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中新網3月12日電粵港澳大灣區會形成什么樣的發展格局?將會給房地產行業帶來怎樣的機會?將給房企帶來哪些想象空間?成為了廣泛關注的問題。

世界最大規模的灣區城市群

根據世界銀行《東亞變化中的城市圖景》的報告，粵港澳大灣區已取代東京灣區成為全球最大城市化區域。就面積上而言，粵港澳灣區面積5.65萬平方千米，是紐約灣區的2.6倍，舊金山灣區的3.3倍，東京灣區的4.2倍，建成區面積也大于其他城市群，是世界“最大規模”的灣區城市群。但粵港澳大灣區相比其他灣區地均產值與人均產值差距較大，擁有巨大的發展潛力。

從中國城市規劃設計研究院科技創新基金項目《粵港澳大灣區空間組織與區域治理研究》的階段性研究成果來看，粵港澳大灣區同時也是世界“最高密度”的灣區城市群。上述研究報告指出，沿各大城市群主要發展走廊，截取人口密度斷面，并置于同一尺度坐標系上，最突出的人口密度峰值均出現在粵港澳大灣區，包括澳門、香港、深圳與廣州，相比而言，紐約、東京的密度則緩和許多。紐約與舊金山灣區均顯示出明顯的中心集聚、周邊蔓延特征，而東京則由中心向外圍顯現緩慢跌落態勢，粵港澳大灣區則更加凸顯了中心與非中心地區的密度勢差，人口集中度更高。

政策紅利下的發展機遇

站在全國戰略高地的“粵港澳大灣區”，生產、服務、生活都將得到極大提升，而作為三者載體的房地產市場前景可期，城市價值及資源價值進一步擴大。

近兩年來，粵港澳大灣區各地政府進一步加大人才吸納力度，通過調整技術人口配置以獲取“工程師紅利”。從人口增長指標看，未來幾年各城年均人口增長預期為2%，可以預計，未來粵港澳大灣區城市人口增量當中將有相當比例來自對高素質人才的吸納。

人才的聚集為產業發展提供動力，也為房地產市場帶來發展基礎。關于樓市，有一句話叫做“長期看人口，中期看土地，短期看金融”，從長期來說，一個城市群有沒有發展，與人口流入有著非常密切的關系，人口的流入又帶來了更為強烈的居住需求。

龍光的未來想象空間

時值中國房地產行業正在加劇轉型、加速重構的分野時刻，各路開發商紛紛搶占粵港澳大灣區戰略高地，已然成為未來中國房地產行業最大的機會變量，甚至用一句話形容亦毫不為過：得大灣區者得天下。

過去數十年，如果說萬科成功抓住了改革開放以來中國第一次城市化的機會，恒大牢牢把握住了更為廣闊的城鎮化機遇。那么，粵港澳大灣區國家戰略的最大先機則屬于龍光地產。

由于大灣區“9+2”城市群中城市發展水平相差較大，單從土儲面積往往無法進行有效對比，因為相同面積的土儲，在江門和深圳顯然不是一個價值量級。因此，從大灣區貨值占比來分析，往往更能探尋真實的房企土儲含金量。大灣區貨值占比越高，往往可以說明該房企在大灣區核心城市擁有更多土地。

截至2018年6月30日，龍光土地儲備總建筑面積繼續拓展至3546.22萬平方米，土儲權益總貨值增加至6412億元。其中，龍光在粵港澳大灣區土儲面積達3351.3萬平方米，土儲權益總貨值約5200億元，大灣區土儲貨值占其總貨值比重高達81%，雄踞行業第一位。

超過八成的權益貨值占比，意味著龍光地產的土儲更多是集中價值較高的大灣區核心城市，目前龍光地產在深圳及臨深區域的貨值占公司總土儲貨值近五成，該比重亦位居行業前列。

這一現狀，是龍光地產的戰略使然。多年來，龍光地產一直堅持前瞻性戰略布局和區域深耕策略，在大灣區精準投資，市場占有率近4%，龍光計劃未來3-5年，市場占有率進一步提升，成為大灣區的標桿房企。

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