廣州關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的首部地方性法規(guī)——《廣州市不動(dòng)產(chǎn)登記辦法》(下稱《登記辦法》)將于今年3月1日起正式實(shí)施，2月9日，市規(guī)劃和自然資源局對(duì)《登記辦法》的亮點(diǎn)和新變化進(jìn)行了解讀。

亮點(diǎn)一：

建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺(tái)，各部門信息共享

《廣州市不動(dòng)產(chǎn)登記辦法》的一大亮點(diǎn)是對(duì)標(biāo)國(guó)際一流營(yíng)商環(huán)境評(píng)價(jià)體系，優(yōu)化登記程序，固化全市各項(xiàng)改革措施，如建立全市統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)、推行全流程網(wǎng)上辦理、實(shí)行“一窗受理、集成辦理”、跨市通辦、容缺受理制度、壓縮登記時(shí)限以及推廣電子證書等。

《登記辦法》固化了我市營(yíng)商環(huán)境改革各項(xiàng)便民舉措。建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺(tái)，市、區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理業(yè)務(wù)，標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)限等統(tǒng)一。同時(shí)加強(qiáng)與相關(guān)部門間的協(xié)作，對(duì)交易、稅收、登記等實(shí)行一窗辦理，推行不動(dòng)產(chǎn)登記+民生服務(wù)，不斷提升不動(dòng)產(chǎn)登記效率與便利度，讓數(shù)據(jù)多跑動(dòng)，群眾少跑路。另一方面，充分發(fā)揮“互聯(lián)網(wǎng)+”的趨勢(shì)，開展跨城辦理業(yè)務(wù)。

按照國(guó)家、省、市關(guān)于優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境的各項(xiàng)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加大與各部門之間的互通信息共享，精簡(jiǎn)申請(qǐng)材料，提高便民利民服務(wù)能力。另一方面，通過政務(wù)信息共享機(jī)制，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以向有關(guān)部門提供不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息，為相關(guān)部門履行職責(zé)提供數(shù)據(jù)支撐，提高我市政務(wù)服務(wù)監(jiān)管和服務(wù)效能。因此，《登記辦法》明確：不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、林業(yè)園林、稅務(wù)、公安、市場(chǎng)監(jiān)督管理、民政、教育、司法行政、城市管理綜合執(zhí)法、財(cái)政、國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理、政務(wù)服務(wù)數(shù)據(jù)管理等部門，應(yīng)當(dāng)根據(jù)履行職責(zé)需要，依托本市政務(wù)信息共享平臺(tái),實(shí)時(shí)互通共享登記信息、審批信息、交易信息等。

亮點(diǎn)二：

明確電子不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或登記證明的效力

《登記辦法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)材料作出一般性規(guī)定，明確要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)公開提供申請(qǐng)材料目錄和示范文本等，為申請(qǐng)人提供指引;并明確對(duì)于可通過政務(wù)信息共享獲取或核驗(yàn)的材料以及在登記機(jī)構(gòu)備存的申請(qǐng)材料，不得要求申請(qǐng)人重復(fù)提交，進(jìn)一步提升不動(dòng)產(chǎn)登記便利度。此外，申請(qǐng)人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定提交相應(yīng)登記類別與事項(xiàng)的申請(qǐng)材料，并對(duì)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

廣州已大力推行不動(dòng)產(chǎn)登記電子證照試點(diǎn)，2021年1月1日開始實(shí)施的《廣州市優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境條例》已明確規(guī)定“在工程建設(shè)領(lǐng)域、開辦企業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)登記、獲得電力等領(lǐng)域加快推廣電子證照的應(yīng)用”，為做好立法銜接，總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，《登記辦法》規(guī)定電子介質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、登記證明與紙質(zhì)介質(zhì)的具有同等的法律效力。

營(yíng)利法人間轉(zhuǎn)讓存量非住宅程序，是營(yíng)商環(huán)境評(píng)價(jià)的重要指標(biāo)。為方便企業(yè)辦事，廣州此類登記業(yè)務(wù)已實(shí)現(xiàn)“一個(gè)環(huán)節(jié)、全城網(wǎng)辦、即日辦結(jié)”，當(dāng)事人網(wǎng)上申請(qǐng)、在線核繳稅費(fèi)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)網(wǎng)上辦理，實(shí)現(xiàn)“零跑動(dòng)”。《登記辦法》將此項(xiàng)改革措施予以固化，為構(gòu)建長(zhǎng)期穩(wěn)定的營(yíng)商環(huán)境提供有力保障。

亮點(diǎn)三：

地下空間可辦理不動(dòng)產(chǎn)登記

市規(guī)劃和自然資源局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《登記辦法》的另一個(gè)亮點(diǎn)是落實(shí)《中華人民共和國(guó)民法典》，保護(hù)合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益，規(guī)定了空間分層登記制度，明確地上、地表和地下分層登記，創(chuàng)新空間權(quán)屬界限的確定方式;同時(shí)細(xì)化規(guī)定了居住權(quán)等新類型物權(quán)登記程序及申請(qǐng)材料，為促進(jìn)市場(chǎng)融資明確了抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記及營(yíng)利法人的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)抵押登記。

《中華人民共和國(guó)民法典》第三百四十五條明確規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。”而實(shí)務(wù)中，隨著城市立體空間的開發(fā)，土地的利用方式從平面擴(kuò)大至立體，權(quán)屬界限也從傳統(tǒng)的二維地表界線擴(kuò)大至三維空間界限。如在市政道路、綠地下對(duì)地下空間進(jìn)行二次開發(fā)利用，空中連廊建筑物等，均需要對(duì)地上、地下的建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行登記，以三維信息確立權(quán)屬界限。《登記辦法》對(duì)此進(jìn)行了明確：?jiǎn)谓ǖ叵驴臻g建設(shè)項(xiàng)目，可以單獨(dú)辦理建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記。和地表建筑一并建設(shè)的結(jié)建地下空間建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)與其地表部分一并辦理建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記;地表部分已經(jīng)辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，地下部分可以單獨(dú)申請(qǐng)辦理首次登記。地下建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記按照房屋所有權(quán)登記有關(guān)規(guī)定辦理。

亮點(diǎn)四：

明確居住權(quán)登記細(xì)則

《中華人民共和國(guó)民法典》新設(shè)立了居住權(quán)制度，規(guī)定了“設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。”而目前相關(guān)法律、行政法規(guī)等均未出臺(tái)配套的居住權(quán)登記規(guī)則。《登記辦法》在前期對(duì)外征求公眾意見階段，居住權(quán)登記內(nèi)容引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。實(shí)務(wù)中，亦出現(xiàn)諸多居住權(quán)登記咨詢或需求案件。為及時(shí)落實(shí)《中華人民共和國(guó)民法典》規(guī)定，為實(shí)務(wù)登記提供法律依據(jù)，《登記辦法》規(guī)定了居住權(quán)首次登記、變更登記以及注銷登記，同時(shí)區(qū)分了以合同方式設(shè)立居住權(quán)與遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的不同申請(qǐng)登記主體：以合同方式設(shè)立居住權(quán)的，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、居住權(quán)合同等辦理居住權(quán)首次登記;以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持生效遺囑、遺囑人死亡證明等材料申請(qǐng)辦理居住權(quán)首次登記。

亮點(diǎn)五：

教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等不動(dòng)產(chǎn)可抵押登記

為落實(shí)《中華人民共和國(guó)民法典》第四百零六條“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)”的規(guī)定，并按照自然資源部的統(tǒng)一要求，《登記辦法》規(guī)定在辦理抵押權(quán)首次登記或抵押預(yù)告登記時(shí)，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載當(dāng)事人關(guān)于轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)的約定情況，即有無禁止或者限制抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的約定。對(duì)于因不動(dòng)產(chǎn)自然狀況或者權(quán)利人姓名、名稱發(fā)生變化，以及抵押權(quán)人和抵押人關(guān)于轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)沒有約定的，抵押人辦理不動(dòng)產(chǎn)變更登記及轉(zhuǎn)移登記不涉及抵押權(quán)人的利益，故抵押人可自行申請(qǐng)辦理，同時(shí)，按照《中華人民共和國(guó)民法典》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)變更情況及轉(zhuǎn)移情況，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)自行通知抵押權(quán)人。

《中華人民共和國(guó)民法典》明確規(guī)定了學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等為公益目的成立的非營(yíng)利法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施不得抵押。《最高人民法院關(guān)于適用有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》明確“登記為營(yíng)利法人的學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等提供擔(dān)保，當(dāng)事人以其不具有擔(dān)保資格為由主張擔(dān)保合同無效的，人民法院不予支持”。近年來，國(guó)家鼓勵(lì)民營(yíng)資本進(jìn)入教育、醫(yī)療、養(yǎng)老領(lǐng)域，促進(jìn)社會(huì)資源的合理利用，允許營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將以有償方式取得的土地、設(shè)施等資產(chǎn)進(jìn)行抵押融資。因此，在落實(shí)《中華人民共和國(guó)民法典》的基礎(chǔ)上，《登記辦法》明確營(yíng)利法人的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，可依法辦理抵押登記。(文、圖/廣州日?qǐng)?bào)·新花城記者：杜娟 通訊員：穗規(guī)資宣)