關于存量商業住房貸款的利率轉換中掛鉤LPR的問題，只要了解清楚以下三個問題，大概就可以明白其中的關鍵細節了：

●辦理房貸利率轉換時的LPR利率參照標準是什么?

●辦理房貸利率轉換時LPR中的加點數是怎樣確定的?

●辦理房貸利率轉換后利率在什么情況下才會變化?

下面我們就上面三個問題分別了解一下詳細的情況。

房貸利率轉換成掛鉤LPR的方式時，要關注利率計價首次參照標準。

雖然名義上所有以LPR為定價基礎的房貸利率的參照標準都是LPR，但新辦理的房貸和存量老房貸轉換成LPR時所參照的具體標準并不相同。

新房貸參照的是辦理房貸時最近一個月的LPR數值，而選擇轉換成LPR的老房貸所參照的卻并非與辦理時間相對應的LPR數值，央行對所有選擇在2020年3月至8月期間轉換成掛鉤LPR的老房貸都指定了一個固定的LPR作為初始計價數值，這個被指定的LPR數值就是2019年12月份的5年期以上的LPR。

所有想掛鉤LPR的存量老房貸，在轉換時都必須以這個數值為計價標準，所以雖然LPR是每月更新一次，但在3-8月這段期間轉換的老房貸暫時無法享用最新的LPR，需要等待合同約定的重定價時間到了之后再更新至最新的LPR值。

比如2019年12月時5年期以上的LPR是4.80%，而2020年4月份的LPR是4.65%，現在這個時候把老房貸轉換成LPR，還是以去年12月的4.80%為準，并非以轉換時的4.65%為準，央行規定轉換后這個狀態至少要維持一年，滿一年后才能根據后面說到的變更周期重新更新LPR的數值。

辦理房貸利率轉換時LPR的加點數值是如何確定的?

▲加點數的計算標準。

因為LPR的利率計算方式對于房貸這個范疇來說，LPR是一個可以用來調節房地產市場的輔助工具，所以除了LPR這個基數以外，還有彈性范圍很大的加點數值作為調控的手段。對于市場來說，這個加點數值會隨著調控的需要而變化，而對于已辦理成功的房貸來說，按目前的規定是一經確定后不會再作出改變。

所以完整的房貸利率計算應該用以下公式來表示：房貸利率=LPR+加點數。

新房貸的加點數由各地的商業銀行根據高層的指導窗口再結合自身的狀況來確定，那么選擇轉換成掛鉤LPR的存量房貸又是怎樣確定的呢?

它的確定標準可以用以下算式來表示：加點數=目前利率-LPR(這個LPR是2019年12月的5年期以上的數值)。

這個數值如果是負數，那么利率就等于以后用于計價的LPR減去這個加點數，所得出的數值就是實際的房貸利率;反之如果這個加點數是正數，那么最后利率就是用于計價的LPR加上這個數值。

▲確定加點數值的兩個例子。

●比如自己目前的房貸利率是4.4%，那么轉換以后房貸利率的加點數值就是4.4%-4.8%=-0.4%，數值為負，那么轉換后就用計價的LPR減去0.4%，轉換時是4.80%-0.4%=4.4%，利率并沒有改變，一年以后且達到與銀行商定的重定價周期后，假設那時候計價的LPR已經變成4.5%，那么最新的房貸利率就變成4.5%-0.4%=4.1%。

●如果目前的房貸利率是5.39%，轉換后的加點數值就是0.59%，數值為正，即59個基點，轉換時是4.8%+0.59%=5.39%，利率并未改變，也需要一年后且與銀行約定的重定價時間到了之后才能更新LPR，假設那時數值也是4.5%，那么新利率就是4.5%+0.59%=5.09%。

從現在的規定來看，這個計算出現的加點值是不再變化的，變化的只是LPR。

辦理利率轉換后房貸利率在什么情況下才會變化?

對于新辦理的房貸利率，變化的依據是與商業銀行所約定的重定價周期，但這個周期必須要一年以上且是年的倍數。即理論上是一年變更一次，或者二年、三年、五年甚至更長時間變更一次，理論上變化時長要看約定的具體情況。

所以雖然LPR是每月都會更新一次，但房貸的更新頻率至少都是以年來計算的，兩者并不同步。目前來看很多銀行都是以一年為間隔，一年更新一次。

對于由存量的老房貸轉換過來的利率變化標準也是大同小異，轉換后至少要保持一年不變，所以目前的利率在轉換成掛鉤LPR后的一年中并沒有出現改變。等到了約定的時間以后，再把LPR更新，結合加點數值重新計算房貸的實際利率，再一直持續到下一個更新時點之前。

由此而引申出轉換成LPR后房貸利率的走向問題，因為加點數一經確定就不再改變，所以利率的高低變化主要受LPR的變化影響，當LPR走低時，房貸利率也有跟隨走低，反之就會走高。而按照目前的趨勢，LPR作為利率市場化的工具，雖然同時存在著走高和走低的可能，但從為實體企業減負的出發點來看，未來下調的概率還是存在的。

綜上內容，只要清楚轉換時LPR的參照標準、加點數的計算標準及利率變化的標準，那么對于房貸轉換新規就可以有個大概的了解了，而目前很多銀行的房貸轉換都可以直接在網上辦妥，具體的辦理過程還是很人性化的。