【大河財立方 記者 賴蘇婷】對深圳二手房參考價是否需要調整的問題，從推出時便爭議不斷。

2月8日，深圳二手住房參考價格發布機制實施滿兩周年，關于二手房參考價調整的消息傳出。

深圳市住房和城鄉建設局工作人員在接受媒體采訪時表示：“內部已根據市場形勢對參考價做了一版方案，但調整時間還沒有定下來，是否發布也不一定?！?/p>

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從目前來看，參考價是否調整、如何調整仍是未知。對于是否需要調整參考價，業內仍存在分歧。

深圳二手房市場：量價齊跌，網紅盤暴跌超300萬元

深圳推出二手房參考價政策是抑制深圳房價上漲和炒房投機風氣的重要一步。

據券商中國記者梳理統計，2019年9月至2020年11月，深圳二手房價環比漲幅均位居全國前五；繼2020年3月和6月漲幅位居全國第一后，10月漲幅再次升至全國之首。

面對樓市迅猛漲勢，深圳于2020年7月15日推出調控政策，從限購、限貸、打擊“假離婚”、豪宅線調整等多方面入手降溫樓市。2021年2月8日，深圳在國內率先建立二手住房參考價格發布機制，發布全市3595個小區的指導價，被看作是樓市調控殺手锏。

自參考價政策實行兩年時間里，政策效果顯著，深圳樓市二手房市場量價齊跌，樓市進入低谷期。

根據諸葛找房數據研究中心數據顯示，政策出臺前，深圳的二手房價格高達7.5萬元/平方米，政策出臺后，價格直線下滑，至2022年價格穩定在6.4萬元/平方米，房價下跌約15%。

另據樂有家數據，在二手住房參考價出臺當年，深圳二手住宅成交量同比下滑57%，2022年繼續腰斬，成交量同比下滑47%，全年成交量僅2萬套出頭，創近二十年最低紀錄，相較2020市場高峰縮水近八成。

從深圳部分熱點區域的網紅盤價格波動，更為直觀地看到二手住房參考價政策對市場的影響。

負責深圳西部片區的房屋中介劉先生告訴大河財立方記者，在參考價政策推出后，諸多網紅盤出現成交價的大跳水。以寶中花樣年花郡36平方米的一房為例，當前成交價約370萬元，在2020年年底最高峰達到580萬元。此外，還有諾德前海假日花園，之前66平方米的房源成交單價約18萬元/平方米，成交總價約1100萬元，現在同戶型面積的房源成交價下跌至730萬元，下跌超過300萬元。

處于光明區中心位置的光明區玖龍臺，作為一代“網紅盤”，被看作是西部房價的風向標，同樣出現了成交價較大幅度地下跌。

據了解，2017年7月，光明區玖龍臺一期開盤，樓盤均價4.5萬元/平方米；2019年11月，光明區玖龍臺二期開盤，樓盤均價4.8萬元/平方米。2021，光明玖龍臺一期的二手房報價破10萬元/平方米，最高成交單價突破8萬元/平方米。

深圳房產中介周敏告訴大河財立方記者，光明區玖龍臺目前成交的房子都按照前年的價格出售，2021年光明區玖龍臺最高單價是8.5萬元/平方米，現在業主報價在6.6萬元/平方米左右，每套房源普遍降價超過100萬元。

美聯物業華南戰略董事總經理江少杰表示，不少深圳二手業主已面對現實，釋出更多的降價空間，對準買家會有一定吸引力，預計二手房會繼續出現價跌量升的情況。

深圳二手房參考價需要調高？業內看法不一

基于目前深圳樓市遇冷的情況，是否有必要對二手房參考價進行調整，業內人士發表了不同的看法。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心研究員李宇嘉認為，二手房參考價無需調整，但銀行在實際操作過程中可以進行適當變動。

他分析提到，首先要界定清楚二手房參考價政策所發揮的作用，究竟是調控樓市，還是反映真實的價格。如果是發揮調控樓市的作用，在市場下行的情況下，確實應該將二手房參考價提高；如果是向市場傳遞明確的“房住不炒”的信號，那應該往下調整。

李宇嘉補充說道：“從2020年疫情之后，深圳很多區域房價上漲50%-60%，在此前上漲則更為迅速，2016年以后的短短一兩年中，深圳全市均價上漲一倍。相比較而言，如果是基于深圳樓市成交量低迷的情況，便對參考價進行調整，得考慮出于何種原因。”

美聯物業全國研究中心總監何倩茹在接受大河財立方記者采訪時表示，對參考價進行調整確有必要。首先，二手房參考價已經出臺兩年，在兩年期間深圳房價變化較大，應該進行相應調整。另外，由于2021年出臺的參考價與市場實際的交易價格確實存在一定差距，通過這兩年的驗證的情況對參考價進行調整，也是非常有必要的。

對于深圳房價未來的發展方向，何倩茹建議將深圳商品房價格交由市場去決定，這樣才能激發各參與方的動力，讓行業向更健康的方向發展。政府的職能更多應體現在市場監管上，以及做好保障性住房的建設及閉環管理的工作，將高收入及部分中收入人群交給商品房市場，中低收入人群交由保障房系統解決住房問題，兩條腿齊頭并進。

諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙告訴大河財立方記者，從市場效果上看，深圳二手房參考價格機制已經起到了穩定房價的效果，但從市場規模上看，深圳的活躍度下降明顯，因此可以適當對參考價格機制進行調整，順應市場變化。對于房價的調整，最主要的就是供需平衡，如考慮增加保障房的供應，從而抑制商品房價格的上漲。

責編:劉安琪 | 審核:李震 | 總監:萬軍偉