【大河財立方消息】2月13日，新鄉市統計局公布2022年新鄉市房地產開發市場運行情況分析。

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一、房地產開發市場運行特點

（一）房地產開發投資持續走低

2022年，受宏觀經濟下行、新冠疫情反復以及前期調控政策對市場傳導作用的滯后顯現等因素影響，新鄉市房地產開發投資持續走低。2022年，新鄉市房地產開發投資完成304.6億元，同比下降17.9%，降幅比一季度、上半年和前三季度分別擴大11.1個、9.8個和7.5個百分點。其中，商品住宅投資完成264.7億元，同比下降23.2%；辦公樓投資完成6.3億元，同比增長33%；商業營業用房投資完成19.8億元，同比增長23.5%；其它類房屋投資完成13.8億元，同比增長150%。

（二）房屋施工面積不斷減少

2022年，新鄉市房屋施工面積2716.96萬平方米，同比下降4.2%，比2021年回落11.9個百分點，比一季度、上半年、前三季度分別回落7.4個、8.3個和6.9個百分點。其中，商品住宅施工面積2355.9萬平方米，同比下降4.8%；房屋新開工面積583.69萬平方米，同比下降19.6%，其中商品住宅新開工面積513.09萬平方米，同比下降22.5%；房屋竣工面積313.93萬平方米，同比下降1.7%，其中商品住宅竣工面積291.01萬平方米，同比下降1.7%。

（三）商品房銷售下探觸底

2022年，新鄉市商品房銷售面積650.57萬平方米，同比下降11.5%，降幅比一季度、上半年和前三季度分別擴大23.5個、15.8個和13.4個百分點，其中住宅銷售面積610.97萬平方米，同比下降13.7%，占商品房銷售面積的比重由2021年的96.3%下降到93.9%；商品房銷售額362.84億元，同比下降16%，降幅比一季度、上半年和前三季度分別擴大15.9個、15.9個和11.1個百分點，其中住宅銷售額341.15億元，同比下降17.4%，占商品房銷售額的比重由2021年的95.6%下降到94%。

（四）企業到位資金降幅持續擴大

2022年，新鄉市房地產開發企業到位資金327.63億元，同比下降17.2%，降幅比一季度、上半年和前三季度分別擴大11.1個、12.2個和8.3個百分點。其中，國內貸款15.5億元，同比增長9.7%；自籌資金218.5億元，同比下降19.7%，占新鄉市到位資金的比重由2021年的68.8%下降到66.7%；定金及預收款56.5億元，同比下降19.8%，占新鄉市到位資金的比重由2021年的17.8%下降到17.2%；個人按揭貸款32.4億元，同比下降8.5%。

（五）房地產市場發展縣區間分化明顯

從商品房銷售面積增長情況看，全年實現增長的分別是原陽縣（5.1%）、長垣市（1.3%）、高新區（0.9%）、延津縣（0.6%）、經開區（0.4%）、鳳泉區（0.2%）；同比下降的分別是牧野區（-38.1%）、紅旗區（-29.8%）、獲嘉縣（-24.7%）、封丘縣（-21.9%）、平原示范區（-17.5%）、衛輝市（-9.6%）、衛濱區（-9%）、新鄉縣（-7.2%）、輝縣市（-1.2%）；增速最低的地區與最高的地區相差43.2個百分點。

二、房地產開發市場運行中需要關注的問題

（一）房地產供需兩端乏力

受新冠疫情影響，消費者購房欲望及購買能力下降，需求降低導致供需兩端“雙疲軟”現象。從供應端來看，建設進度明顯放緩，開發投資、竣工面積雙雙縮水。2022年，新鄉市房地產開發投資同比下降17.9%，房屋竣工面積同比下降1.7%。從需求端來看，商品房銷售面積同比下降11.5%，其中商品住宅銷售面積同比下降13.7%。

（二）房地產企業信心低迷

受銷售市場低迷、資金回籠速度放緩、原材料價格上漲、個別房企債務風險加大等因素影響，房地產開發企業投資意愿持續低迷，房地產開發項目建設進度明顯放緩。從開工情況看，一是新入庫項目個數不斷減少。2022年新鄉市新入庫房地產開發項目51個，較2021年減少31個。分季度看，一季度新入庫項目10個、二季度新入庫項目27個、三季度新入庫項目5個、四季度新入庫項目9個。二是新入庫項目的規模明顯萎縮。2022年新鄉市新入庫房地產項目計劃總投資同比下降64.5%，其中計劃總投資超 10億元的大項目僅 9個，較2021年減少13個。缺少新項目、大項目的支撐，一旦在庫項目隨著時間推移逐步完工，房地產開發投資可能會出現明顯下滑，需要引起重視。

（三）有剩余投資的項目逐漸減少

2022年，新鄉市在庫房地產項目336個，其中還有剩余投資量的項目241個，占全部項目個數的71.7%，占比較上半年下降6.6個百分點。在新入庫項目減少的情況下，完工項目逐漸增多，能產生投資的項目盤子越來越小也是導致投資下滑的重要原因。

這一情況在部分縣區中體現更加明顯，如平原示范區在庫項目36個，有剩余投資量的項目僅剩12個，占比33%；新鄉縣在庫項目19個，有剩余投資量的項目僅剩9個，占比47.4%；獲嘉縣在庫項目14個，有剩余投資量的項目僅剩7個，占比50%。如果沒有新項目及時補充，這些地區的房地產開發投資將難以為繼。

三、房地產開發市場保持穩定發展的幾點建議

（一）落實主體責任，完善政策穩市場

堅持“房住不炒”的定位，用足用好政策工具箱，保持調控政策連續性穩定性。進一步探索通過放松限貸、降低首付比例、下調貸款利率等舉措。全力拓寬房地產各融資渠道，保持房地產信貸、債券等融資渠道穩定。積極探索“保交樓”房地產基金等新模式，發揮資金杠桿作用，調動商業銀行積極性，為停滯不前的房地產項目提供再融資。規范預售資金賬戶設立、收存、支出、使用和監督管理等環節流程，嚴格按照預售資金三方監管協議做好賬戶監控，加大對違法違規行為查處力度、提高曝光度。

（二）盤活存量房源，有效供給優配置

加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房政策體系，盡快出臺和完善相關政策措施，加速存量房流轉，快速形成有效供給，實現房產資源合理配置。鼓勵閑置或者利用效率低的商業辦公用房，引入衛生醫療、養老健康、教育培訓、文體娛樂等基礎配套屬性的功能性產業。大力發展長租公寓產業，推進符合相關條件的商品房轉為長租房。全面清理住改商、住改辦等現象，引導企業購置、租賃商業用房、寫字樓開展經營活動，提高使用效率，促進市場健康發展。

（三）強化市場分析，供需協調促平衡

要注重把握市場運行的規律性，客觀、準確地反映市場發展態勢，重點關注供求總量、結構、價格等指標的變化情況。在需求端，加強有效需求分析，找準需求增長點，推動形成“先租后買，賣小買大”的住房梯次消費，更好地促進需求釋放；在供給端，推進人口管理創新、戶籍制度改革等措施，提高農業轉移人口的住房消費能力和消費意愿。從供給和需求兩方面推動，更好地發揮好房地產在穩經濟大盤中的作用，實現穩樓市、惠民生、防風險等目標之間的平衡。

責編:陳玉堯 | 審核:李震 | 總監:萬軍偉