【大河財立方 記者 段偉朵 通訊員 穆童】物業服務合同糾紛事雖小，但事關群眾切身利益，處理不當容易引發更大范圍的矛盾。現實生活中，很多業主認為物業公司沒有提供“滿意”的服務，便拒絕支付物業費。在司法實踐中，法院會如何處理？3月23日，大河財立方記者圍繞上述問題，采訪了鄭州市中原區人民法院的兩名法官。

【案例】

房屋漏水，業主拒付物業費成被告

【資料圖】

今年2月，中原區法院收到鄭州某物業服務公司起訴小區10戶業主的立案申請，要求業主繳納拖欠的物業費和違約金，張女士就是其中一位。物業公司要求張女士支付自2016年起拖欠的物業費及違約金14000余元。因其不同意訴前調解，法院適用速裁程序公開開庭審理了此案。

張女士表示，她的房子一下雨就漏水，找了物業很多次沒有解決。此外，物業公司還存在不設置警示標識，導致孩子在園區內玩耍時受傷等管理不當行為，因此拒交物業費。

類似的案子不止一起。中原區某小區因暴雨引發下水管返水，業主王女士家中污水不斷涌出，導致屋內大面積積水，財產受損。王女士多次與物業公司溝通，希望盡快協調解決，但雙方始終未能達成一致意見，王女士隨后拒絕支付物業費。物業公司將王女士起訴至法院，要求王女士支付拖欠兩年的物業費共計7000多元。

房屋出現問題，物業未能及時解決，業主能否以此為由拒絕支付物業費？張女士的案例中，庭審現場，業主和物業公司圍繞爭議焦點有序舉證、質證、發表辯論意見。庭審結束后，承辦此案的法官李曉玲進一步釋法明理，講清物業服務合同雙方的權利義務，并組織雙方進行調解，經過幾番溝通，雙方達成調解協議，物業公司承諾加強小區管理，積極聯系房屋開發商，于5月1日前盡力解決張女士房屋漏水的問題；張女士分兩次向物業公司支付11000元物業費；物業公司自愿放棄其他訴訟請求。

王女士的案例中，承辦法官李冬瑋第一時間與原、被告雙方聯系，了解爭議焦點。摸清情況后，李冬瑋認為該案一判了之不利于雙方糾紛的實質性解決，經雙方同意后，李冬瑋邀請河南省物業商會物業糾紛調解中心的調解員曹露元參與訴前調解。在法官和調解員反復多次的努力下，雙方的態度逐漸緩和。最終，雙方達成一致意見，物業公司同意對易堵塞水管及時更換維護，并減免部分物業費以對王女士的損失進行補償，王女士當場支付拖欠的物業費4378元。

【說法】

3種拒絕支付物業費的理由，法律這樣規定

現實生活中，很多業主認為物業公司沒有提供“滿意”的服務，便拒絕支付物業費。在司法實踐中，遇到這些情況，法院會如何處理？

情況1：房子尚未入住，可不支付物業費？

法官說法：小區的物業服務費主要是公共性服務收費，包括公共設備、設施的日常運行、維修和保養，綠化管理、保安、保潔等，無論業主是否入住，即使房屋空置，也應當支付相應物業費。《民法典》第九百四十四條第一款明確，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

情況2：房屋漏水，可不支付物業費？

法官說法：一般而言，開發商對房屋外墻或者樓頂的防水質保期是5年。如在質保期內主體結構開裂、外墻或樓頂出現漏水，不存在業主自身或其他業主裝修過程導致上述問題發生的情況下，開發商是責任主體。業主應當就此向開發商主張，物業公司對此不承擔責任，僅有協助維修義務。

當出現類似問題后，業主應主動或通過小區業主委員會與物業公司積極溝通，對于處在保修期內的房屋，可以要求開發商進行整改；已過保修期的可以向物業公司反映情況，并由物業公司向房管部門提出維修基金使用申請；如確因服務原因致其人身財物受損，其可另行訴訟主張權利，但不能簡單以拒絕支付物業費的方式維權。

情況3：物業公司提供服務“不滿意”，可不支付物業費？

法官說法：需要具體情況具體分析。因物業服務是針對全體業主和整體區域的各個方面提供的，具有公共性和整體性，涉及全體業主和整個小區的公共利益，業主若認為物業公司提供的物業服務存在局部瑕疵而拒交物業費，比如部分垃圾沒有及時清理、公共區域照明燈損壞等情況，這樣的做法會導致業主的個人收益遠遠小于給物業公司和多數業主造成的損害，因此不能以物業服務存在局部瑕疵為由拒絕支付物業費。

但是，如果物業服務存在違反法律法規、安全保障明顯不到位等重大瑕疵的，物業費可以適當減免；因物業服務瑕疵導致的損失，業主可以要求物業進行賠償。

此外，中原區法院法官提醒，物業公司在為業主服務的過程中，要進一步規范管理，及時準確地公開服務范圍及收費標準，多與業主進行溝通，充分聽取業主意見，主動接受業主監督，努力提升業主的服務體驗。業主在享受物業服務的同時，應及時支付物業費。如果存在物業公司違約情形，應通過合法途徑維權，不可簡單粗暴地以拒絕支付物業費等方式來處理。

責編:王時丹 | 審核:李震 | 總監:萬軍偉