港股的物業(yè)上市排隊(duì)還在繼續(xù)。

2月24日晚間，深業(yè)物業(yè)2月24日晚間，深業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)集團(tuán)股份有限公司在港交所遞交了招股書(shū)。

(資料圖片)

據(jù)招股書(shū)披露，深業(yè)物業(yè)于2001年成為首批獲得住建部頒發(fā)的一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)的企業(yè)，是一家深耕大灣區(qū)的全業(yè)態(tài)物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)及城市服務(wù)提供商。

當(dāng)日晚間，深圳控股則發(fā)布公告稱(chēng)，建議分拆深業(yè)物業(yè)股份并以全球發(fā)售新深業(yè)物業(yè)股份的方式（當(dāng)中包括優(yōu)先發(fā)售）于聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。聯(lián)交所已確認(rèn)該公司可進(jìn)行建議分拆。

資料顯示，截至上市前，港股上市公司深圳控股(00604.HK)間接持有深業(yè)物業(yè)92.54%的股權(quán)。建議分拆及上市完成后，該公司預(yù)期將擁有深業(yè)物業(yè)不少于50%的權(quán)益，深業(yè)物業(yè)仍將作為該公司的附屬公司。

據(jù)招股書(shū)披露數(shù)據(jù)顯示，截至2022年9月30日止9個(gè)月，深業(yè)物業(yè)收入16.51億元，與2021年同期相比增長(zhǎng)5.6%，而收入增長(zhǎng)的主要原因是其業(yè)務(wù)擴(kuò)張和城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)分布的物業(yè)數(shù)量和總建筑面積的增加。

主業(yè)聚焦大灣區(qū)

值得一提的是，深業(yè)物業(yè)大部分業(yè)務(wù)集中于大灣區(qū)。

截至2020年12月31日、2021年12月31日及2022年9月30日，其于大灣區(qū)的在管建筑面積分別為2690萬(wàn)平、3700萬(wàn)平及3730萬(wàn)平，分別占總在管建筑面積的57.7%、63.0%及63.0%。

而與此同時(shí)，2020年、2021年及截至2022年9月30日止9個(gè)月，來(lái)自于大灣區(qū)的收入為12.97億元、16.29億元及12.8億元，分別占相關(guān)期間總收入的70.6%、75.7%及77.5%。

在毛利方面，2020年、2021年以及截至2021年及2022年9月30日止9個(gè)月，深業(yè)物業(yè)的毛利分別為2.78億元、2.80億元、2.15億元及2.40億元，毛利率分別為15.1%、13.0%、13.7%及14.6%。

其中，招股書(shū)指出，截至2022年9月30日止9個(gè)月的毛利率較2021年同期增加，主要是由于提高勞動(dòng)效率并實(shí)現(xiàn)更大規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，使得城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)的毛利率增加。

物業(yè)上市腳步放緩

據(jù)中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，僅有潤(rùn)華生活服務(wù)一家物業(yè)公司通過(guò)聆訊并順利上市。此前通過(guò)聆訊的眾安智慧生活、融匯悅生活在通過(guò)聆訊后選擇了暫緩上市。

而與此同時(shí)，深業(yè)物業(yè)也是2023年唯一一家提交招股書(shū)的物業(yè)公司。同時(shí)就在不久前，兩度沖級(jí)港股資本市場(chǎng)的龍湖智創(chuàng)生活在招股書(shū)失效后，選擇了擇機(jī)在提交。

值得注意的是，深業(yè)物業(yè)也是一家國(guó)資背景物業(yè)公司。

據(jù)悉，截至2月24日，深圳控股間接持有深業(yè)物業(yè)92.54%股權(quán)。而深圳控股于2月24日的公告中指出，深業(yè)物業(yè)于建議分拆及上市完成后，本公司預(yù)期將擁有深業(yè)物業(yè)不少于50%的權(quán)益，深業(yè)物業(yè)仍將作為本公司的附屬公司。

《華夏時(shí)報(bào)》援引克而瑞物管的相關(guān)分析稱(chēng)：“由于國(guó)有物企的屬性，深業(yè)物業(yè)在第三方項(xiàng)目上承接了不少城市及政府相關(guān)物業(yè)，業(yè)務(wù)發(fā)展上有較強(qiáng)的資源積累，這使得其在政府及國(guó)有相關(guān)項(xiàng)目服務(wù)上有一定競(jìng)爭(zhēng)力。”

在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展期，一眾房企通過(guò)分拆物管業(yè)務(wù)上市，實(shí)現(xiàn)融資發(fā)展“兩條腿走路”，但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，物管公司市值被低估，許多物企的上市之路被擱置。

克而瑞物管監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，61家上市物企股價(jià)均值由年初的9.61港元下跌至6.68港元，整體跌幅超過(guò)30%。61家上市物企中，只有德商產(chǎn)投服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、萬(wàn)物云和華發(fā)物業(yè)服務(wù)4家企業(yè)股價(jià)較年初或上市首日有所上漲。

也有分析認(rèn)為，利潤(rùn)率低下，成長(zhǎng)性也有待加強(qiáng)的深業(yè)物業(yè)雖背靠國(guó)資，但能否在物業(yè)板塊受資本關(guān)注熱度下降的背景下突圍上市，仍面臨諸多不確定性。