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近日，中注協(xié)書面約談立信中聯(lián)會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)，提示房地產(chǎn)行業(yè)上市公司年報(bào)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨較大調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司業(yè)績(jī)波動(dòng)較大，多家上市公司出現(xiàn)不同程度的債務(wù)違約，審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)較高。中注協(xié)提示注冊(cè)會(huì)計(jì)師在執(zhí)行相關(guān)審計(jì)業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下方面：

一是關(guān)注收入的確認(rèn)和計(jì)量。注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)關(guān)注收入確認(rèn)政策的恰當(dāng)性和一貫性，判斷是否存在虛增收入或提前確認(rèn)收入等情況；關(guān)注是否存在為調(diào)節(jié)收入而進(jìn)行的關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險(xiǎn)；關(guān)注項(xiàng)目是否竣工備案驗(yàn)收通過、是否達(dá)到合同約定的可交付狀態(tài)以及客戶是否已接受商品房；應(yīng)綜合考慮財(cái)務(wù)信息以及非財(cái)務(wù)指標(biāo)等多項(xiàng)因素判斷收入確認(rèn)的條件是否滿足。

二是關(guān)注存貨減值。注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)當(dāng)關(guān)注存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提的充分性及預(yù)售房款是否存在使用限制條件，重點(diǎn)是存貨可變現(xiàn)凈值的評(píng)估、相關(guān)關(guān)鍵參數(shù)預(yù)計(jì)以及銷售房地產(chǎn)存貨估計(jì)售價(jià)的合理性，預(yù)計(jì)開發(fā)中物業(yè)至完工時(shí)估計(jì)要發(fā)生的成本及可變銷售開支等支出的不確定性；關(guān)注相關(guān)資產(chǎn)的使用狀況及其未來經(jīng)濟(jì)利益的實(shí)現(xiàn)方式，結(jié)合項(xiàng)目已簽約售價(jià)或周邊可比項(xiàng)目售價(jià)，分析判斷是否存在減值跡象；關(guān)注是否存在在業(yè)績(jī)虧損年度計(jì)提巨額存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，借機(jī)進(jìn)行盈余管理的情形。

三是關(guān)注融資方式和借款費(fèi)用。注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)當(dāng)關(guān)注融資來源及其合規(guī)性；關(guān)注借款分類是否準(zhǔn)確、借款費(fèi)用的計(jì)算與分?jǐn)偸欠袂‘?dāng)；關(guān)注借款費(fèi)用資本化的期間和范圍，企業(yè)是否持有未開發(fā)土地及其持有目的，其購置土地資金對(duì)應(yīng)的借款費(fèi)用是否資本化以及是否存在將逾期還款罰息資本化的情形。

四是關(guān)注持續(xù)經(jīng)營能力。注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)當(dāng)關(guān)注資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率等償債能力指標(biāo)及銀保監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管指標(biāo)，評(píng)估管理層對(duì)持續(xù)經(jīng)營能力的評(píng)價(jià)及改善措施，關(guān)注對(duì)未來再融資的假設(shè)是否合理；關(guān)注對(duì)外擔(dān)保、未決訴訟以及負(fù)面輿情等事項(xiàng)對(duì)持續(xù)經(jīng)營能力的影響。