2021年6月21日，9單基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目上市，標(biāo)志著試點(diǎn)的正式落地。經(jīng)過一年的實(shí)踐和完善，基礎(chǔ)設(shè)施REITs表現(xiàn)亮眼，逐步得到市場廣泛認(rèn)可，盤活存量資產(chǎn)、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤的作用日益凸顯。

6月20日，中國REITs論壇組織舉辦了基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市一周年總結(jié)研討會(huì)。參會(huì)嘉賓在會(huì)上表示，首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市一周年以來，運(yùn)行平穩(wěn)，整體表現(xiàn)符合預(yù)期，發(fā)行規(guī)模突破500億元，市場發(fā)展進(jìn)入快車道。同時(shí)，在支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)有效投資、推動(dòng)投融資創(chuàng)新及助力基礎(chǔ)設(shè)施提質(zhì)增效等方面發(fā)揮了巨大的作用。

各級政府高度重視支持政策相繼出臺

國家發(fā)改委投資司副司長韓志峰表示：“基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市一年來，先后有兩次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議對其發(fā)展提出要求，以國務(wù)院、國辦名義或經(jīng)國務(wù)院同意出臺的五份文件，明確了相關(guān)政策措施，有力支持了基礎(chǔ)設(shè)施REITs健康有序發(fā)展。”有關(guān)主管部門先后出臺了六份重要文件，涉及REITs的資產(chǎn)類型、稅收政策、擴(kuò)募規(guī)則、國資監(jiān)管等核心內(nèi)容，多地政府也發(fā)布支持REITs的專項(xiàng)文件，如北京、上海、深圳、成都、無錫、南京、西安等，為REITs下一步的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。

北京大學(xué)光華管理學(xué)院副院長張崢提到：“回首政策完善的歷程，實(shí)際上既包括自上而下的頂層設(shè)計(jì)，又包括自下而上的市場探索，是一個(gè)有機(jī)結(jié)合，在這個(gè)過程中牢牢把握著如何使REITs更好地服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)這個(gè)重點(diǎn)。”

此外，國務(wù)院部委層面發(fā)布的各項(xiàng)文件中有14份提及REITs，涵蓋了國家發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、人民銀行、工信部、住建部、交通運(yùn)輸部、文旅部、國資委、銀保監(jiān)會(huì)、國家能源局等，涉及可再生能源、公路交通、保障性租賃住房、供水管網(wǎng)、城鎮(zhèn)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施、文化旅游產(chǎn)業(yè)、大數(shù)據(jù)中心、央企轉(zhuǎn)型升級、工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等諸多領(lǐng)域。國家發(fā)改委投資司投融資處處長呼和也在發(fā)言中表示：“這一年是完善制度規(guī)則的一年，國家發(fā)改委發(fā)布的958號文，根據(jù)前期的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，把可再生能源、保障性租賃住房等創(chuàng)新資產(chǎn)類型納入了試點(diǎn)范圍，產(chǎn)生了比較好的政策推動(dòng)效果。今年5月，國家發(fā)改委牽頭起草并報(bào)請印發(fā)了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》，將對基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展產(chǎn)生重要的促進(jìn)作用。”

資產(chǎn)上市后運(yùn)行平穩(wěn)整體表現(xiàn)符合預(yù)期

從二級市場運(yùn)行來看，截至6月17日，12支基礎(chǔ)設(shè)施REITs加權(quán)平均上漲幅度達(dá)13.95%，在考慮分紅派息的情形下，整體投資者回報(bào)近19%，優(yōu)于同期股市表現(xiàn)。同時(shí)，REITs二級市場活躍度逐步提升，日均換手率約1%，日均成交額超過1.3億元。上海證券交易所北方市場服務(wù)中心副總監(jiān)兼市場發(fā)展部副總監(jiān)金永軍在發(fā)言中提到：“試點(diǎn)工作實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)上市、平穩(wěn)交易、平穩(wěn)運(yùn)行、平穩(wěn)預(yù)期。”

從認(rèn)購倍數(shù)來看，最新發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施REITs相較首批項(xiàng)目明顯提升。首批9個(gè)項(xiàng)目平均網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)為8.29倍，公眾認(rèn)購倍數(shù)為25.49倍。2021年12月發(fā)行的越秀收費(fèi)公路、中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園兩項(xiàng)目，平均網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)提升至46.51倍，公眾認(rèn)購倍數(shù)達(dá)到48.78倍。今年4月華夏中國交建REITs的網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)為37.17倍，公眾認(rèn)購倍數(shù)達(dá)到歷史新高119.5倍。中國國際工程咨詢有限公司研究中心副主任徐成彬表示：“社會(huì)各界對REITs逐漸青睞，特別是建信中關(guān)村REIT首日開盤漲停，華夏中國交建REIT實(shí)現(xiàn)了公募REITs產(chǎn)品認(rèn)購倍數(shù)新高，應(yīng)該說標(biāo)志著公募REITs開始從小眾逐漸進(jìn)入大眾視野。”

發(fā)行規(guī)模突破500億元市場發(fā)展進(jìn)入快車道

從發(fā)行規(guī)模看，市場規(guī)模逐步擴(kuò)大。目前正式上市發(fā)行的REITs共計(jì)12支，發(fā)行規(guī)模達(dá)458.12億元，總市值517億元，溢價(jià)率為12.9%。國金鐵建于2022年6月21日正式發(fā)行后，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的總發(fā)行規(guī)模將突破500億元。同時(shí)，目前還有5單項(xiàng)目已經(jīng)處于證監(jiān)會(huì)審核階段，成功發(fā)行后預(yù)估市場發(fā)行規(guī)模將超過600億元。

從資產(chǎn)類型看，除已經(jīng)發(fā)行的高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、污水處理、垃圾處理項(xiàng)目外，近期還有保障性租賃住房、光伏發(fā)電、風(fēng)電、供水、供熱等項(xiàng)目正在加緊推進(jìn)中。深圳證券交易所債券業(yè)務(wù)部副總監(jiān)卞超提到：“目前在深交所有5只 REITs 上市交易，天然氣發(fā)電清潔能源、保障性租賃住房REITs等2個(gè)項(xiàng)目處在審核階段，有更多REITs項(xiàng)目在儲備申報(bào)階段。”

從參與主體來看，目前已上市項(xiàng)目原始權(quán)益人以國有企業(yè)為主。近期，國務(wù)院的會(huì)議和文件明確提出要積極鼓勵(lì)民營企業(yè)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，下一階段我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行人結(jié)構(gòu)將逐步多元化發(fā)展。

支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)促進(jìn)有效投資

發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs有利于盤活存量資產(chǎn)，形成投資良性循環(huán)，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前13個(gè)項(xiàng)目(含國金中鐵建)可用于新增投資的凈回收資金約202.32億元，可帶動(dòng)新項(xiàng)目總投資規(guī)模將近3000億元。華夏基金管理有限公司研究發(fā)展部負(fù)責(zé)人肖瀟表示：“基礎(chǔ)設(shè)施REITs在有效盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、加速資金循環(huán)、拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)方面等多方面已發(fā)揮出重要的作用，彰顯出對于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要價(jià)值。” 中聯(lián)基金總經(jīng)理何亮宇也在發(fā)言中表示：“我們觀察到，已上市的12只REITs凈回收金額188億元，一年來A股對應(yīng)行業(yè)權(quán)益融資約120億元，REITs在存量時(shí)代基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域權(quán)益融資優(yōu)勢初步顯現(xiàn)。”

此外，原始權(quán)益人通過發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，不僅優(yōu)化了財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、進(jìn)一步拓展了融資空間，也為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的前期投資提供的有效退出渠道。深圳市人才安居集團(tuán)有限公司黨委委員、副總經(jīng)理朱大華在發(fā)言中表示：“REITs的推出可以說是恰逢其時(shí)。在保障性租賃住房領(lǐng)域，探索發(fā)行REITs，既可以為企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、個(gè)人等社會(huì)資本參與投資保障性租賃住房建設(shè)提供資金配置渠道，又可以使投資者有機(jī)會(huì)通過資本市場分享保障性租賃住房發(fā)展的收益。”

推動(dòng)投融資創(chuàng)新助力基礎(chǔ)設(shè)施提質(zhì)增效

韓志峰認(rèn)為，基礎(chǔ)設(shè)施REITs充分發(fā)揮了對基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)投融資模式的引領(lǐng)和改革作用，讓市場參與各方從一個(gè)新的角度理解認(rèn)識基礎(chǔ)設(shè)施投融資，基礎(chǔ)設(shè)施REITs“定價(jià)之錨”的作用開始發(fā)揮，新的商業(yè)模式逐步呈現(xiàn)，Pre-REITs基金探討如火如荼。泰康保險(xiǎn)集團(tuán)股份有限公司投資管理部副總經(jīng)理閻斌表示：“保險(xiǎn)資金此前通過私募基金、股權(quán)計(jì)劃、債權(quán)計(jì)劃等方式持有大量的基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，我們也希望能夠與基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品形成更好的銜接，通過Pre-REITs等方式更好地挖掘和培育現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，不僅獲得一級市場收益，也包括二級市場回報(bào)，進(jìn)一步拓寬保險(xiǎn)資金參基礎(chǔ)設(shè)施的投資收益來源。”

此外，參會(huì)嘉賓也圍繞加強(qiáng)試點(diǎn)項(xiàng)目儲備、開展REITs培訓(xùn)、加強(qiáng)估值研究、明確會(huì)計(jì)和稅務(wù)細(xì)則、增強(qiáng)信息披露等方面提出了建設(shè)性的建議。

最后，韓志峰在總結(jié)發(fā)言時(shí)表示，經(jīng)過過去一年試點(diǎn)工作的持續(xù)推進(jìn)和試點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場規(guī)模不斷擴(kuò)大，資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)績符合預(yù)期，二級市場表現(xiàn)獲得投資者認(rèn)可，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展效果顯著，政策支持體系持續(xù)完善，基礎(chǔ)設(shè)施投融資機(jī)制創(chuàng)新更加活躍，市場共識愈發(fā)堅(jiān)定明確，社會(huì)輿論環(huán)境總體良好。