【大河財立方 記者 丁洋濤 文圖】2月8日，嘉實京東倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱京東倉儲REIT；基金代碼：508098）在上海證券交易所上市。據悉，京東倉儲REIT是首只民企倉儲物流REIT，同時也是市場上首單由民營500強企業作為原始權益人申報的倉儲物流類公募REIT，自此，京東終于進入到了內地投資者的投資標的中。

京東倉儲REIT上市，可以投資“亞洲一號”了

(資料圖)

據了解，此次發行的京東倉儲REIT底層資產包括位于廊坊經開、武漢東西湖和重慶巴南的三處物流園區，合計建筑面積約35.1萬平方米，均系稀缺的高標倉代表作，代表著國內智能物流項目在規模及現代化上的最高水平，也就是大家所熟知的“京東亞洲一號”。

值得注意的是，此次上市的三個項目在行業內均屬于高標倉，相對于傳統的倉儲設施，高標倉具有更專業的選址、更先進和完善的建筑結構，以及具備數字化和智能化的能力，不僅可以滿足電商行業對高效率進出貨物的要求，同時也可以滿足我國制造業升級對倉儲設施的要求。由于為倉儲設施配備了大量的自動化設備，因此這些客戶對于高標倉的黏性也更強。此次上市的三個項目運營高效穩定，出租率均達到100%即滿租狀態，租約期限均在5年左右，高于行業平均水平的3年，項目社會效益良好，抗風險能力強。

隨著我國制造業向高端邁進，零售模式不斷進化、電商行業不斷提升，傳統倉儲設施已無法滿足市場需求。高標倉得益于專業的選址邏輯、先進和完善的建筑結構、互聯網和大數據的支持，能夠實現物流規模化效應、提高揀選效率和準確性、優化倉庫使用的效率、降低倉儲使用成本并提升客戶滿意度和黏性。

計劃募集總額17.57億元，認購倍數過百倍

京東REIT的上市成為2023年首單上市REITs。根據wind數據統計，截至2022年12月30日已上市了24只REITs。根據京東REIT此前發行的數據顯示，計劃募集總額17.57億元，最終發行累計吸引了近720億元資金參與，其中網下發售累計吸引資金465.06億元，擬認購份額數量為網下初始發售份額數量的126.04倍，公募REITs產品再現了百倍的認購倍數。

在普通消費者日常接觸和熟悉的京東物流背后，實際持有京東集團旗下自建全部倉儲物流設施項目的是京東智能產業發展集團（以下簡稱京東產發），京東產發是京東集團旗下唯一倉儲物流設施開發運營管理子集團，同時也是此次上市的京東倉儲REIT的資產運營管理機構。

2014年，京東在上海建成首座智能物流倉儲中心“亞洲一號”。截至2021年12月31日，京東集團自持并運營的亞洲一號智能產業園達67個，覆蓋了全國多個主要的一、二線城市，且均位于當地主要的物流和交通樞紐地段。包括亞洲一號在內，京東產發旗下現代倉儲網絡已布局全國29個省級行政區，管理園區總面積超2000萬平方米，并在東南亞等海外地區擁有24個基礎設施項目。

“從招商階段開始，京東產發就通過優質選址、定制化產品、綜合一體解決方案，為客戶提供物流基礎空間，滿足企業的區位、產品、配套等多種需求。在每年的618和11.11期間，面對高負荷運營，京東產發需要對于地區性交通協調，車輛管控調度及618園區內工作人員生活服務配套支持，提供大促期間的定制化物業服務，如加強安全巡邏與貨物安全管控與應急辦法。在行業當中，京東產發是最懂供應鏈與電商零售的服務商。”京東集團高級副總裁、京東產發CEO胡偉曾如此描述京東產發的運營優勢。

在實現倉儲設施數字化、智能化發展的同時，京東產發還積極推進倉儲設施的能源結構清潔化、低碳化發展，堅持走低碳、可持續發展的道路。2022年，位于西安的京東亞洲一號成為國內首座“零碳”物流園區。此外，京東產發分別在2021年和2022年先后為寶馬公司定制了區域配送中心，這兩座區域配送中心在具備高標準定制化的同時，還通過綠色基礎設施與減碳技術創新，分別達到了LEED認證級和金級標準，成為汽車零配件中心的“綠色庫房”代表作。

業內人士認為，倉儲物流行業的投資回報周期長、占用資金成本高，京東倉儲REIT的上市，可以有效地帶動整個倉儲物流行業盤活存量資產，形成投資良性循環，吸引更多的專業市場機構參與運營管理，帶動整個倉儲物流行業的數字化、智能化、綠色化升級。

責編:劉安琪 | 審核:李震 | 總監:萬軍偉