【大河報·大河財立方】（記者 吳春波）2月11日，A股地產(chǎn)行業(yè)部分股票表現(xiàn)不俗，8家地產(chǎn)上市企業(yè)股價漲停，其中4家企業(yè)漲幅超過10%。

受此影響，Wind房地產(chǎn)指數(shù)當(dāng)日開盤后迅速拉升，并在隨后震蕩下挫。截至收盤，Wind房地產(chǎn)指數(shù)報3458.14點，較前一個交易日減少了0.92點。

消息面上，2月10日，根據(jù)國內(nèi)媒體報道，全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)意見已經(jīng)出臺，與1994年發(fā)布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》相比，最大的不同之處在于明確對預(yù)售資金的規(guī)定進行了全國統(tǒng)一，進而有利于規(guī)范預(yù)售資金的使用，促進行業(yè)健康發(fā)展。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，此次政策進一步釋放了利好內(nèi)容，對于緩解房企資金壓力具有積極的作用。

房地產(chǎn)行業(yè)融資能力大幅下滑

有城市調(diào)整預(yù)售監(jiān)管措施以降低風(fēng)險

一般而言，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常性資金來源有兩個方面，其一為企業(yè)通過發(fā)債和金融機構(gòu)貸款獲取，其二是通過商品房銷售獲得銷售流入資金。如果企業(yè)融資受限，房企將會更加依賴銷售帶來的現(xiàn)金流。

“去年一些房企出現(xiàn)危機時，部分城市出現(xiàn)了銀行或法院關(guān)閉預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的做法，導(dǎo)致房企資金壓力進一步增大，進而導(dǎo)致部分房企暴雷事件發(fā)生。”嚴(yán)躍進表示，根據(jù)公開報道，新的預(yù)售管理辦法明確資金的撥付情況，即除了工程所需要的資金，其他都可以讓房企使用。

進入2022年，房地產(chǎn)行業(yè)從融資端獲得資金的能力還在下滑。中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，1月份國內(nèi)房企融資規(guī)模為792.2億元，同比降70.3%，環(huán)比降16.6%，單月融資規(guī)模同比連續(xù)11個月下滑。行業(yè)平均利率為4.13%，同比降1.72個百分點，環(huán)比降0.99個百分點。

實際上，1月份，就已有地方政府開始調(diào)整和規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管政策，在堅持“房住不炒”的前提下，助推行業(yè)健康發(fā)展。

1月18日，煙臺發(fā)布相關(guān)措施，對信用等級為AAA級開發(fā)企業(yè)，商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例降低5%；對信用等級為AA級開發(fā)企業(yè)，商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例降低3%。上述3%-5%等預(yù)售資金監(jiān)管解除后，須優(yōu)先用于農(nóng)民工工資支付。

2月11日，信陽市發(fā)布了《信陽市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法（試行）》（以下簡稱試行辦法），旨在保證預(yù)售資金專款專用，確保資金安全可控，有效防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險，保障預(yù)售商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護房地產(chǎn)市場秩序。

根據(jù)試行辦法，購房款應(yīng)由購房人賬戶直接存入監(jiān)管賬戶，專項用于支付該項目的建筑施工、設(shè)備安裝、材料購置、配套建設(shè)、法定稅費及其他相關(guān)費用，不得挪作他用。重點監(jiān)管資金不得用于支付任何借（貸）款本金和利息，不得用于繳納土地價款、罰金、支付營銷費用及開發(fā)企業(yè)員工工資等。房企可按照5個節(jié)點分別申請使用重點監(jiān)管資金。

百強房企銷售金額同比下滑超四成

部分企業(yè)降幅超過六成

2月10日晚間，地產(chǎn)龍頭保利發(fā)展發(fā)布了其1月份銷售情況，實現(xiàn)簽約面積185.76萬平方米，同比減11.73%，實現(xiàn)簽約金額283.02億元，同比減34.29%。

保利發(fā)展并不是唯一銷售端下滑的企業(yè)。2月9日晚間，地產(chǎn)龍頭招商蛇口發(fā)布公告，該公司1月份實現(xiàn)簽約銷售面積70.56萬平方米，同比減少27.66%，實現(xiàn)簽約銷售金額151.47億元，同比降幅更是達到38.47%，縮水接近四成。

同日，地產(chǎn)企業(yè)中南建設(shè)發(fā)布的1月份銷售數(shù)據(jù)顯示，該公司1月份的合同銷售面積和金額雙雙下滑超過60%，且月內(nèi)無新增項目。

根據(jù)地產(chǎn)咨詢就克而瑞公布的今年1月份百強房企銷售業(yè)績，TOP100房企1月全口徑銷售額達到 5849.4億元，同比下降40.7%，單月增速較2021年12月下降4.7個百分點。

分不同梯隊來看，TOP10、TOP11~ 20、TOP21~50、TOP51~100房企1月累計銷售額同比增速分別為-41.9%、-39.7%、-38.3%和-42.8%，各梯隊均表現(xiàn)疲軟。

品牌房企方面，克爾瑞重點關(guān)注房企1月份單月均為負增長，其中世茂集團、中南建設(shè)以及中國奧園同比跌幅超過60%，萬科、中國金茂以及陽光城跌幅超50%。

鑒于目前多地政府相繼出臺寬松政策，從降低公積金貸款比例、預(yù)售資金放松、購房鼓勵等方面引導(dǎo)購房消費，克爾瑞預(yù)計在因城施策框架下，政策端將保持邊際改善趨勢，后續(xù)行業(yè)基本面有望迎來復(fù)蘇。

嚴(yán)躍進表示，此次全國統(tǒng)一的預(yù)售資金監(jiān)管政策，具有積極意義，利好房企預(yù)售資金的循環(huán)，對于規(guī)范各地預(yù)售資金監(jiān)管的操作、確保房企資金狀況更加穩(wěn)健具有積極的作用。

萬聯(lián)證券分析師徐飛表示，在堅持“房住不炒”前提下，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策持續(xù)邊際改善，由融資端的支持按揭貸款到并購貸款、保障性租賃住房相關(guān)貸款不納入集中度管理制度，再到預(yù)售資金監(jiān)管制度糾偏，行業(yè)利好政策逐漸向各方面擴大。

政策層面持續(xù)寬松，房貸利率有望下調(diào)

民營房企有望受益

去年9月份以來，政策層面通過放松按揭貸款、放開銀行開發(fā)貸款、支持行業(yè)并購、降息降準(zhǔn)和規(guī)范預(yù)售資金等手段，持續(xù)放松地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管力度。

據(jù)華泰證券統(tǒng)計，2021第四季度重點城市出臺放松類調(diào)控政策35次，收緊類調(diào)控政策12次，系2020第二季度之后放松政策首次超過收緊政策。2022年這一趨勢得到強化，截至2月10日，國內(nèi)重點城市已出臺放松類政策25次，收緊類政策僅有2次。

華泰證券表示，從放松政策內(nèi)容來看，多為購房補貼、公積金貸款額度與門檻、人才政策、落戶政策的松綁，也有省市嘗試 降低首付比例（安徽省、北海市），以及適規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管（哈爾濱、廣州、成都、煙臺、信陽市），后續(xù)力度預(yù)計持續(xù)加大。

值得注意的是，今年1月份開始，隨著市場下行壓力的加劇，政策放松逐漸向需求端延伸，在2021年12月份全國40個重點城市房貸利率出現(xiàn)小幅下調(diào)后，今年1月20日，5年期以上LPR的下降，有望帶動各城市房貸利率的繼續(xù)下調(diào)。

徐飛認為，當(dāng)前行業(yè)基本面仍處于駐底階段，1 月百強房企銷售數(shù)據(jù)顯示行業(yè)整體銷售仍然表現(xiàn)較差，1 月居民中長期貸款數(shù)據(jù)明顯不及去年同期，也進一步印證當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)需求端仍然較弱，政策仍處于持續(xù)改善中。

徐飛表示，看好財務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)健的高信用類房企以及物業(yè)管理板塊，利好政策的不斷疊加，對于受益房企將由高信用類房企向民營房企輻射。

一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前鄭州地區(qū)不少優(yōu)質(zhì)、龍頭房企融資能力獲得一定程度改善，但也有部分房企從融資端獲得資金的能力有待提升。

浙商證券分析師楊凡表示，需求回暖才能帶動行業(yè)整體回暖，使房企內(nèi)部造血能力逐步修復(fù)，當(dāng)前中央降息引導(dǎo)房貸利率下調(diào)+地方因城施策托底市場預(yù)期，但市場底部還未顯現(xiàn)，而過往寬松周期經(jīng)驗顯示，需求端政策的進一步打開方能加速市場底部的出現(xiàn)。

責(zé)編:楊志瑩 | 審核:李震 | 總監(jiān):萬軍偉