近期，銀泰入駐鄭州北龍湖商業區域，為鄭州商業地產圈，帶來一股新鮮血液，刷屏了鄭州商業人的朋友圈。如今2022年已過大半，鄭州的商業上半年市場狀況如何，未來又將有哪些變化與發展呢?近日，CBRE世邦魏理仕發布鄭州2022年上半年商業地產市場半年報(以下稱報告)，針對一些關鍵數據，及對于鄭州商業地產市場最新發展狀況與趨勢，業內人士進行了分析和解讀。

【優質寫字樓市場】

二季度較一季度上升近兩倍租賃市場逐步回暖

報告中提到，2022年上半年，高鐵站東廣場正商國際中心入市，為市場帶來約8萬平方米新增供應，推動鄭州優質甲級寫字樓市場存量上升至443.6萬平方米。上半年鄭州優質寫字樓主要成交集中在二季度，吸納量明顯，較一季度上升近兩倍，市場租金較去年下半年保持平穩。

從客戶成交類別看，上半年本地內資客戶占據市場成交主導地位，細分類別涵蓋了醫藥、房地產相關、新能源等行業。金融行業中以保險公司的新租需求為主導，且承租面積以300平方米到800平方米的較大面積區間為主，承租能力較強。

未來市場供應仍集中于龍湖金融島片區及高鐵站東廣場，預計在2023年~2025年將對市場需求形成較強的虹吸效應。優質寫字樓市場將持續面臨更多的機遇與挑戰，甲級寫字樓租金穩中有升，靈活多元化的租賃策略常態化，優質樓宇出租率回暖明顯。主力客戶仍將集中在金融、科技研發及基建相關行業。

對此現象，CBRE鄭州顧問及交易服務部辦公樓負責人曲皓琳表示：“上半年砥礪前行，下半年踵事增華。隨著政府對招商引資力度的逐漸增強，越來越多的產業類客戶布局鄭州，相信將為未來鄭州的產業動能開辟新的篇章，隨著金融島片區主力客戶的進駐及片區的成熟度提升，其有望成為未來租賃市場的又一核心區域。”

【優質零售物業市場】

空置率環比上升核心商圈優質商業項目穩中有升

據報告顯示，2022上半年鄭州零售物業市場未錄得新增優質商業供應，次級、近郊商圈空置率環比上升，市場進入新一輪“洗牌期”。但核心商圈優質商業項目仍穩中有升，并圍繞中長期發展目標進一步夯實此前制定的招商運營調整策略。丹尼斯大衛城在今年上半年迎來了全面升級，法國奢侈品牌愛馬仕于第一季度在此開出了河南首店，LVMH、Kering、Richemont三大國際奢侈品集團與丹尼斯大衛城也進一步展開深度合作，旗下多個品牌首店于二季度末圍擋。

與此同時，上半年華潤萬象生活進一步加大在鄭投資，與中原區人民政府、豫能控股就“鄭州熱電廠”城市更新項目簽訂合作協議;龍湖商業、銀泰集團也紛紛落子鄭州，以輕資產輸出或物業整租的形式布局。

需求方面，全國性連鎖餐飲品牌上半年在鄭州的拓店速度有所放緩，趨于觀望態勢，但本地品牌仍選擇積極拓展，包括白石的深夜食堂、辣物燒烤酒場、虎丫炒雞、姐弟倆土豆粉等本地原創品牌仍在積極滲透各個商圈。

在今年上半年繼續加大在鄭州市場的拓展開店。包括智己、自游家、路特斯、阿維塔、沙龍、SMART等在內的多家造車新勢力品牌啟動了在鄭州的首輪布局。同時包括特斯拉、蔚來、理想、嵐圖、比亞迪等品牌也持續擴大在鄭州的市場布局。

【優質零售物業市場】

鄭州未來18~24個月將迎來逾百萬平方米新增優質供應

展望未來，鄭州未來18~24個月市場預計將迎來逾百萬平方米新增優質供應。其中，高新區作為以產促城的典范，也將在今年下半年迎來區域內首個單體超10萬平方米的大型購物中心。而鄭東新區高鐵站及北龍湖板塊也將陸續迎來新增優質商業。

CBRE鄭州分公司副總經理兼顧問及交易服務部商業董事張桐表示：“放眼未來，得益于‘鄭州十四五規劃和2035年遠景目標綱要’及‘建設國際消費中心城市’等政策的持續發布，包括華潤萬象生活、萬科印力、銀泰集團、龍湖創智生活、萬達集團在內的多家全國性商業運營商積極謀劃和布局鄭州市場，為市場轉型和高質量發展奠定堅實基礎。同時，圍繞國際消費中心城市建設，鄭州核心商圈的優質商業也將開啟存量改造與品質提升‘雙驅動’。”(大河報·豫視頻記者 趙志雯 文 白周峰 攝影)