【大河報·大河財立方】（記者 吳春波）在獲得政策層面支持后不久，國內(nèi)房企并購債券融資實現(xiàn)破冰。

1月26日，上海清算所消息顯示，建發(fā)房地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱建發(fā)房產(chǎn)）和招商蛇口工業(yè)控股股份有限公司（以下簡稱招商蛇口）分別在銀行間市場成功發(fā)行并購票據(jù)，合計金額為22.9億元，其中建發(fā)房產(chǎn)募資10億元，招商蛇口則募資12.9億元。

記者注意到，在一些房地產(chǎn)企業(yè)通過并購債券舉起并購大旗的同時，如世貿(mào)、雅居樂等一些地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)將部分核心城市的核心項目端上“貨架”，通過出售項目的方式回收現(xiàn)金。同時，房地產(chǎn)行業(yè)進入并購集中大幕已經(jīng)拉開。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，對于目前仍保持較好資產(chǎn)質(zhì)量的房地產(chǎn)企業(yè)來說，通過發(fā)行此類金融工具，后續(xù)有助于形成更多的融資渠道和資金來源，對于后續(xù)業(yè)務(wù)開展將形成更大的支持作用。

房企并購債發(fā)行破冰，相關(guān)貸款不納入三條紅線監(jiān)管

根據(jù)上海清算所消息，建發(fā)房產(chǎn)實際控制人為廈門市國資委。建發(fā)房產(chǎn)稱，募集資金中4.6億元用于并購2個標的房地產(chǎn)項目公司股權(quán)、4.6億用于項目建設(shè)，另有0.8億元用于償還到期債務(wù)工具。

對于并購票據(jù)募集資金用途，招商蛇口表示，公司2021年8月收購一個以住宅為主的城市更新項目的部分股權(quán)，募集資金主要是置換發(fā)行人前期投入資金及后續(xù)資產(chǎn)投資。

公開資料顯示，招商蛇口為全國性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，截至2020年底主要三項指標全部綠檔。

值得注意的是，此次中期票據(jù)是首批由房企在銀行間市場發(fā)行的專門用于并購項目的債務(wù)融資工具。中期票據(jù)募集的中長期資金匹配房地產(chǎn)行業(yè)所需資金需求。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，并購票據(jù)此前很少用于房地產(chǎn)行業(yè)。2020年～2021年間，國內(nèi)發(fā)行數(shù)筆并購票據(jù)，但并購票據(jù)發(fā)行人必須承諾，募集資金不得用于金融投資及土地一級開發(fā)、商品房建設(shè)、保障房建設(shè)等。

本次兩家房企并購票據(jù)的發(fā)行，也意味著房企并購債發(fā)行已經(jīng)破冰。

嚴躍進表示，在滿足當前房地產(chǎn)市場合理融資需求的政策導(dǎo)向下，首批并購中期票據(jù)的成功落地，是金融機構(gòu)以市場化方式支持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的一次有益探索。銀行業(yè)金融機構(gòu)重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購一些出現(xiàn)經(jīng)營困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目。

為何并購票據(jù)會放開對房企產(chǎn)行業(yè)限制？時間拉回一個月前。2021年12月，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務(wù)的通知》（以下簡稱《通知》），明確支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目的兼并收購。

另據(jù)財聯(lián)社1月6日報道，目前銀行已告知一些大型優(yōu)質(zhì)房企，針對出險企業(yè)項目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不再計入“三條紅線”相關(guān)指標。

地產(chǎn)行業(yè)再集中大幕拉開，“項目并購”被認為是化解風險有效手段

實際上，不僅僅是票據(jù)，對于房企并購的其他融資通道也已打開。

華潤置地官微1月26日披露，此前一日，該公司及華潤萬象生活分別與招商銀行簽署《并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議》，招商銀行將全力支持華潤置地、華潤萬象生活并購業(yè)務(wù)發(fā)展，將分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元并購融資額度，專用于兩家公司的并購業(yè)務(wù)。

華潤置地稱，此次合作協(xié)議的簽署將支持其把握市場機會參與房地產(chǎn)項目并購，有利于發(fā)揮并購在防范化解行業(yè)風險、推動行業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)中的積極作用。

實際上，招商銀行并非唯一一個打開房企并購融資通道的銀行業(yè)機構(gòu)。1月21日，浦發(fā)銀行簿記發(fā)行了房地產(chǎn)項目并購主題債券（22浦發(fā)銀行02），債券規(guī)模為50億元，期限為3億元，募集資金用于房地產(chǎn)項目并購貸款投放。

浦發(fā)銀行表示，將穩(wěn)妥有序推進募集資金投放，重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目，助力房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

業(yè)內(nèi)人士認為，兩家銀行的布局，是對央行和銀保監(jiān)會發(fā)布政策的積極響應(yīng)，為金融機構(gòu)參與房企出險資產(chǎn)處置提供了新的支持，有利于化解房地產(chǎn)行業(yè)流動性風險。

公開資料顯示，2022年1月份，房地產(chǎn)行業(yè)延續(xù)去年下半年以來的低迷行情。為保現(xiàn)金流、償還到期債務(wù)，房企紛紛開啟“賣資產(chǎn)”模式。奧園、世貿(mào)、融創(chuàng)、雅居樂等頭部房企紛紛拿出旗下項目出售，其中不乏商業(yè)地標性質(zhì)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

同時，隨著市場上兜售項目的房企越來越多，一些資金相對寬裕的房企，尤其是一些國資背景的房企則開啟“買買買”節(jié)奏，房地產(chǎn)行業(yè)并購集中的大幕隨之拉開。

《通知》發(fā)布后，央行金融市場司司長鄒瀾公開表示，我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場化程度是比較高的，從近幾年的數(shù)據(jù)看，現(xiàn)有的10萬余家房企中每年都會有將近500家企業(yè)進入司法破產(chǎn)重整，這是行業(yè)優(yōu)勝劣汰、實現(xiàn)出清的重要方式。

在其看來，企業(yè)間的項目并購是房地產(chǎn)行業(yè)化解風險、實現(xiàn)出清最有效的市場化手段。

保交房成現(xiàn)金流關(guān)鍵，后半場關(guān)鍵仍在銷售端

2021年下半年，隨著違約房企越來越多，為防止房企債務(wù)違約演變成為大規(guī)模的樓盤爛尾，33個省市相繼出臺措施，加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管，確保在建樓盤的順利交付。其中西安、石家莊、泉州等政策力度相對嚴苛，主體結(jié)構(gòu)封頂僅能提取50%的重點監(jiān)管資金。

房地產(chǎn)行業(yè)咨詢機構(gòu)克爾瑞認為，此輪政策變動的底線是保交樓，最大限度維護住房者的合法權(quán)益。

在此背景下，房企從銷售端獲取現(xiàn)金流和發(fā)展資金的難度加大。除非主動出售項目資產(chǎn)，“保交樓”也成為房企從銷售端獲取現(xiàn)金流和償還貸款的關(guān)鍵。市場方面，奧園、佳兆業(yè)和花樣年等規(guī)模房企紛紛提出了各自的“保交付”目標。

政策層面，1月11日，最高法發(fā)布《關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預(yù)售資金用于項目建設(shè)的通知》提到，人民法院不能隨意對預(yù)售資金監(jiān)管賬戶采取保全和執(zhí)行措施，要避免因為不當操作而導(dǎo)致施工單位工程進度款無法撥付到位，進而導(dǎo)致項目停工。

在融資端，龍頭房企“保交樓”相關(guān)融資也獲得投資者支持。1月27日，地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科發(fā)布公告稱，該公司完成發(fā)行2022年度第一中期票據(jù)，發(fā)行金額30億元，募集資金擬用于萬科旗下5個住宅項目的建設(shè)開發(fā)。

記者注意到，目前已有國內(nèi)省市通過降低首付比例方式，引導(dǎo)當?shù)睾侠碣彿肯M。1月26日，安徽省發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于印發(fā)進一步做好近期促進消費工作若干措施的通知》。安徽首次針對房產(chǎn)等消費，提出了降低首付比例的概念，是首個明確降首付的省份。

嚴躍進表示，房企還是要積極和地方政府溝通，如果地方政府政策層面可以進一步放松，類似安徽表態(tài)降低首付，客觀上后續(xù)市場交易是可以回暖的。而企業(yè)本身來說，積極開拓融資渠道加快既有項目銷售，也是更好改善企業(yè)現(xiàn)金流的關(guān)鍵點。

在嚴躍進看來，房地產(chǎn)各類指標的最終變化，都和銷售數(shù)據(jù)有關(guān)系。如果銷售數(shù)據(jù)不好，類似收購以后，也會面臨資產(chǎn)處置的問題。目前行業(yè)并購只是其中行業(yè)風險出清的重要一步，后續(xù)還要看銷售數(shù)據(jù)的改善。

責編:劉安琪 | 審核:李震 | 總監(jiān):萬軍偉