近期，銀泰入駐鄭州北龍湖商業(yè)區(qū)域，為鄭州商業(yè)地產(chǎn)圈，帶來一股新鮮血液，刷屏了鄭州商業(yè)人的朋友圈。如今2022年已過大半，鄭州的商業(yè)上半年市場狀況如何，未來又將有哪些變化與發(fā)展呢?近日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布鄭州2022年上半年商業(yè)地產(chǎn)市場半年報(以下稱報告)，針對一些關(guān)鍵數(shù)據(jù)，及對于鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場最新發(fā)展?fàn)顩r與趨勢，業(yè)內(nèi)人士進行了分析和解讀。

【優(yōu)質(zhì)寫字樓市場】

二季度較一季度上升近兩倍租賃市場逐步回暖

報告中提到，2022年上半年，高鐵站東廣場正商國際中心入市，為市場帶來約8萬平方米新增供應(yīng)，推動鄭州優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓市場存量上升至443.6萬平方米。上半年鄭州優(yōu)質(zhì)寫字樓主要成交集中在二季度，吸納量明顯，較一季度上升近兩倍，市場租金較去年下半年保持平穩(wěn)。

從客戶成交類別看，上半年本地內(nèi)資客戶占據(jù)市場成交主導(dǎo)地位，細(xì)分類別涵蓋了醫(yī)藥、房地產(chǎn)相關(guān)、新能源等行業(yè)。金融行業(yè)中以保險公司的新租需求為主導(dǎo)，且承租面積以300平方米到800平方米的較大面積區(qū)間為主，承租能力較強。

未來市場供應(yīng)仍集中于龍湖金融島片區(qū)及高鐵站東廣場，預(yù)計在2023年~2025年將對市場需求形成較強的虹吸效應(yīng)。優(yōu)質(zhì)寫字樓市場將持續(xù)面臨更多的機遇與挑戰(zhàn)，甲級寫字樓租金穩(wěn)中有升，靈活多元化的租賃策略常態(tài)化，優(yōu)質(zhì)樓宇出租率回暖明顯。主力客戶仍將集中在金融、科技研發(fā)及基建相關(guān)行業(yè)。

對此現(xiàn)象，CBRE鄭州顧問及交易服務(wù)部辦公樓負(fù)責(zé)人曲皓琳表示：“上半年砥礪前行，下半年踵事增華。隨著政府對招商引資力度的逐漸增強，越來越多的產(chǎn)業(yè)類客戶布局鄭州，相信將為未來鄭州的產(chǎn)業(yè)動能開辟新的篇章，隨著金融島片區(qū)主力客戶的進駐及片區(qū)的成熟度提升，其有望成為未來租賃市場的又一核心區(qū)域。”

【優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場】

空置率環(huán)比上升核心商圈優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目穩(wěn)中有升

據(jù)報告顯示，2022上半年鄭州零售物業(yè)市場未錄得新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)，次級、近郊商圈空置率環(huán)比上升，市場進入新一輪“洗牌期”。但核心商圈優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目仍穩(wěn)中有升，并圍繞中長期發(fā)展目標(biāo)進一步夯實此前制定的招商運營調(diào)整策略。丹尼斯大衛(wèi)城在今年上半年迎來了全面升級，法國奢侈品牌愛馬仕于第一季度在此開出了河南首店，LVMH、Kering、Richemont三大國際奢侈品集團與丹尼斯大衛(wèi)城也進一步展開深度合作，旗下多個品牌首店于二季度末圍擋。

與此同時，上半年華潤萬象生活進一步加大在鄭投資，與中原區(qū)人民政府、豫能控股就“鄭州熱電廠”城市更新項目簽訂合作協(xié)議;龍湖商業(yè)、銀泰集團也紛紛落子鄭州，以輕資產(chǎn)輸出或物業(yè)整租的形式布局。

需求方面，全國性連鎖餐飲品牌上半年在鄭州的拓店速度有所放緩，趨于觀望態(tài)勢，但本地品牌仍選擇積極拓展，包括白石的深夜食堂、辣物燒烤酒場、虎丫炒雞、姐弟倆土豆粉等本地原創(chuàng)品牌仍在積極滲透各個商圈。

在今年上半年繼續(xù)加大在鄭州市場的拓展開店。包括智己、自游家、路特斯、阿維塔、沙龍、SMART等在內(nèi)的多家造車新勢力品牌啟動了在鄭州的首輪布局。同時包括特斯拉、蔚來、理想、嵐圖、比亞迪等品牌也持續(xù)擴大在鄭州的市場布局。

【優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場】

鄭州未來18~24個月將迎來逾百萬平方米新增優(yōu)質(zhì)供應(yīng)

展望未來，鄭州未來18~24個月市場預(yù)計將迎來逾百萬平方米新增優(yōu)質(zhì)供應(yīng)。其中，高新區(qū)作為以產(chǎn)促城的典范，也將在今年下半年迎來區(qū)域內(nèi)首個單體超10萬平方米的大型購物中心。而鄭東新區(qū)高鐵站及北龍湖板塊也將陸續(xù)迎來新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)。

CBRE鄭州分公司副總經(jīng)理兼顧問及交易服務(wù)部商業(yè)董事張桐表示：“放眼未來，得益于‘鄭州十四五規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要’及‘建設(shè)國際消費中心城市’等政策的持續(xù)發(fā)布，包括華潤萬象生活、萬科印力、銀泰集團、龍湖創(chuàng)智生活、萬達集團在內(nèi)的多家全國性商業(yè)運營商積極謀劃和布局鄭州市場，為市場轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。同時，圍繞國際消費中心城市建設(shè)，鄭州核心商圈的優(yōu)質(zhì)商業(yè)也將開啟存量改造與品質(zhì)提升‘雙驅(qū)動’。”(大河報·豫視頻記者 趙志雯 文 白周峰 攝影)