大河財立方《極刻》第809期

大河財立方記者 吳海舒 楊霄 實習生 王宇 文 見習記者 李博 攝影

(資料圖片)

大融城鄭州首店或創下最快摘牌速度。12月9日，作為大融城品牌運營方的光大安石向大河財立方證實，上月初，該公司鄭州商管團隊已從鄭州CITY城市廣場項目（鄭州人多稱匯龍城）中撤出，項目經營權移交給“房主”上海城市發展集團有限公司（以下簡稱上海城市發展）。雙方因在該項目經營計劃及發展規劃上分歧較深，已同步啟動法律訴訟。

此時距離大融城鄭州首店開業一周年，還有兩周。大融城首店會不會摘牌，或是什么時候摘牌，該店對此無解。有消息人士認為，這仍要看雙方訴訟的結果。

沒撐過一周年，大融城核心團隊撤出

上月的業界傳聞落靴，大融城鄭州店果真在這個深冬陷入摘牌風波。

大融城鄭州首店位于二七商圈腹地，也就是鄭州市民所熟知的匯龍城。2021年4月，上海城市發展與光大安石達成合作共識，為鄭州引入首個大融城。簡單理解，房主是上海城市發展，光大安石負責代房主經營商場，以品牌與運營團隊輸出獲取利潤。

合作之初，雙方感情你儂我儂。從上海城市發展角度看，大融城是近年新崛起的國內商業品牌，該品牌隸屬光大控股在中國的房地產投資和資管平臺——光大安石。如大融城鄭州首店進展順利，光大安石對鄭州CITY城市廣場項目實施優質零售資產證券化，這或能解決前期重資產投資的財務風險與壓力。從光大安石角度看，其團隊是資本圈出身，是國內零售業的新玩家，但它卻有著萬達一樣“復制夢”。在鄭州打響一個知名項目，意味著它輕松拿下了空白市場，在中原地區扎下了第一個經營據點。由此，便有了在國內資本市場可講的新故事。

去年12月24日，大融城鄭州首店籌備不足8個月即完成了迅速開業，為鄭州消費者送來了諸多新奇，也為河南商界同業帶來了驚奇。比如，該店的進駐品牌簽約率達到了98%，品牌開業率達到了95%；比如，該店引入60家新品牌到鄭州開設首店，并拿出了近乎一半面積去做年輕客層的體驗消費，包括室內籃球館、高端美妝零售集合店、劇本殺館以及多家酒吧和KTV，欲打造潮玩體驗青年陣地和夜生活社交場。

然而，愉快的開始卻以不愉快的拉扯在趨向收尾。

11月初，有消息人士向大河財立方告知，大融城鄭州首店項目的合作雙方已發生多起矛盾。矛盾原因雖不詳，但光大安石鄭州商管團隊已在撤出。此后，坊間和網上也有諸多傳聞，但并未獲得雙方證實。

12月9日，大河財立方獲悉，上海城市發展、光大安石雙方糾紛，鄭州市管城區人民法院調解無果，目前正待開庭審理。

同日，大河財立方向大融城鄭州店求證。該店相關人士對光大安石鄭州商管團隊去向不作任何回應，僅稱，“項目還是在以大融城的名字進行運營”。

雙方鬧掰，市場預期、經營理念有分歧

此次光大安石鄭州商管團隊撤出背后，外部和內部原因都有。

從外部原因看，無論是今年的疫情風險，還是消費市場行情，對一家大型購物中心新店完成“扎根”、新生是嚴苛的考驗。

但這，并不意味著大融城項目沒有機會。

“頂著去年的洪水和疫情，光大安石鄭州商管在8個月將購物中心籌備開張，令人欽佩。但他們似乎沉浸在了喜悅中，漠視了今年的風險。”有行業人士認為，大融城鄭州店定位于時尚年輕潮流，該店開業初期的品牌結構、業態門店組合，與定位客群存在錯位。想必光大安石鄭州商管團隊很清楚這一點。但該店著力于通過各類內場活動、娛樂游戲，帶動進店人氣與市場炒作“網紅購物中心”的曝光度，卻沒能解決品牌商所期望的銷售獲益。

一語概括，在大融城鄭州店經營的商家，要看門店客流量、銷售額和利潤，但絕不是“純熱鬧”。

今年夏季，記者曾在大融城鄭州店見到，該店空鋪率大幅拉升，在頂層和負一層尤為明顯。這或是市場對其經營能力的直接反饋。依常理來看，彼時其運營團隊應強化招商，加速解決品牌結構調整，但這卻未能實現。有消費者反饋：“在大融城店內品牌沒有特色。進店逛了一圈，沒吃、沒花錢就出來了。”

“品牌商數量、進店客流、租金收益三項下滑，是傳導合作雙方矛盾的根本。”有消息人士分析，從上海城市發展角度看，2019年以來，其投入巨資對鄭州CITY城市廣場做硬體改造，穩定的租金收益是印證它投資正確的依據。它急需大融城擔當“現金奶牛”，豈料遇到了經營風險。從光大安石角度看，疫情是不可抗力因素，上海城市發展應看清現實環境，擴大對該店各項費用支出，支撐其團隊頂住壓力，完成第一輪品牌調整。

但，雙方談崩了。

總結來說，項目的招商、運營不達標，投入產出比不及預期，再加上對未來合作收益的預期消極，上海城市發展與光大安石的矛盾在11月初被激化。于是，便有了后續一系列的故事。

大融城的品牌能否在鄭州CITY城市廣場延續？

多位業內人士對此并不看好。有業內人士說，雙方此次深度掰腕，相互間的不信任或已夠深。更重要的是，上海城市發展是地產投資商，它對投資項目的資金回轉額度、周期有著明確計劃。一旦打破計劃，必面臨強勁的財務壓力。這或不是光大安石作為一個運營商能輕易說服它做出改變的。

另有坊間傳聞，幾個月前，上海城市發展或已在積極接觸其他知名商管團隊了。但這，有待其證實。

換掉運營團隊之后，下一任誰來接棒

2002年，正值中國加入WTO初始，國內零售業全面開放正當時，大型購物中心在國內商業領域相當前衛。當年，就在鄭州二七商圈，在市中心的交通要沖，誕生了首個10萬平方米的綜合商業體，這就是由鄭州中誠置業在2000年投建的匯龍城。

當年的匯龍城不但體量超群，且簽約進駐了河南首個“洋超市”普爾斯瑪特，帶給了鄭州人不少新鮮感，這也是鄭州“二次商戰”（1998～2005年）知名引爆點之一。

2002至2005年，匯龍城主力百貨店的店招，似乎沒能讓鄭州人記住過：三禾百貨、匯龍城購物中心、元旦·百盛等。至2005年，匯龍城業主方終于“請”到了它心儀久盼的“房客”馬來西亞百盛，此后，百盛鄭州匯龍城店在該宗物業持續經營了12年。

而2005年前，匯龍城物業所有權曾多次易手。直至2005年10月，上海城市發展完成對匯龍城全部收購，對其更名為“鄭州CITY城市廣場”。

2017年，百盛閉店，全面撤出河南，給“房主”上海城市發展帶來了焦慮。不然，它不會急于對匯龍城求售。業界曾有傳聞，連同二七商圈的競對都接過它的“請帖”。

另有消息人士透露，光大安石和大融城的出場時間，本可在百盛閉店后銜接。但過往數年，上海城市發展與光大安石就合作方式、價碼磋商多輪，直到2021年4月才完成簽約。

2017年至2019年是匯龍城的“空窗期”，上海城市發展面臨物業賣不掉、租不出的窘迫，只能硬著頭皮自個兒干了，這就是2019年籌建I Go·大樂城的前因。雖說商業地產投資與零售經營“隔山”，但上海城市發展可沒少從零售業界請高手“救場”。一茬茬后浪接前浪，誰也沒把匯龍城硬體改造“過坎”、投資人需求“忽左忽右”等復雜問題妥當解決。

大融城核心管理層的撤出，目前對員工和商戶未造成特別大的影響。

責編:陳玉堯 | 審核:李震 | 總監:萬軍偉