公募REITs產品面世一年多來備受投資者追捧，今年以來，新品“一日售罄”屢見不鮮，投資者認購倍數亦不斷刷新紀錄。與此同時，二級市場上的公募REITs產品整體表現良好。Wind統計顯示，截至2022年10月31日，20只產品上市至今平均漲幅達26.12%。目前相關產品三季報悉數出爐，公募REITs底層資產經營狀況整體呈穩中向好態勢。

市場表現方面，今年前10個月，華安張江光大園REIT、博時招商蛇口產業園REIT、鵬華深圳能源REIT均實現了兩位數漲幅，分別為19.56%、11.91%、11.63%;中金普洛斯倉儲物流REIT、東吳蘇州工業園區產業園REIT和紅土創新鹽田港倉儲物流REIT也漲超5%。另據統計，建信中關村產業園REIT、紅土創新鹽田港倉儲物流REIT、中航首鋼生物質REIT、富國首創水務REIT等10只產品上市至今累計漲幅已逾30%。此外，發行方面，近日正式發售的江蘇省首單高速公路公募REITs——華泰江蘇交控REIT再度于當日提前結束募集，另一只中金安徽交控REIT也于10月28日開展了網下詢價，該項目預計在上市后將成為目前市場上規模最大的一單公募REITs。

除上市時間不滿兩個月的產品外，三季度，14只公募REITs業績有11只產品實現盈利。其中，鵬華深圳能源REIT三季度實現凈利潤1.95億元，收益領先;平安廣交投廣河高速REIT凈利潤則達7312.39萬元;東吳蘇園產業REIT也成功扭虧，實現凈利潤超2500萬元。可供分配金額方面，鵬華深圳能源REIT、平安廣交投廣河高速REIT、浙商滬杭甬REIT報告期內實現可供分配金額居前，分別為1.80億元、1.77億元、1.05億元。

“公募REITs三季報披露，整體表現穩中向好。”德邦證券表示，經營方面，REITs產品表現相較二季度明顯好轉，邊際修復情況良好。分拆來看，交通基礎設施REITs經營緩慢修復，園區基礎設施和生態環保REITs經營表現分化，倉儲物流和能源基礎設施REITs經營表現穩健。收益分配方面，REITs可供分配金額三季度完成情況基本符合預期，整體上較二季度也略有好轉。

目前市場上已發行的公募REITs資產類型涵蓋保障性租賃住房、倉儲物流、交通基礎設施、能源基礎設施、生態環保以及園區基礎設施等，發行總規模已超600億元。上海交通大學上海高級金融學院學術副院長、金融學教授嚴弘表示，既有需求，供給端也有豐富的底層資產，我國公募REITs市場潛力巨大。不過，我國公募REITs市場還處于探索和改善階段，在發行端、運營端和控股機制等方面還有很大的優化和改善的空間，例如從保證基金投資者的角度出發，建議明確基金份額持有人利益的代表機制，管理模式也可轉變為內部管理模式和外部管理模式結合的協調機制。華金證券創新資產管理部總經理杜鵬強調，公募REITs的底層資產決定了其未來的收益空間，進入該市場需要有長期投資的思維，投資者需要對公募REITs產品保持合理的收益預期。