【大河報·大河財立方】（記者 吳春波）日前，鄭州市計劃推出“穩(wěn)樓市”相關(guān)政策引起各界關(guān)注。在這之前，鄭州市已有多家房企宣布“放長假”，其中有房企放假時間持續(xù)到今年4月份。

實際上，鄭州并非今年首個宣布將推出“穩(wěn)樓市”政策的城市。根據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前國內(nèi)已有超過36個城市先后發(fā)布“穩(wěn)樓市”政策及相關(guān)安排。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，類似政策對于其他城市也是有啟發(fā)的，疊加后續(xù)降低房地產(chǎn)入市門檻，客觀上可以帶動房地產(chǎn)市場行情回暖。

鄭州市某房產(chǎn)中介王旭認為，看好鄭州市關(guān)于“穩(wěn)樓市”方面的態(tài)度，并希望政府能在提高就業(yè)者收入和穩(wěn)定性方面加大關(guān)注力度，以助于恢復(fù)市場信心。

當?shù)厣唐贩夸N售連續(xù)多月下滑后，鄭州市計劃出臺“穩(wěn)樓市”政策

據(jù)鄭州日報報道，2月15日，鄭州市委十二屆二次全體會議暨市委經(jīng)濟工作會議召開，鄭州市代市長何雄表示：“鄭州房地產(chǎn)市場現(xiàn)在遇到一些小困難，將來不會有大問題，市場需求平穩(wěn)可期，供給側(cè)也在優(yōu)化調(diào)整。”

根據(jù)該報道，鄭州市今年將計劃出臺政策，每年吸引大學(xué)生20萬人留在鄭州，鼓勵外來務(wù)工人員在鄭州買房，以消化鄭州商品房存量。同時，鄭州市還計劃降低二手房交易個人所得稅，鼓勵市民賣小買大、賣舊買新，拉動市民改善型住房消費。

嚴躍進表示，此類政策表述，充分說明當前鄭州對于住房市場發(fā)展的關(guān)注，尤其是看到了當前鄭州房地產(chǎn)市場的壓力，通過引進大學(xué)生和農(nóng)民工來消化庫存，客觀上有助于帶動房地產(chǎn)市場交易的活躍。

某全國地產(chǎn)企業(yè)河南區(qū)域相關(guān)負責人表示，鄭州市政府能夠感覺到地產(chǎn)對于地方經(jīng)濟的重要性和目前的困局，也有意愿、有計劃逐步助推市場向好，但最終效果如何，還要看具體政策落地和社會的購買力以及市場信心的恢復(fù)。

王旭告訴大河報·大河財立方記者，鄭州房價下跌、交易下滑并不是最近半年的事情，在這之前，鄭州新房房價和二手房房價均已經(jīng)陰跌一年多了，盡管其間不乏個別“漲價樓盤”，但整個行業(yè)總體表現(xiàn)仍為價格陰跌、交易規(guī)模收縮。

“以鄭州南部某樓盤為例，2020年下半年開盤時成交價格接近17000元/平方米，到當年底樓盤成交均價已經(jīng)跌到了13000元/平方米。”王旭表示，不少地產(chǎn)項目為了引流加快推出特價房，其中部分房企為加快銷售變現(xiàn)以償還債務(wù)，甚至?xí)鲃舆x擇降價銷售。

根據(jù)國家統(tǒng)計局每月發(fā)布的全國70城房價數(shù)據(jù)顯示，鄭州從2021年8月到12月，新房、二手房價格連續(xù)下跌。具體到成交量上，新房銷量大幅下滑，與2020年同期相比，下滑幅度已超過腰斬，創(chuàng)下近5年同期新低。

淡旺季已經(jīng)被市場“熨平”，“剛需”成為鄭州樓市交易主流

新冠肺炎疫情出現(xiàn)之前，每年的二、三月份都是鄭州樓市銷售旺季，疊加返鄉(xiāng)置業(yè)和春節(jié)置業(yè)等效應(yīng)，房地產(chǎn)市場往往會出現(xiàn)“小陽春”行情。但是最近三年，受到疫情防控、收入預(yù)期下降等多種原因影響，“小陽春”行情已消失。

“實際上，不僅‘小陽春’行情消失，就連‘金九銀十’這樣的旺季行情也一樣不見蹤影。”王旭告訴記者，究其原因，受到疫情防控及其他多種因素影響，目前房地產(chǎn)市場有效客戶數(shù)量遠少于疫情之前，客戶買房的目的基本上都是自住，屬于剛需。

在其看來，房地產(chǎn)市場回歸“居住屬性”的最大變化，就是“投資客”正在逐步消失，鄭州樓市在一年內(nèi)任何月份發(fā)生購房交易的數(shù)量，都不會出現(xiàn)較大波動，房地產(chǎn)行業(yè)的“暴利”消失后，一些靠“暴利”實現(xiàn)發(fā)展的房企難以適應(yīng)新局面。

“的確沒有啥‘淡旺季’了，現(xiàn)在一些房地產(chǎn)項目連客戶都很難找到。”前述某全國地產(chǎn)企業(yè)河南相關(guān)負責人表示，不少鄭州房企今年一、二月份銷售十分慘淡，在疫情防控的1月份，還有房產(chǎn)項目商品房銷售成交僅為個位數(shù)，主要是市場信心太差了。

“鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)要實現(xiàn)健康發(fā)展，建議從兩個方面入手，其一是通過引進人才的方式，增加鄭州真正購房人數(shù)總量；其二是想方設(shè)法提升就業(yè)者的收入及穩(wěn)定性。”王旭表示，來到鄭州的人才多了，剛需的規(guī)模也會跟著放大，收入增加和穩(wěn)定性提高了，人們購買住房的意愿才會真正得到有效提升。

在其看來，買房是一個動態(tài)過程，攢夠“首付”只是開始，月供才是真正的“主體”，能否有足夠、穩(wěn)定的收入覆蓋月供并有一定結(jié)余，才是人們決定是否購房的關(guān)鍵。

王牌智庫首席專家、董事長上官同君表示，當前各行各業(yè)都很難，老百姓收入不穩(wěn)定，消費能力難以保證可持續(xù)，如何幫助幫扶中小企業(yè)渡過難關(guān)，鄭州市也應(yīng)該一并關(guān)注、研究拿出預(yù)案，這與鄭州房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展息息相關(guān)，早預(yù)案就會早見效。

房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1月傳統(tǒng)銷售淡季疊加疫情，鄭州商品房市場明顯下滑；主城區(qū)住宅量跌價漲，成交36.32萬平方米，同比下滑22%；環(huán)鄭區(qū)域住宅量價齊跌，價格達到近兩年最低值，成交31.95萬平方米，同比下滑5%。

而另一家房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)貝殼研究院數(shù)據(jù)則顯示，鄭州、天津等1月疫情局部復(fù)發(fā)，二手房成交量環(huán)比降幅超過五成。

房地產(chǎn)市場健康發(fā)展成共識，年內(nèi)超36城市已“宣布”穩(wěn)樓市

經(jīng)過2021年房地產(chǎn)行業(yè)波動的洗禮，“穩(wěn)樓市”和實現(xiàn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，已經(jīng)成為社會共識，從國家部委到各個城市，“穩(wěn)樓市”相關(guān)政策逐步增多。

2月18日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于印發(fā)促進工業(yè)經(jīng)濟平穩(wěn)增長的若干政策的通知》（以下簡稱《通知》）。此次政策在財政稅費方面，優(yōu)惠政策也覆蓋到了房地產(chǎn)企業(yè)中。

《通知》明確提出，加大中小微企業(yè)設(shè)備器具稅前扣除力度，中小微企業(yè)2022年度內(nèi)新購置的單位價值500萬元以上的設(shè)備器具，折舊年限為3年的可選擇一次性稅前扣除，折舊年限為4年、5年、10年的可減半扣除。對于中小微企業(yè)，政策明確也包括房企，即房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，標準為營業(yè)收入20億元以下或資產(chǎn)總額1億元以下。

同日，國家發(fā)展改革委還發(fā)布了《關(guān)于促進服務(wù)業(yè)領(lǐng)域困難行業(yè)恢復(fù)發(fā)展的若干政策》，此次政策明確指出，2022年繼續(xù)推動金融系統(tǒng)減費讓利，落實好貸款市場報價利率（LPR）下行、支農(nóng)支小再貸款利率下調(diào)，推動實際貸款利率在前期大幅降低基礎(chǔ)上繼續(xù)下行。

“此前國家發(fā)展改革委文件很少提及LPR內(nèi)容，相關(guān)表述也意味著，未來降息的空間依然比較大，LPR有進一步下調(diào)的可能。”嚴躍進表示，此舉對于包括房地產(chǎn)等市場有積極作用。

值得注意的是，今年以來，國內(nèi)不少城市先后發(fā)布“穩(wěn)樓市”相關(guān)政策。中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年1月以來，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)累計超過70余次，其中有36個城市發(fā)布了穩(wěn)定樓市的政策。

相比往年同期“收緊”為主，2022年以來，房地產(chǎn)調(diào)控基本以穩(wěn)定樓市、寬松政策為主。具體而言，降低首付比例及貸款利率、增加剛需購房群體數(shù)量、財稅補貼及引導(dǎo)價格折扣，成為不少城市“穩(wěn)樓市”的政策選項。

中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉表示，整體而言，今年開年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策延續(xù)去年四季度政策方向，從中央部委到地方省市，都在出臺發(fā)力穩(wěn)定樓市的政策。從市場看，隨著政策底部的出現(xiàn)，市場成交的底部也逐漸開始接近。

在嚴躍進看來，類似政策充分體現(xiàn)了當前房地產(chǎn)市場的發(fā)展導(dǎo)向，即政策持續(xù)向好，進一步帶動房地產(chǎn)市場行情朝著回暖、趨穩(wěn)、向好的方向發(fā)展。（應(yīng)受訪者要求，文中王旭為化名）

責編:史健 | 審核:李震 | 總監(jiān):萬軍偉