7月20日，青島市住房和城鄉建設局官網最新發布了《青島市住房和城鄉建設局行關于進一步落實建設單位工程質量首要責任的通知》。

據悉，該文件今年2月21日發布過征求意見稿，此次為正式下發，自2022年9月1日起施行，有效期至2027年8月31日。最新通知中明確提出：加強住宅工程質量管理。主要從全面實行先驗房后收房、深化住宅工程質量信息公開、提倡按套(戶)出具質量合格證、加強與房屋預售聯動管理、明確質量保修期限、推行住宅工程質量潛在缺陷保險等方面提出加強住宅工程質量管理的具體舉措。

關于進一步落實建設單位工程質量首要責任的通知

全文

各區、市住房和城鄉建設行政主管部門，西海岸新區住房和城鄉建設局，各有關單位：

為貫徹落實住建部《關于落實建設單位工程質量首要責任的通知》(建質規〔2020〕9號)及省建設廳《關于壓實建設單位工程質量首要責任的實施辦法》(魯建質安字〔2021〕14號)等文件精神，全面壓實建筑工程建設單位工程質量首要責任，切實加強建筑工程質量管理工作，全力推進青島建筑業高質量發展，現將有關工作通知如下：

一、明確建設單位質量首要責任

建設單位作為工程建設活動的總牽頭單位，是工程質量第一責任人，對保障工程質量起主導作用，依法對工程質量承擔全面責任。建設單位應當嚴格落實項目法人責任制，全面履行管理職責，開展工程施工質量評價，確保工程質量符合法律法規、工程建設強制性標準和合同約定。鼓勵工程質量達到并且超過行業標準、國家標準。

(一)建立健全項目質量管理體系

建設單位應當根據工程規模按照相關規定建立項目管理機構，配備項目負責人、項目質量主管等管理人員，明確其質量責任和上崗要求。建設單位不具備管理條件的，可聘用專業機構或人員，也可委托具有相應能力的工程項目管理機構，對工程建設全過程提供專業化的管理和服務。

1.強化項目管理人員配備。《注冊建造師執業工程規模標準》規定的大型房屋建筑工程，其配備的施工質量主管不少于2人，且應當具有工程建設類執業資格或者工程建設類中級及以上專業技術職稱。《注冊建造師執業工程規模標準》規定的中、小型房屋建筑工程，項目負責人應當具有工程建設類執業資格或者工程建設類中級及以上職稱。

2.嚴格落實項目法人責任制。加強對建設單位及其法定代表人、項目負責人質量信用信息歸集，對存在違法違規行為的有關工程質量責任主體、單位的相關負責人進行約談，將其不良行為記入企業和個人信用檔案，并與工程建設項目審批管理系統等實現數據共享和交換。將違法違規行為主體列為重點監督對象，同時采取公開通報、約談企業負責人、取消評優評先資格等懲戒措施，壓實項目法人責任制，確保工程質量安全。

3.全面壓實工程質量終身責任制。建設單位應當建立健全工程項目各方責任主體項目負責人質量終身責任信息檔案，實現質量責任可追溯。建設單位法定代表人要按規定簽署《法定代表人授權委托書》，明確項目負責人的質量責任。項目負責人應當按照規定簽署《工程質量終身責任承諾書》，依據有關法律法規及標準規范對工程項目的建設工作進行組織協調和管理。建設單位項目負責人在工程設計使用年限內對工程質量承擔相應終身責任，對因違法違規或不當行為造成工程質量事故或質量問題承擔相應責任;因工程質量給工程所有權人、使用人或第三方造成的損失，建設單位應依法承擔賠償責任，有其他責任人的，可按照法律規定和向有關責任人追償。

(二)加強建筑工程事前預控管理

1.嚴格執行基本建設程序。建設單位應當按照規定向勘察、設計、施工、監理等單位提供與工程建設有關的原始資料，并保證其真實、準確、齊全。應按照先勘察、后設計、再施工的原則，依法依規辦理施工許可等建設手續，禁止未取得施工許可等建設手續開工建設，禁止明示或暗示施工單位違規開工建設，禁止未組織竣工驗收或驗收不合格擅自投入使用。

2.嚴格執行工程承發包制度。建設單位應當依法將工程發包給具備相應資質的勘察、設計、施工、監理等單位，不得肢解發包工程、違規指定分包單位，不得直接發包預拌混凝土等專業分包工程，不得指定按照合同約定應由施工單位購入用于工程的裝配式建筑構配件、建筑材料和設備或者指定生產廠(供應商)，不得明示或暗示施工單位使用不合格的建筑材料、建筑構配件和設備。

3.保證工程合理工期。建設單位應當根據工期定額和工程的具體條件合理確定工程建設工期，應當保證工程建設所需資金，按照合同約定及時支付費用，不得任意壓縮合理工期，確需調整工期且具備可行性的，應當提出保證工程質量和安全的技術措施和方案，經專家論證通過后方可實施，并承擔相應增加的費用。因不可抗力以及重污染天氣、重大活動保障等原因停工，建設單位調整合同約定的，應相應調整相關費用。建設單位應嚴格執行施工合同約定的節點工期和總工期，若工程建設工期壓縮定額工期的幅度超過10%(不含)的，應組織市級以上工程技術專家對相關技術措施進行質量安全符合性和可行性論證，并承擔相應的質量安全責任;合同工期一旦確定，原則上不得更改;確需更改的，應主動征求施工總承包單位的意見，雙方達成一致后，建設單位應組織市級以上專家論證通過，并及時告知質監機構。建設工期壓縮不得降低工程質量標準。

4.規范工程價款計價行為。建設單位應當科學合理確定工程造價。編制建設項目概預算時，根據質量創優目標、住宅工程質量常見問題專項治理技術措施和智慧化工地創建要求列支相關費用。建設單位壓縮定額工期和合同工期的，應當通過工程建設專家的技術評審，并應承擔因壓縮工期增加的趕工費用。編制招標文件和簽訂合同條款時，應合理設置計價風險條款，明確約定材料調整范圍、風險幅度及超出幅度后的調整辦法，不得采用無限風險、所有風險或類似語句規定計價中的風險內容和幅度。新開工的大中型政府投資工程項目鼓勵推行施工過程結算，簡化竣工結算。

(三)加強建筑工程施工過程質量管理

1.嚴格責任主體管理。建設單位應當加強勘察、設計、施工、監理單位合同履約管理，督促各單位全面落實投標文件中承諾設置和投入的機構和人員。建立并留存對參建單位管理的相關記錄資料，包括對勘察、設計、施工、監理和檢測等單位質量保證體系文件的檢查記錄，檢查工程實體質量的記錄和相關影像資料等以備質量監督機構抽查。

2.嚴格設計質量管理。建設單位應當按照規定將施工圖設計文件送施工圖設計文件審查機構審查，對施工圖設計文件(含設計變更文件)的質量承擔首要責任。建設單位不得擅自修改已經審查合格的施工圖設計文件，確需變更的，涉及《住房和城鄉建設部關于修改<房屋建筑和市政基礎設施工程施工圖設計文件審查管理辦法>的決定》(住房和城鄉建設部令第46號)規定的應當審查的內容，須送原審查機構重新審查。嚴禁先建后補變更程序，規避現場監管、審查驗收;嚴禁以“優化設計”等名義違反工程建設強制性標準擅自變更圖紙，降低結構安全度和抗震性能，影響工程結構安全和使用功能，不得明示或者暗示勘察設計單位違反工程建設強制性標準和合同約定，降低工程質量。

3.嚴格工程質量檢測。建設單位應當嚴格質量檢測管理，委托具有相應資質且與工程項目相關單位無隸屬關系或者其他利害關系的第三方檢測機構進行檢測，不得明示或者暗示檢測機構出具虛假檢測報告。建設單位應按有關規定單獨列支并及時足額支付工程質量檢測經費，非建設單位委托的檢測機構出具的檢測報告不得作為工程質量驗收依據。

4.嚴格工程竣工驗收管理。建設單位應當在收到工程竣工報告后組織有關單位進行竣工驗收，未經驗收或驗收不合格不得交付使用。竣工驗收合格后，建設單位應按規定在建筑物明顯部位設置竣工永久性標識牌，并建立質量終身責任信息檔案，強化質量主體責任的追溯。

5.嚴格工程資料管理。建設單位應當建立工程質量資料按驗收節點歸檔制度，加強工程驗收資料的管理，督促項目參建責任主體按工程資料的編制要求編制歸檔，對各責任主體歸檔的資料進行驗收，使其完整、準確，應當在竣工驗收時組織工程檔案專項驗收，建設工程竣工驗收后，及時向建設行政主管部門或者其他有關部門移交建設項目檔案。

二、切實加強住宅工程質量管理

(一)強化住宅工程交付監管

1.全面實行先驗房后收房。住宅工程完工后，建設單位按照相關規定要求，將分戶驗收的內容、檢查部位、各個關鍵環節留取的照片等內容按戶形成“一戶一檔”二維碼，建立電子檔案，未組織分戶驗收或分戶驗收不合格的住宅工程，不應組織竣工驗收。交付前，按照相關規定編制業主開放活動實施方案，組織先驗房后收房活動。開放活動后，建設單位根據業主反饋的合理意見進行整改，調整電子檔案內容，交房時將最終的“一戶一檔”二維碼電子檔案交到業主手中。

2.深化住宅工程質量公示。建設單位應按照相關規定將工程基本建設程序履行情況(規劃許可證、施工許可證等)、責任主體單位及負責人、工程建設過程中使用的涉及結構安全及重要使用功能的重點建筑材料檢測試驗結果、工程設計使用年限、各分部保修時限、分戶驗收結果等信息向業主進行公示或公開說明。倡導全裝修商品房預售前在工程實體內做實體裝修樣板房，實體裝修樣板房質量標準及主要建筑材料品種應符合商品房買賣合同約定標準。

3.提倡按套(戶)出具質量合格證。建設單位在住宅工程竣工驗收合格后，宜按套(戶)出具住宅工程質量合格證，并加蓋建設單位的公章。住宅工程質量合格證內容應包含工程項目名稱和住宅地址、建設單位名稱和項目負責人姓名、竣工驗收時間和驗收結論、住宅售后服務部門名稱和聯系電話等信息。

4.加強與房屋預售聯動管理。住宅工程項目建設單位因發生質量安全事故、重大質量隱患等違法違規行為被住房城鄉建設主管部門責令改正或處罰的，將該建設單位及其負有責任的建設參與方列為重點監管對象，在商品房預售資金、合同網簽備案等方面采取監管措施。建設單位整改符合要求后，方可解除相應措施。

(二)強化質量保修責任落實

房地產開發企業應當在商品房預(出)售合同中應明確房地產開發企業注銷后承接質量責任的其他房地產開發企業或者具有承接能力的法人，并明確其法律責任。

1.明確質量保修期限。建設單位是工程質量保修的第一責任人，應當建立質量回訪、質量維修制度和投訴、糾紛協調處理機制。建設單位應當按照國家規定和商品房銷(預)售合同約定對房屋所有權人履行保修責任義務，對房屋所有權人的質量保修期限自交付之日起計算。經維修合格的部位可重新約定保修期限。

2.推行住宅工程質量潛在缺陷保險。建設單位按照相關規定要求購買工程質量潛在缺陷保險的，在住宅預(銷)售時，應向購房人書面告知工程質量潛在缺陷保險購買情況。建設單位應當配合承保保險公司及第三方風險管理機構做好質量風險控制工作;承保范圍內的質量投訴發生后，建設單位應督促承保保險公司履行保修義務。

三、全面加強對建設單位的監督管理

(一)強化監督檢查。建立日常巡查和差別化監管制度，監督機構首次進場檢查時，應及時查驗建設手續、施工圖、施工合同(包括工期壓縮的專家論證意見)、檢測計劃及項目管理班子等有關內容;對質量責任落實不到位、有嚴重違法違規行為的建設單位，加大對其建設項目的檢查頻次和力度，發現存在嚴重質量問題的，堅決責令停工整改。督促建設單位嚴格整改檢查中發現的質量問題，整改報告經建設單位項目負責人簽字確認并加蓋單位公章后報工程所在地住房城鄉建設主管部門。工程質量監督中發現的涉及主體結構安全、主要使用功能的質量問題和整改情況，及時向社會公開。

(二)強化信用管理。按照相關規定，記錄建設單位和項目負責人在項目建設過程中以及保修期限內涉及質量安全等受到行政處罰或處理的違法違規不良行為，并采用考核扣分、評價等級等方式加以應用，對在一個考核周期內累計扣分達到40分以上的失信主體，在日常監管中列為重點監管對象，增加監管頻次，加強現場檢查。

(三)強化責任追究。建設單位存在工程質量違法違規行為的，依法予以查處，并依法追究企業法定代表人和項目負責人責任;項目負責人因調動工作等原因離開原單位，或者已退休的，仍依法追究相應責任。政府投資的工程，除依法追究責任主體單位和人員的直接責任外，還要依法追究分管該項目相關人員的領導責任。發生較大及以上質量事故或者發生影響公共安全、公共利益質量事件的，市住房城鄉建設主管部門將嚴格追究其首要質量責任。

本通知自2022年9月1日起施行，有效期至2027年8月31日。

信息來源：青島市住房和城鄉建設局