【大河報·大河財立方】（記者 段偉朵）物業公司與業主之間，總有很多相愛先殺的故事。7月20日，記者從河南省高級人民法院獲悉，近日，靈寶市人民法院執行完畢一起案件，執行的主要內容就是“請”物業公司撤離所服務的小區。這背后有哪些需要注意的法律問題？記者進行了采訪。

【執行】

不受歡迎又“賴”著不走，

(資料圖片僅供參考)

物業公司被強制執行

靈寶市某小區業主對小區物業公司服務不滿意，雙方多次溝通未取得實質性結果。2021年，該小區業主委員會將靈寶市某物業公司起訴至靈寶市人民法院，要求物業公司退出小區的物業區域。

靈寶法院審理后，依法判決被告物業公司退出該小區的物業服務等內容。一審被告不服判決，上訴至三門峽市中級人民法院。三門峽中院審理后判決：駁回上訴、維持原判。

判決書生效后，物業公司遲遲未履行義務。近日，該小區業主委員會向靈寶法院申請強制執行。靈寶法院普通執行一團隊在收到執行申請后，依法當面向該物業公司工作人員送達、張貼公告，要求其在期限內退出涉案小區物業服務，并告知拒不履行的法律后果，不過，該物業公司依然沒有主動履行法律義務。

7月15日，靈寶法院執行突擊隊出動16名警力、4輛警車攜帶必要警用裝備前往涉案小區開展強制執行行動。在強大執行力量的威懾下，被執行人物業公司打消了逃避執行的念頭，組織員工攜帶自有財產有序撤離。當天中午，涉案小區業主委員會代表向執行干警遞交結案申請書，該案件順利執行完畢。

【說法】

“剪不斷，理還亂”，

物業公司與業主之間這些法律關系需注意

物業公司被強制執行，背后映射的是物業與業主之間“剪不斷，理還亂”的法律關系，這類案件在實務中并不罕見。此前，濮陽縣人民法院就審理過一起類似的案件，物業公司以小區業委會成立不合法，不具備訴訟主體資格為由抗辯，能獲得支持嗎？

此前，濮陽縣某小區因不滿小區物業公司相關服務，遂由該小區業委會發出通知，不再要求濮陽縣某物業管理有限公司提供物業服務，并附有408戶業主簽字。隨后，該小區業委會與另一物業管理公司簽訂了物業服務合同，并向原物業公司發出通知，并送達其工作人員，要求終止前期物業合同，三天內撤離小區，并移交物業用房及相關資料。

原物業公司以該小區業委會成立不合法，不具備訴訟主體資格；其與小區業主簽訂的系正式物業合同，不是前期物業合同；業委會要先經過業主大會解聘才能選聘新的物業服務公司等為由進行抗辯。雙方多次協商無果，該小區業委會將物業公司訴至法院。

河南省濮陽縣人民法院經審理認為，業主大會系業主自治性組織，業主委員會是業主大會的執行機構。根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《物業解釋》）第十條的規定，業主委員會有權提起訴訟，故該小區業委會在本案中作為原告提起訴訟，主體適格，最終判決被告某物業公司于判決生效后十五日內搬離某小區，并依照《物業解釋》第十條規定，移交相關設備等。該案二審維持原判。

濮陽縣法院認為，行使管理權的主體為小區業主，除行政主管機關基于行政管理的需要外，其他組織和個人無權對業主委員會成立及其產生進行干預，本案中被告物業公司并非小區業主，無權對業主委員會成立的相關事宜提出異議。此外，隨著小區建設完成，業主不斷入住，業主對于小區事務如何管理的需求不斷增加，考慮到建設單位選聘的物業服務企業與這種不斷增加的業主需求之間存在差距，應將選聘物業服務企業的權利交到業主手中，這也是小區業主行使小區事務自治權利的必然要求。

【法條】

《民法典》就物業服務合同有專章規定

記者注意到，《民法典》就物業服務合同相關問題進行了專章規定。其中，第九百四十條明確，建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第九百四十六條明確，業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。

第九百四十九條明確，物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人，配合新物業服務人做好交接工作，并如實告知物業的使用和管理狀況。原物業服務人違反前款規定的，不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費；造成業主損失的，應當賠償損失。

責編:王時丹 | 審核:李震 | 總監:萬軍偉