讓。根據(jù)公告，三宗地塊總建筑規(guī)模達(dá)34萬多平方米，銷售均價為29000元/平方米(含全裝修費用)，而同區(qū)域的限房價項目限售均價不超過52449元/平方米。

大興作為我國33個縣(市、區(qū))集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的試點地區(qū)，從最初的集體建設(shè)用地只能用于產(chǎn)業(yè)用地，隨后探索用于建設(shè)集體租賃住房，如今試點探索用于建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房。

集體建設(shè)用地建共有產(chǎn)權(quán)住房，不僅將增加北京住宅用地的供應(yīng)渠道，還將有效平抑地價與房價。李震認(rèn)為，集體土地入市不僅可以分擔(dān)國有用地的壓力，供地模式的松動，在一定程度上也為后續(xù)的土地市場交易活躍提供支持。同時，當(dāng)更多類似案例加入到土地供應(yīng)市場后，也能刺激一般商品房的價格調(diào)整，長期來看對北京市場高房價有一定緩解作用。

這種新的出讓模式對于北京土地供應(yīng)格局以及未來的房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生質(zhì)的變化嗎?郭毅表示，這種嘗試先有試點，需要有一個過程，不會那么快鋪開。李震也認(rèn)為，目前集體土地入市還仍處于初步探索階段，大興瀛海地塊的試點效果短期內(nèi)不會影響目前供地格局，還有待觀察。

但是，李震指出，北京郊區(qū)如昌平等地存在大量集體土地，不排除在合適的時機(jī)仿照瀛海地塊入市的可能性。(段文平)