【大河報(bào)·大河財(cái)立方】（記者 段偉朵）物業(yè)公司與業(yè)主之間，總有很多相愛先殺的故事。7月20日，記者從河南省高級人民法院獲悉，近日，靈寶市人民法院執(zhí)行完畢一起案件，執(zhí)行的主要內(nèi)容就是“請”物業(yè)公司撤離所服務(wù)的小區(qū)。這背后有哪些需要注意的法律問題？記者進(jìn)行了采訪。

【執(zhí)行】

不受歡迎又“賴”著不走，

(資料圖片僅供參考)

物業(yè)公司被強(qiáng)制執(zhí)行

靈寶市某小區(qū)業(yè)主對小區(qū)物業(yè)公司服務(wù)不滿意，雙方多次溝通未取得實(shí)質(zhì)性結(jié)果。2021年，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)將靈寶市某物業(yè)公司起訴至靈寶市人民法院，要求物業(yè)公司退出小區(qū)的物業(yè)區(qū)域。

靈寶法院審理后，依法判決被告物業(yè)公司退出該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)等內(nèi)容。一審被告不服判決，上訴至三門峽市中級人民法院。三門峽中院審理后判決：駁回上訴、維持原判。

判決書生效后，物業(yè)公司遲遲未履行義務(wù)。近日，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向靈寶法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。靈寶法院普通執(zhí)行一團(tuán)隊(duì)在收到執(zhí)行申請后，依法當(dāng)面向該物業(yè)公司工作人員送達(dá)、張貼公告，要求其在期限內(nèi)退出涉案小區(qū)物業(yè)服務(wù)，并告知拒不履行的法律后果，不過，該物業(yè)公司依然沒有主動(dòng)履行法律義務(wù)。

7月15日，靈寶法院執(zhí)行突擊隊(duì)出動(dòng)16名警力、4輛警車攜帶必要警用裝備前往涉案小區(qū)開展強(qiáng)制執(zhí)行行動(dòng)。在強(qiáng)大執(zhí)行力量的威懾下，被執(zhí)行人物業(yè)公司打消了逃避執(zhí)行的念頭，組織員工攜帶自有財(cái)產(chǎn)有序撤離。當(dāng)天中午，涉案小區(qū)業(yè)主委員會(huì)代表向執(zhí)行干警遞交結(jié)案申請書，該案件順利執(zhí)行完畢。

【說法】

“剪不斷，理還亂”，

物業(yè)公司與業(yè)主之間這些法律關(guān)系需注意

物業(yè)公司被強(qiáng)制執(zhí)行，背后映射的是物業(yè)與業(yè)主之間“剪不斷，理還亂”的法律關(guān)系，這類案件在實(shí)務(wù)中并不罕見。此前，濮陽縣人民法院就審理過一起類似的案件，物業(yè)公司以小區(qū)業(yè)委會(huì)成立不合法，不具備訴訟主體資格為由抗辯，能獲得支持嗎？

此前，濮陽縣某小區(qū)因不滿小區(qū)物業(yè)公司相關(guān)服務(wù)，遂由該小區(qū)業(yè)委會(huì)發(fā)出通知，不再要求濮陽縣某物業(yè)管理有限公司提供物業(yè)服務(wù)，并附有408戶業(yè)主簽字。隨后，該小區(qū)業(yè)委會(huì)與另一物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，并向原物業(yè)公司發(fā)出通知，并送達(dá)其工作人員，要求終止前期物業(yè)合同，三天內(nèi)撤離小區(qū)，并移交物業(yè)用房及相關(guān)資料。

原物業(yè)公司以該小區(qū)業(yè)委會(huì)成立不合法，不具備訴訟主體資格；其與小區(qū)業(yè)主簽訂的系正式物業(yè)合同，不是前期物業(yè)合同；業(yè)委會(huì)要先經(jīng)過業(yè)主大會(huì)解聘才能選聘新的物業(yè)服務(wù)公司等為由進(jìn)行抗辯。雙方多次協(xié)商無果，該小區(qū)業(yè)委會(huì)將物業(yè)公司訴至法院。

河南省濮陽縣人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，業(yè)主大會(huì)系業(yè)主自治性組織，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《物業(yè)解釋》）第十條的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)提起訴訟，故該小區(qū)業(yè)委會(huì)在本案中作為原告提起訴訟，主體適格，最終判決被告某物業(yè)公司于判決生效后十五日內(nèi)搬離某小區(qū)，并依照《物業(yè)解釋》第十條規(guī)定，移交相關(guān)設(shè)備等。該案二審維持原判。

濮陽縣法院認(rèn)為，行使管理權(quán)的主體為小區(qū)業(yè)主，除行政主管機(jī)關(guān)基于行政管理的需要外，其他組織和個(gè)人無權(quán)對業(yè)主委員會(huì)成立及其產(chǎn)生進(jìn)行干預(yù)，本案中被告物業(yè)公司并非小區(qū)業(yè)主，無權(quán)對業(yè)主委員會(huì)成立的相關(guān)事宜提出異議。此外，隨著小區(qū)建設(shè)完成，業(yè)主不斷入住，業(yè)主對于小區(qū)事務(wù)如何管理的需求不斷增加，考慮到建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與這種不斷增加的業(yè)主需求之間存在差距，應(yīng)將選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利交到業(yè)主手中，這也是小區(qū)業(yè)主行使小區(qū)事務(wù)自治權(quán)利的必然要求。

【法條】

《民法典》就物業(yè)服務(wù)合同有專章規(guī)定

記者注意到，《民法典》就物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)問題進(jìn)行了專章規(guī)定。其中，第九百四十條明確，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第九百四十六條明確，業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對通知期限另有約定的除外。

第九百四十九條明確，物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

責(zé)編:王時(shí)丹 | 審核:李震 | 總監(jiān):萬軍偉