又到一年畢業(yè)季，租房成為大多數(shù)畢業(yè)生繼就業(yè)后的又一迫切需求。對(duì)剛走出學(xué)校的年輕人，返鄉(xiāng)還是留在太原，是關(guān)乎未來(lái)發(fā)展的重要選擇。但不論身在何方，覓得一所安居之處，是開啟人生新征程的第一步。

6月21日，貝殼研究院發(fā)布《2021年畢業(yè)季居住洞察報(bào)告》，6月22日，58同城、安居客發(fā)布《2021年畢業(yè)生就業(yè)居住調(diào)研報(bào)告》。兩份報(bào)告背后是新一年度租房市場(chǎng)的寫照。本科、碩士畢業(yè)生偏愛什么樣的房源?租房又有何新需求?怎樣實(shí)現(xiàn)整租自由?

A全國(guó)35城調(diào)研太原房租排第29位

近日，貝殼研究院關(guān)于全國(guó)重點(diǎn)城市房屋租金大排名的榜單出爐。此次調(diào)查對(duì)象為全國(guó)35個(gè)城市——含一線城市、新一線城市和包括太原在內(nèi)的二線城市的房屋租金。貝殼研究院公布的35城整租套均價(jià)格指數(shù)，是基于公開整理的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比統(tǒng)計(jì)。貝殼研究院測(cè)算了整租形式的月度套均租金，并對(duì)租金進(jìn)行了標(biāo)準(zhǔn)化處理，取值在0-100之間，指數(shù)越高表示租金越高。

對(duì)比統(tǒng)計(jì)后得出，太原的套均價(jià)格指數(shù)為31.28，位列35個(gè)城市的第29位。排名第一的城市是北京，指數(shù)為100，其次是上海：92.7，深圳：89.77，排名最后的是哈爾濱：26.95。

可以看出，經(jīng)濟(jì)基本面較好，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚、對(duì)人才吸引力較強(qiáng)的城市，租金水平也相對(duì)較高。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)得出，2021年度畢業(yè)季租金指數(shù)TOP10城市分別為北京、上海、深圳、杭州、廣州、珠海、南京、蘇州、廈門及東莞。數(shù)據(jù)顯示，一線城市月度套均租金約4394元，新一線城市約2097元，二線城市約1794元，租金變化與城市能級(jí)表現(xiàn)出強(qiáng)相關(guān)性。

不過(guò)，拋開收入論租金并不盡科學(xué)。如果將畢業(yè)生薪酬納入統(tǒng)計(jì)，北京、上海、深圳、杭州、珠海及廣州等地租房壓力較大，房租收入比不低于30%。按照城市級(jí)別看，一線城市房租收入比約39.23，新一線城市約24.09，二線城市約22.58。

作為職場(chǎng)新人，薪資水平仍在起步低位水平，租房剛性需求支出普遍與薪資掛鉤。基于這一背景，58安居客房產(chǎn)研究院的調(diào)研結(jié)果顯示，46.5%的畢業(yè)生房租在1001-1500元/月，30.6%的畢業(yè)生房租在15012000元/月，房租在4000元/月以上的占比僅0.4%。由于房租整體水平更高，一線城市畢業(yè)生房租超過(guò)2000元的占比，超過(guò)新一線城市8.6個(gè)百分點(diǎn)。

B　月薪6333元實(shí)現(xiàn)整租自由

貝殼研究院高級(jí)分析師閆金強(qiáng)告訴山西晚報(bào)記者，2021年上半年太原整租套均價(jià)格同比去年上半年下降2.9%。但租賃房屋租金如何判斷高低，對(duì)于不同收入群體而言，這是一個(gè)相對(duì)的概念。以剛踏入社會(huì)的畢業(yè)生群體為例，限于事業(yè)剛起步，對(duì)租金的變化相對(duì)敏感。

以智聯(lián)招聘發(fā)布的《2021年春季求職期間平均薪酬》作為收入數(shù)據(jù)，以套(間)均月租金作為房租數(shù)據(jù)，測(cè)算了35城在畢業(yè)季期間的房租收入比情況(按照單身家庭進(jìn)行計(jì)算)。貝殼研究院表示，一般情況下，定義房租收入比30%為閾值，不低于30%處于壓力區(qū)間，低于30%處于合理區(qū)間。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，35城中，6城處于壓力區(qū)間，分別為北京、上海、深圳、杭州、珠海及廣州。太原雖然租金在35個(gè)城市中不算最低，但2021年的房租收入比約為23，仍處在合理區(qū)間。與去年同期相比，房租收入比普遍出現(xiàn)下降情況，也就是說(shuō)，租房負(fù)擔(dān)是在普遍下降的。

山西晚報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，58同城、安居客發(fā)布《2021年畢業(yè)生就業(yè)居住調(diào)研報(bào)告》中，后疫情時(shí)代畢業(yè)生顯現(xiàn)勤儉持家傾向，61.1%的畢業(yè)生只愿拿出工資的20%來(lái)租房，29.0%的畢業(yè)生愿意拿出工資的30%來(lái)租房。愿意在租房方面花費(fèi)超過(guò)一半以上工資的畢業(yè)生占比很小。也就是說(shuō)，根據(jù)房租1500元/月粗略計(jì)算，房租收入比在20%-30%之間粗略計(jì)算，月收入5000-7000元才能實(shí)現(xiàn)整租自由。而貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，在被統(tǒng)計(jì)的35個(gè)城市中，太原要想實(shí)現(xiàn)整租自由，月收入要在6333元，與最后一名哈爾濱的5333元差1000元。

但根據(jù)太原畢業(yè)生普遍收入水平來(lái)看，達(dá)到整租自由并非易事。現(xiàn)在市場(chǎng)上普遍的做法是季付、半年付，押一付三、押一付六。盡管不同于購(gòu)房大額消費(fèi)，三個(gè)月、半年的租房成本(大約在4000-10000元)在部分畢業(yè)生眼中，也需要來(lái)自父母經(jīng)濟(jì)方面的支持。在參與調(diào)研的畢業(yè)生中，三成需要父母家人的資金支持，其中11.3%的畢業(yè)生需要家人支付全部租金。

此外，太原的租金水平和租賃圈層也有直接關(guān)系。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，以太原中心位置和小區(qū)為兩點(diǎn)，計(jì)算兩者間的球體直線距離，并按照10公里進(jìn)行區(qū)間劃分，以此測(cè)算出城市的租賃圈層，并最終反映在租金上。

最終得到的數(shù)據(jù)是，0-10公里范圍內(nèi)，租金為1770元/月;10-15公里，租金1254元/月;10-20公里，租金2063元/月。一般而言，城市優(yōu)質(zhì)的配套資源分布主要集中在中心城區(qū)，反映在租金上應(yīng)該相對(duì)較高，但這也與城市在空間上呈現(xiàn)的幾何形狀及城市規(guī)劃建設(shè)相關(guān)。伴隨著城市化進(jìn)程，中心城區(qū)的老舊現(xiàn)象越發(fā)明顯，同時(shí)城市新區(qū)在配套建設(shè)上持續(xù)發(fā)力，也會(huì)出現(xiàn)租金與圈層變化相反的情況。但總體而言，圈層越高，租金相應(yīng)越高。

C注重品質(zhì)是擇房關(guān)鍵

雖然達(dá)到整租自由并非易事，但今年市場(chǎng)行情普遍反映出來(lái)一個(gè)現(xiàn)狀：畢業(yè)生租房更注重租房品質(zhì)。

58安居客房產(chǎn)研究院工作人員表示，在一線城市，2000元租金水平限制之下，“合租”成為可行性選擇。76.0%的畢業(yè)生選擇合租，大部分與他人合租整套房，而自己獨(dú)享單間，在價(jià)格合適的同時(shí)保證生活私密性。

但在太原，一個(gè)套間內(nèi)打隔斷的合租房源基本不受歡迎。“本身太原房租水平不高，今年還有所回落，所以打隔斷的合租房基本無(wú)人問(wèn)津，租房客更愿意租賃一些戶型小的房屋單住。”中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人表示。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，如果不區(qū)分租賃形式，直接計(jì)算單(套)間租賃面積，對(duì)比發(fā)現(xiàn)，二線城市單間租賃面積相對(duì)較高，其次是新一線城市及一線城市。二線城市單(套)間租賃面積約為64.5平方米，新一線約為61.7平方米，一線約為57.4平方米。

58同城、安居客對(duì)高校畢業(yè)生的調(diào)研中，房屋新舊、室內(nèi)配套與裝修、戶型面積及朝向采光，均排在“租金價(jià)格”之上，成為畢業(yè)生租房時(shí)最為關(guān)注的因素。特別是一線城市畢業(yè)生，對(duì)這些因素的關(guān)注度占比均高于新一線城市畢業(yè)生。

享受生活、注重品質(zhì)，作為年輕人的標(biāo)簽，在畢業(yè)生租房選擇上可見一斑。58安居客房產(chǎn)研究院通過(guò)對(duì)調(diào)研結(jié)果分析發(fā)現(xiàn)，地段好、房屋質(zhì)量高、生活便利、配套完善、裝修齊全等原因，促使11.2%的畢業(yè)生選擇租住高檔次公寓。

整體來(lái)看，64.8%的畢業(yè)生選擇家具家電齊全的全裝修房源，占比近乎是選擇家具家電自理簡(jiǎn)裝修房源的兩倍。另外，六成畢業(yè)生會(huì)用綠植、小件家具等裝點(diǎn)新家，約半數(shù)畢業(yè)生會(huì)用掛畫充當(dāng)墻紙。

D近半數(shù)人線上看房

太原市房產(chǎn)局房屋租賃處工作人員表示，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的普及，讓找房變得越來(lái)越容易。專業(yè)線上找房平臺(tái)開始成為畢業(yè)生首選，在已租房和準(zhǔn)備租房的畢業(yè)生中，多數(shù)畢業(yè)生選擇利用線上平臺(tái)找房。貝殼研究院調(diào)研結(jié)果顯示，45.5%的受訪者表示通過(guò)“線上房源網(wǎng)站及APP”獲取，該占比要遠(yuǎn)高于其他因素。經(jīng)過(guò)高等教育的青年畢業(yè)生，已經(jīng)適應(yīng)了線上化的生活方式。基于新青年的需求變化，房屋交易機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)優(yōu)化線上找房功能，降低畢業(yè)青年的找房難度，提升找房體驗(yàn)，包括但不限于圖片看房、視頻看房，房源對(duì)比，AI語(yǔ)音講房及VR帶看等。

但線上看房，仍有很多租房痛點(diǎn)。在調(diào)查中，畢業(yè)生租房最大的痛點(diǎn)，主要來(lái)源于房屋交易、居住體驗(yàn)、法律保障，人際關(guān)系四個(gè)環(huán)節(jié)。

其中，在房屋租賃交易初期，虛假房源信息多的問(wèn)題占到48.83%，其次是被房東惡意抬高租金、租不起心儀的房子等。

在居住體驗(yàn)方面，畢業(yè)生可能會(huì)由于換工作、房租上漲等原因?qū)е骂l繁搬家，房屋質(zhì)量差，有安全隱患，維修責(zé)任無(wú)人承擔(dān)等;在法律保障方面，則包括被中介、房東克扣押金，所簽合同不能保護(hù)自己的權(quán)益，住著不踏實(shí)，治安問(wèn)題，突然被通知房子不租了等等。而在人際關(guān)系方面，合租時(shí)碰上不良習(xí)慣的室友，房東、室友不好相處等等，都成為畢業(yè)生租房的痛點(diǎn)。

閆金強(qiáng)表示，房源信息多成為畢業(yè)青年遇到的最大痛點(diǎn)，對(duì)于虛假房源問(wèn)題，如何避免入坑?一是選擇有信譽(yù)保證的中介品牌，二是要進(jìn)行實(shí)地看房，并進(jìn)行房源比較，同時(shí)在房源確認(rèn)之前，不要急于簽約。對(duì)于頻繁更換工作帶來(lái)的搬家困擾，畢業(yè)青年可以選擇交通便利性較高的地方，比如公交、地鐵站點(diǎn)交匯處，雖然租金有所增加，但可有效緩解這一問(wèn)題。

太原市房產(chǎn)局房屋租賃處工作人員表示，目前，太原市的官方租賃平臺(tái)正在有條不紊推進(jìn)中，屆時(shí)將與市民見面。官方平臺(tái)建成后，將更大程度降低租房風(fēng)險(xiǎn)，減少畢業(yè)生租房痛點(diǎn)。

(　山西晚報(bào)記者　張磊)