2月7日,近日，武漢發(fā)布《關(guān)于激發(fā)市場(chǎng)主體活力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的政策措施》，其指出，在武漢住房限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房的居民家庭可新增一個(gè)購(gòu)房資格，在非限購(gòu)區(qū)域擁有的住房不計(jì)入居民家庭購(gòu)房資格認(rèn)定套數(shù)，非本市戶籍居民家庭在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買首套住房的可實(shí)行購(gòu)房資格“承諾辦、容缺辦”。

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事實(shí)上，在房地產(chǎn)調(diào)控政策的“工具箱”中，從需求端入手的限購(gòu)政策因與“房住不炒”緊密相關(guān)，地方政府在動(dòng)用或調(diào)整該政策時(shí)也很謹(jǐn)慎。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，武漢本次限購(gòu)政策調(diào)整亮點(diǎn)之處，在于其務(wù)實(shí)性與靈活性可圈可點(diǎn)。“按照過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，限購(gòu)屬于調(diào)整靈活度最弱的政策，很少聽(tīng)說(shuō)某個(gè)城市動(dòng)態(tài)調(diào)整限購(gòu)政策，各地的普遍情況是：一旦執(zhí)行，就持續(xù)執(zhí)行?！?/p>

限購(gòu)調(diào)整應(yīng)“因城施策、因時(shí)施策”

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也指出，武漢調(diào)整限購(gòu)政策受到關(guān)注，正因其限購(gòu)適度松綁觸碰到了“房住不炒”。

“武漢在維護(hù)‘房住不炒’前提下，有限度地針對(duì)特定區(qū)域松綁，而非完全退出，就是從需求端進(jìn)一步維護(hù)房地產(chǎn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的‘三穩(wěn)’調(diào)控目標(biāo)”。

他指出，市場(chǎng)下行太快，更不利于實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”。武漢作為房地產(chǎn)行業(yè)的熱點(diǎn)二線城市，前幾年供地面積、成交量基本位列全國(guó)前三，但2022年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速下行，庫(kù)存積壓較為嚴(yán)重。

依據(jù)中指數(shù)據(jù)，2022年，武漢新建商品住房共計(jì)成交11.63萬(wàn)套、1316.5萬(wàn)平方米，同比分別下滑42%和43%。此外，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)下跌也比較明顯，70城房?jī)r(jià)指數(shù)中，武漢連跌16個(gè)月，同比跌幅也居前。

即便在2022年底，武漢持續(xù)優(yōu)化早前的二手房帶押過(guò)戶、購(gòu)房資格辦理方式等，積極促進(jìn)住房需求釋放，但數(shù)據(jù)顯示，2023年1月，武漢市新建商品住房網(wǎng)簽成交6303套，銷售面積為74.5萬(wàn)平方米，成交量環(huán)比和同比分別下降62%、48%。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，武漢這次結(jié)合本地房?jī)r(jià)和新房庫(kù)存情況進(jìn)行的住房限購(gòu)動(dòng)態(tài)調(diào)整，打破了過(guò)去對(duì)限購(gòu)政策規(guī)定“過(guò)嚴(yán)過(guò)死”的限制。且政策明確的幾條寬松內(nèi)容，使武漢限購(gòu)從早先的“本地人限購(gòu)兩套、外地人限購(gòu)一套”調(diào)整為“本地人限購(gòu)三套、外地人限購(gòu)兩套”。

“這對(duì)多孩家庭，以及有‘以舊換新’‘以小換大’改善需求的家庭而言，有了置換改善的新機(jī)會(huì)，進(jìn)一步促進(jìn)當(dāng)?shù)刈》肯M(fèi)市場(chǎng)的提振”，嚴(yán)躍進(jìn)如上表述。

預(yù)計(jì)帶動(dòng)市場(chǎng)成交“量穩(wěn)價(jià)難升”

李宇嘉指出，就穩(wěn)房地產(chǎn)而言，武漢樓市穩(wěn)，則湖北樓市就穩(wěn)了。作為中部大省省會(huì)，武漢在湖北全省“一省獨(dú)大”，新市民集中占到全省八成。2023年，湖北要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，助力財(cái)政、推動(dòng)各大項(xiàng)目上馬等，武漢樓市必須要穩(wěn)。

李宇嘉預(yù)計(jì)，一線城市房地產(chǎn)價(jià)格有可能在上半年開(kāi)始穩(wěn)定，武漢等二線城市交易量則逐漸回升，實(shí)現(xiàn)下半年落地企穩(wěn)。但他也指出，由于目前武漢二手房掛牌量巨大，超過(guò)了“20萬(wàn)套+”，且前期供地規(guī)模也很巨大，市場(chǎng)面臨較多的新房供應(yīng)。因此，他預(yù)計(jì)武漢紓困政策的最佳效果，可能會(huì)帶動(dòng)市場(chǎng)成交量有所回暖，但房?jī)r(jià)恐難有明顯回升。