降低首付比例更能推動購房意愿的提升。

資料圖：城區樓宇林立。中新社記者 王東明 攝

2022年剛剛開春，樓市便打響了“當頭炮”。多地購房首付政策開始出現了實質性松動，首套房首付比例降到20%。

相比于降準、降息、降低公積金貸款額度等，降低首付比例顯然更能推動購房意愿的提升。這會對虎年樓市帶來什么影響？

低至兩成！首付比例迎下調潮

2月17日，山東省菏澤市部分銀行下調個人住房貸款首付比例的消息引發關注。具體看來，菏澤市部分銀行表示將根據購房者情況調整不同首付比例，其中“無房無貸”購房者的首付比例降至20%。

2月18日，菏澤相關部門回應媒體稱，并未對首付比例進行統一調整，依然執行2016年最低20%的首套房首付比例要求。此次調整是部分銀行根據自身情況和房貸需求的自主經營行為。

菏澤方面提到的首付比例要求，依據的是中國人民銀行、原中國銀監會2016年下發的通知，在不限購城市居民首套房按揭首付比例最低為25%，但各地可以向下浮動5個百分點，意味著非限購城市最低首付比例可降到20%。

“此次菏澤市調整個人住房貸款首付比例，符合政府規定的首付比例各地浮動范圍，屬于因城施策下的局部合理調整，判斷為銷售下行背景下的‘穩房價、穩預期’應對措施。”中信證券研報觀點表示。

菏澤放松限貸的做法也是有跡可循。易居研究院監測數據顯示，2021年下半年，菏澤市房地產市場迅速降溫。如，菏澤市牡丹區新房銷售在2021年10月達到階段性高點之后，無論是成交量還是成交均價均迅速回落。

“首付比例的調整，特別是針對首套房的調整有助于釋放購房剛性需求，對加速市場穩定具有積極意義。”貝殼研究院高級分析師潘浩認為，此時出臺政策激勵剛需入市是穩定市場的需要。

除了菏澤，全國另有一些城市也邁出了降低了首套房貸利率及首付比例的步伐。比如江西贛州，在春節前就下調了首付比例，首套房可以享受“兩成首付”；而重慶，名下無房無貸者近期也已開始執行20%首付比例；另有媒體從廣東佛山多位中介處獲悉，近期非限購區域部分樓盤首付降低為兩成。

“前幾年只是部分樓盤支持兩成首付，且只針對征信資質比較好的人群，近來支持范圍有所擴大，有時對貸款人資質審核也較為寬松。”有重慶當地房產分銷人員對媒體表示。

資料圖：重慶渝中半島燈火璀璨。中新社記者 陳超 攝

首套房的春天，樓市筑底的信號？

縱觀以上幾城，業內總結稱，此輪調整城市均為非“限購”城市，是由當地地方住房、金融職能部門根據因城施策原則共同決定調整。

在2021年房貸集中度政策下，兩成首付的做法非常少。為何各地近來開始重新祭出這一大招？

中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜解釋稱，自2021年四季度以來，全國已有多個城市優化和調整房地產相關政策，如提高公積金貸款額度、降低公積金貸款首付比例、降低房貸利率、發放購房補貼等。“但整體效果并不明顯，購房者置業情緒未見明顯好轉，市場活躍度仍不足。”

“只有商業銀行貸款降低首付才是最為核心的，且從實際過程看，降低首付是最好的措施。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為。

支持調整首套房貸款的信號也早已釋放。2021年10月，銀保監會相關負責人曾在發布會上表示，目前，銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款，將在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。

潘浩指出，過去十年我國共出現兩次市場筑底過程，分別為“2014年-2015年”和“2020年-2021年”，這兩次分別處于全國商品房銷售面積增速的兩個低點，在市場筑底回調過程中均伴隨一系列調控政策，拉動增速水平止跌回穩。

“此類政策在信貸方面出現了相同的傳導路徑，首先從信貸利率開始，隨后是公積金相關政策的調整，最后傳導至商業貸款。商業貸款政策的調整，傳遞出了市場筑底的信號。”潘浩表示。

“預計會對市場情緒產生較好帶動，購房者觀望情緒或將有所改觀，置業信心將得到一定提振。” 陳文靜也表示，未來或有更多城市效仿跟進，特別是城市基本面弱、市場調整壓力較大的三四線城市。